Glossar



Abgeld:

Abgeld steht synonym für Abschlag und findet in vielen verschiedenen Bereichen Anwendung, hauptsächlich im Finanzwesen, hier speziell auf den Bereich der Wertpapiere bezogen. Werden Wertpapiere ausgegeben (emittiert), können sie mit Abgeld ausgestattet sein, das heißt, der Anleger zahlt beim Erwerb einer solchen Urkunde den Nennwert abzüglich eines Prozentsatzes unter 100 Prozent (unter pari) und erhält bei Fälligkeit sein Kapital plus Abgeld zu 100 Prozent (zu pari) zurück. Abgeld oder auch Damnum, Disagio genannt, ist bei Darlehen und Krediten, die Differenz vom Darlehensnominalbetrag zum Auszahlungsbetrag und eine Art Zinsvorauszahlung des Kreditnehmers, die vom Nennwert eines Kredites abgezogen wird. Zinszahlungen werden aber trotz Abgeld vom Kunden immer auf den Nominalbetrag bezahlt. Die Höhe des vereinbarten Abgeldes wird in Prozent vom Kreditbetrag angegeben und ist im Kreditvertrag vereinbart. Das Abgeld kann vereinbart werden, ist jedoch keine Pflicht. Durch die Vereinbarung von Abgeld kann beispielsweise über die Laufzeit des Darlehens ein geringerer Nominalzinssatz gezahlt werden, der sich auch auf die monatliche Belastung auswirkt, die hierdurch sinkt. Unter bestimmten Umständen kann ein Disagio von Vorteil sein, dann, wenn beispielsweise eine Immobilie erworben wird, die anschließend vermietet wird, denn dann kann das Abgeld im Jahr der Fälligkeit als Werbungskosten geltend gemacht werden. Hierfür müssen jedoch bestimmte steuerliche Voraussetzungen Rahmenbedingungen erfüllt werden. Für Selbstnutzer wiederum rentiert sich das Abgeld in der Regel nicht.



Abgeschlossenheitbescheinigung:

Soll ein bebautes oder zu bebauendes Grundstück gemäß den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes in Wohnungseigentum bzw. Teileigentum aufgeteilt werden, ist eine Bescheinigung der Bauaufsichtsbehörde erforderlich, die besagt, dass Einheiten, die rechtlich geteilt, sprich verselbständigt werden sollen, räumlich in sich abgeschlossen sind und den Bauherrn oder Eigentümer eine bauliche Trennung der Wohneinheiten bescheinigt. Das heißt, dass die Einheiten baulich von anderen Wohneinheiten getrennt sind und jede für sich einen eigenen abschließbaren Zugang von außen besitzt, außerdem können auch Räume wie Keller, Dachspeicher sowie auch Stellplätze in Garagen, die außerhalb des Bereiches liegen, dazu zählen. Das gilt beispielsweise bei Wohnungen eines Mehrfamilienhauses, die baulich voneinander getrennt und auch einen eigenen Eingang haben müssen, damit sie als Eigentumswohnungen verkauft werden können. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist also für die Bildung von Wohneigentum oder an Räumen, die nicht zu Wohnzwecken vom Eigentümer genutzt werden erforderlich. Außerdem wird sie für die Bestellung eines Dauerwohnrechts oder Dauernutzungsrechts notwendig. Die Grundlage für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist das Wohneigentumsgesetz, wo die Voraussetzungen im § 3 Abs. 2 Satz 1 geregelt sind. Mit einem Aufteilungsplan und der Abgeschlossenheitsbescheinigung wird ein eigenes Grundbuchblatt für jede Wohneinheit im Grundbuch angelegt, auf dem Mieteigentümer Platz für Eintragungen haben.



Abnahmeprotokoll:

Ein so genanntes Abnahmeprotokoll ist rechtlich gesehen die Abnahme von Bauleistungen im Rahmen eines Bauauftrags in schriftlicher Form. Die englische Bezeichnung lautet „Acceptance Certificate/Report“. Bei der Abnahme eines Bauwerks kann für die am Bau ausgeführten Leistungen ein Abnahmeprotokoll ausgefüllt werden. Hierzu müssen Auftraggeber und Auftragnehmer die schriftliche Abnahme vertraglich vereinbart haben oder einer der Vertragspartner muss ein Abnahmeprotokoll wünschen. Im letzteren Fall muss aber die Verdingungsordnung für Bauleistungen zu Grunde liegen. Wozu dient das Abnahmeprotokoll? Im Abnahmeprotokoll sollen die Ausführung baulicher Leistungen oder auch eine eventuelle Abnahmeverweigerung schriftlich dokumentiert werden. Die Mängel und die Stellungnahme des Auftragnehmers werden hier festgehalten und geklärt, außerdem ob die Abnahme stattgefunden hat oder eventuell verweigert wurde. Die Inhalte eines Abnahmeprotokolls bei einer schriftlichen Abnahme von Bauleistungen sind: Benennung der Baumaßnahme mit Adresse der Baustelle und Namen des Bauherrn, Anschrift des Auftragnehmers, Datum des Bauvertrags inklusive dazugehöriger Nummer, Bezeichnung der abzunehmenden Leistungen, Bezeichnung der Teilnehmer der Abnahme, Datum Beginn und Fertigstellung der Bauleistung, Auflistung aller festgestellten Baumängel der Abnahme, Ort und Datum der Abnahme, Beseitigungstermine der festgestellten Mängel mit zeitlich angemessener Terminvorgabe, Unterschriften Auftragnehmer und Auftraggeber. Hat eine Abnahme stattgefunden und zwar ohne Einschränkungen, ist das Abnahmeprotokoll die Bestätigung dafür, dass die Bauarbeiten vollständig und wie vereinbart durchgeführt worden sind. Das Abnahmeprotokoll kann in einem späteren Gerichtsverfahren, das die streitige Abnahme zum Gegenstand hat von großer Bedeutung sein. Die genauen rechtlichen Inhalte der Überprüfung werden im § 640 BGB geregelt. Wichtig ist noch, dass die schriftliche Form eines Abnahmeprotokolls nicht erforderlich ist bzw. diese auch mündlich erklärt werden kann, was jedoch keinesfalls zu empfehlen ist, da die Abnahmeerklärung einen besonderen Stellenwert einnimmt.



Abnahmeschein:

Der juristische Begriff Abnahme bezeichnet allgemein eine Erklärung, dass eine Sache oder ein Zustand bestimmten Kriterien entspricht, insbesondere dass ein Werk als erfüllungstauglich bestätigt wird. Die Bauabnahme ist in der Bauordnung ein Begriff, der den Übergang von der Ausführung in die Nutzungsphase bestimmt. Dabei überprüft die Baubehörde die Einhaltung der Bauvorschriften hinsichtlich baurechtlicher und bautechnischer Vorschriften. Beim Abnahmeschein handelt es sich also um eine ordnungsgemäße Prüfung der Bauvorschriften beim Bau eines Gebäudes oder Gebäudeteiles, dass insbesondere die Einhaltung der Bauvorschriften bestätigt. Es ist also ein Protokoll über die Prüfung eines Bauwerkes, einer Anlage oder Gebäudeteile hinsichtlich baurechtlicher Vorschriften.



Abschlussgebühr:

Abschlussgebühren oder auch Deferred Acquisition Costs, werden in Deutschland oft bei Versicherungen und Bausparverträgen fällig. Bei Abschluss eines Bausparvertrages beispielsweise wird eine Abschlussgebühr fällig, die der Deckung der Abschlusskosten wie etwa Provision des Vermittlers, Ausstellung der Versicherungsurkunde, Verwaltungskosten etc. dient. Diese Gebühr wird entweder mit den ersten Sparraten verrechnet oder getrennt vom Bausparer auf einmal oder auch in mehreren Raten überwiesen. Sie beträgt abhängig vom Bauspartarif zwischen 1 und 1,6 Prozent der Bausparsumme. Bei der Berechnung des effektiven Jahreszinses des Bauspardarlehens wir die Abschlussgebühr nicht berücksichtigt. Die Abschlussgebühren können steuerlich als Werbungskosten aus Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden bei konkreten Bauabsichten. Es gibt verschiedene Kriterien, die bei Abschluss eines Bausparvertrages beachtet werden sollten. Die Höhe der Abschlussgebühr zählt sicherlich mit dazu, sollte aber nicht das alleinige Entscheidungskriterium für einen Vertragsabschluss sein. Es sollten zudem auch weitere Kosten wie Kontoführungsgebühren, Darlehensgebühr, Zinsen verglichen werden. Zudem gibt es vielversprechende Angebote, die Abschlussgebühr bei Inanspruchnahme des Darlehens zurückerstattet zu bekommen. Hier sollte man ein Auge auf die Höhe der Guthabenzinsen haben. Ist die Abschlussgebühr bezahlt, gilt der Vertrag als abgeschlossen.



Abschreibung-degressive:

Was ist eigentlich Abschreibung? Die Abschreibung wurde geschaffen, um den Wertverlust beweglicher Anlagegüter in der Bilanz berücksichtigen zu können. Jedes Anlagegut muss daher über eine festgelegte Nutzungsdauer abgeschrieben werden, was sich nur im Rahmen der Abschreibung steuermindernd auswirkt. Degressive Abschreibung bedeutet grundsätzlich, dass die Abschreibungsbeträge von Jahr zu Jahr fallen- daher wird auch von Abschreibung in fallenden Jahresbeträgen gesprochen. Degressive Abschreibungsmethoden sind: Geometrisch-degressive Abschreibung (jährlich fallende Abschreibungsbeträge um jeweils einen gleichbleibenden Prozentsatz, Abschreibungsbeträge bilden eine geometrische Reihe), digitale Abschreibung (Jährliche Abschreibungsbeträge fallen um gleiche Beträge), Kombinierte degressiv/lineare Abschreibung (Planmäßiger Übergang von der degressiven zur linearen Abschreibung), Absetzung in fallenden Staffelsätzen. Auch Abnutzungserscheinungen von Wohnobjekten ist in der Wohnungswirtschaft Rechnung zu tragen durch steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten, um den Wertverlust zu mindern und auszugleichen. Die Herstellungs- und Anschaffungskosten für Neubauten können beispielsweise auch degressiv mit jährlich fallenden Sätzen abgeschrieben werden, was bewirkt, dass die steuermindernde Wirkung in den ersten Jahren höher ist. Grundsätzlich gilt, dass man sich leider nicht aussuchen kann, ob man eine Immobilie linear oder degressiv abschreibt. Degressive Abschreibung kommt nur für Eigentümer in Frage, die die Immobilie im Jahr der Erstellung kaufen oder selbst bauen.



Abschreibung-lineare:

Die lineare Abschreibungsmethode ist eine häufig angewendete Methode zur Abschreibung, bei der das Wirtschaftsgut in gleichbleibenden Jahresbeträgen abgeschrieben wird- die Abnutzung wird also im Gegensatz zur degressiven Abschreibung nicht niedriger, sondern bleibt über die Nutzungsdauer konstant. Der jährliche AfA-Satz wird bei der linearen Abschreibung mit der Formel „Anschaffungskosten dividiert durch Nutzungsdauer“ berechnet. Die lineare Abschreibung ist sowohl auf Neubauten als auch auf gebrauchtet und vermietete Wohnimmobilien anwendbar. Der jährliche Abschreibungssatz bleibt gleich, dadurch ist natürlich die Steuerreduzierung während der gesamten Laufzeit konstant.
Wer sich eine Immobilie kauft, muss nicht unbedingt in ihr Wohnen sondern kann sie auch an Dritte vermieten, das zahlt sich zumindest bei der Steuererklärung aus. Die steuerlichen Vorteile durch eine vermietete Immobilie kommen unter anderem durch die Abschreibung des Kaufpreises zustande. Wichtig ist allerdings, dass nur der Kaufpreis der Wohnung oder des Hauses selbst abgesetzt werden kann, nicht aber das Grundstück, auf dem die Immobilie steht. Möglich sind eine degressive sowie lineare Abschreibung. Nach dem Einkommenssteuergesetz § 7 Abs. 4 können als Absetzung für Abnutzung bei Gebäuden, die vor dem 1. Januar 1925 fertig gestellt wurden, ein Betrag von jährlich 2,5%, für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 fertig gestellt wurden ein jährlicher Betrag von 2 % der jeweiligen Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten linear abgeschrieben werden.



Abstandszahlung:

Eine Abstandszahlung ist eine Zahlung in Form eines einmaligen Betrages des neuen Mieters an den Vermieter oder Vormieter. Als Gegenleistung macht der Vormieter die Wohnung frei bzw. der Vermieter lässt den Nachmieter kurzfristig einziehen. Abstandszahlungen sind nicht mehr zulässig. Das vierte Mietrechtsformgesetz, das in das Wohnungsvermittlungsgesetz in Form des § 4a eingefügt wurde, regelt eindeutig, dass eine Vereinbarung, die einem Wohnungssuchenden dazu verpflichtet, Geld dafür zu zahlen, dass der Vormieter die Wohnung räumt, unwirksam ist. Unwirksam sind beispielsweise auch Abstandszahlungen in der Art, dass der neue Mieter den Flur und das Bad renoviert, obwohl dies die Aufgabe des alten Mieters wäre. Eine Ausnahme ist, dass die Erstattung von Umzugskosten für den bisherigen Mieter möglich ist, dies darf aber nicht die Form einer verdeckten Abstandszahlung annehmen- ersetzten muss der Nachmieter im Rahmen einer solchen Vereinbarung nur Kosten, die durch Belege nachgewiesen werden. Vertragliche Vereinbarungen zwischen Wohnungssuchenden und Vormieter oder Vermieter, nach denen der Wohnungssuchende Einrichtungsgegenstände oder Inventar der Wohnung kaufen muss, sind nur wirksam, wenn ein Mietvertrag zustande kommt. Der Kaufpreis darf hier für Einrichtungs- oder Inventarteile nicht außer dem Verhältnis zu deren realen Wert stehen. Zulässig aber selten genutzt, sind Vereinbarungen, die besagen, dass der Vermieter dem Mieter einen Geldbetrag als „Abstand“ zahlt, damit dieser die Wohnung vorzeitig räumt. Auch bei Grundstücküberschreibungen von Eltern an ein Kind, wird manchmal eine Abstandsvereinbarung getroffen, in der Form, dass der Erwerber an ein Geschwister einen gewissen Geldbetrag zahlen muss, um eine Gleichbehandlung zu erreichen. Weil das Geschwister dafür vom Grunderwerb Abstand nimmt, spricht man auch bei dieser Zahlung in der Regel von Abstandszahlung. Gesetzlich festgelegt ist dies hier allerdings nicht.



Abzahlungshypothek:

Bei der Abzahlungshypothek handelt es sich um eine Finanzierung, die gern für Immobilienkredite verwendet wird. Abzahlungshypothek ist eine dinglich gesicherte Ratenhypothek und eine Form der Hypothek, bei der die Rückzahlung eines langfristig gewährten Darlehens in gleichbleibenden Tilgungsraten erfolgt, im Gegensatz zu so genannten Tilgungshypothek. Die Restschuld nimmt regelmäßig ab und die Zinsen sinken, weswegen die jährliche Gesamtleistung des Schuldners progressiv abnimmt. Die so genannte Tilgungshypothek wird bis zur endgültigen Amortisation durch eine gleichbleibende Jahresleistung (Annuität) oder in gleichmäßigen Raten, egal ob monatlich, vierteljährlich, zurückgeführt. Durch den sich verringernden Zinsanteil erhöht sich automatisch der Tilgungsanteil. Die getilgten Zinsanteile werden dabei zur Eigentümergrundschuld.



Altbau:

Als Altbau bezeichnet man ein Gebäude, wenn es in einer bestimmten Periode erbaut wurde und bestimmte Baumerkmale aufweist. Charakteristisch für Altbauten sind hohe Decken, Stuckelemente, Holzbalkendecken, Kastenfenster, Mauerwerkswände etc. Diese Bauweise trifft in der Regel auf Gebäude zu, die bis zum zweiten Weltkrieg erbaut wurden, also älter als 50 Jahre sind. Sie Sanierung eines Altbau Bestandes wird von der Bundesregierung und teilweise durch Landesregierungen durch entsprechende Maßnahmen gefördert. Altbausanierung bedeutet bestehende Bauwerke, Gebäude und Wohnungen an den heutigen Anforderungsstand anpassen sowie ihre wirtschaftliche Rentabilität wieder herstellen. Die staatliche Unterstützung bei der Altbausanierung passiert in der Regel in Form von zinsgünstigen Darlehen mit langen Laufzeiten. Sogar Tilgungsfreie Jahre sind möglich hier, so dass Monatsraten für die Darlehen sehr niedrig ausfallen können. Wohngebäude, die vor 1979 erstellt wurden, werden beispielsweise im Rahmen des CO2-Minderungsprogramms gefördert. Das Ziel ist je Quadratmeter und Jahr bis zu 40 kg CO2 einzusparen. Ermöglicht wird dies durch eine verbesserte Wärmedämmung kombiniert mit einem Austausch der veralteten Heiztechnik. Bis zu 50000 Euro kann der Zuschuss der Förderbank bei der Sanierung eines Altbaus betragen, wenn durch die Arbeiten ein deutlicher Rückgang der CO2-Ausstöße im Altbau erreicht wird. Ein positiver Effekt ist, dass der Zinssatz für so ein Darlehen umso günstiger wird, je deutlicher die Heizenergieeinsparung ausfällt.



Altlasten:

Als Altlasten bezeichnet man Altablagerungen und Altstandorte, wenn durch diese schädliche Bodenveränderungen, Grundwasserbelastungen oder sonstige Gefahren für die Allgemeinheit hervorgerufen werden. Von einer mit Altlasten kontaminierten Fläche können sich Schadstoffe in gasförmiger, flüssiger oder fester Form ausbreiten, deswegen sind Altlasten für die gesundheitsgefährdend, so dass die Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks ausgeschlossen, oder zumindest eingeschränkt ist. Unter Altlasten fallen beispielsweise stillgelegte Abfallbeseitigungsanlagen oder Grundstücke stillgelegter Betriebsanlagen, durch die schädliche Bodenveränderungen hervorgerufen werden. Bei bereits gewerblich oder industriell genutzten Grundstücken besteht grundsätzlich ein Verdacht auf Altlasten. Eine Sanierung von Altbauten ist notwendig, die einerseits Gefahren für Mensch und Umwelt beseitigen , anderseits eine Neunutzung dieser Flächen ermöglichen soll. Unter eine Altbausanierung versteht man die Durchführung von administrativen und technischen Maßnahmen, welche sicherstellen, dass von der Altlast nach der Sanierung keine Gefahren für die Gesundheit von Mensch und Tier sowie für die Umwelt mehr ausgehen. Ziel einer Altlastensanierung ist nicht nur die akute Abwehr von Gefahren, sondern auch ein nachhaltiger Schutz von Mensch, Tier und Umwelt. Eine Sanierung ist nur dann nicht notwendig, wenn sich vorhandene Kontaminierungen nicht nachteilig auswirken und auch für die Zukunft keine solchen Auswirkungen zu befürchten sind.



Anbau:

Sie lieben ihr Eigenheim, brauchen aber mehr Platz. Erweitern Sie doch ihren Wohnraum, oder machen sie ihr Haus attraktiver durch einen Anbau. Ein Anbau an ein bestehendes Haus kann zur Wohnraumerweiterung, Terrasse, zur Errichtung eines Schwimmbades, einer Garage aber beispielsweise auch eines Wintergartens erfolgen. Geplant wird ein Anbau genauso wie beim Neubau mit einem Architekten, wobei natürlich auch die Genehmigungsfähigkeit und eventuelle Gestaltungsauflagen rechtzeitig zu klären sind. Wer einen Anbau plant, der sollte sich nicht nur mit dem Anbau selbst auseinandersetzende, sondern wie beim Hausneubau auch mit der Finanzierung. Hierzu man sich beispielsweise Rat bei einem Berater des Vertrauens der eigenen Hausbank einholen. Wer einen Anbau schon frühzeitig ins Auge gefasst hat, der sollte auf jedem Fall auch an den Aufbau des Eigenkapitals denken. Je mehr Eigenkapital letztendlich zur Verfügung steht, desto günstiger gestaltet sich in der Regel am Ende der Gesamtaufwand der Finanzierung.



Anlieger:

Anlieger nennt man Eigentümer oder Verfügungsberechtigte eines Grundstücks oder eines Gebäudes, das an eine öffentliche Straße oder an einen Wasserlauf angrenzt. Der Ausdruck wird im juristischen Bereich verwendet, da diese Menschen mit besonderen Rechten und Pflichten ausgestattet sind. Anlieger werden aber auch Bewohner einer Straße genannt. Hier trifft man oft auf das Verkehrschild „Anlieger Frei“, was heißt, dass nur die Bewohner der Straße, oder Menschen, die in dieser Straße ein Anliegen haben hier durchfahren dürfen. Die Straße ist also für den Durchgangsverkehr gesperrt und nur für Anlieger freigegeben. Hier sind aber die Bewohner bzw. Besitzer einer Immobilie, die angrenzend an einer öffentlichen Straße liegt, gemeint. Der Anliegergebrauch wird auch gesteigerter Gemeinverbrauch genannt und ist durch die Eigentumsgarantie in Artikel 14 des Grundgesetzes verfassungsrechtlich geschützt. Anlieger sind grundsätzlich darauf angewiesen, dass sie die an ihr Grundstück angrenzenden Straßen und Wege über die für andere Verkehrsteilnehmer übliche Nutzung hinaus angemessen nutzen können, beispielsweise muss es ihnen möglich sein einen Gehweg zu überfahren, Mülltonnen aufzustellen und Hinweisschilder anzubringen und zwar, ohne dass sie hierfür eine Sondererlaubnis benötigen. Geregelt wird der Anliegergebrauch durch die Landesstraßengesetze des jeweiligen Bundeslandes. Grundsätzlich umfasst der Anlegergebrauch nur die Nutzung, die zur Wahrnehmung der Eigentümerinteressen unbedingt erforderlich ist. Deshalb fällt beispielsweise nicht das Aufstellen von Warenautomaten, Verkauf von Waren auf dem Gehweg oder das Anbringen von größeren Werbeschildern unter den Anlegergebrauch.



Annuitätendarlehen:

Das Annuitätendarlehen ist ein Darlehen mit konstanten Rückzahlungsbeträgen (Raten). Der Darlehensnehmer zahlt während der gesamten Laufzeit eine gleiche Leistungsrate, auch Annuität genannt. Eine andere Bezeichnung ist auch Amortisations- oder Tilgungsdarlehen sowie Hypothekendarlehen. Im Rahmen der gleich bleibenden Jahresleistung bis zur vollen Rückzahlung des Darlehens ist eine bestimmte Rate für Zinsen und Tilgung zu bezahlen. In jedem Jahr verringert sich durch die Tilgung der prozentuale Anteil der Zinsen, weil der Zinsanteil immer aus der jeweiligen Restschuld errechnet wird. Anders herum steigt der Anteil der Tilgungszahlungen, weil sich die Schuld, für die Zinsen zu zahlen sind, ständig verringert. Der Kreditnehmer profitiert von einer langen Laufzeit des Darlehens aber die Zinshöhe ist nur über einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben. Man kann beim Annuitätendarlehen mit dem Darlehensgeber vereinbaren, Annuitäten in einer Summe oder in Raten zu zahlen. In der Regel werden monatliche Zahlungen oder vierteljährliche vereinbart. Der Unterschied des Annuitätendarlehens zum Ratendarlehen ist, dass während beim Ratendarlehen schon im zweiten Jahr die Summe der monatlichen Rückzahlung sinkt, die Laufzeit aber gleich bleibt, die Rückzahlungssumme im Annuitätendarlehen ansteigt aber die Laufzeit sich wesentlich verringert. Ein Tipp beim Abschluss eines Annuitätendarlehens ist, dass man sich in Zeiten geringer Zinsen auf eine hohe Tilgungsrate bestehen sollte.



Anschaffungskosten:

Anschaffungskosten, auf Englisch cost of purchase, sind ein Begriff aus dem Rechnungswesen, der steuerlich und buchhalterisch im Rahmen des weiter gefassten Begriffes der Herstellungs- und Anschaffungskosten zu sehen ist. In diesem Rahmen sind die Anschaffungskosten eines Wirtschaftsgutes weitestgehend den Herstellungskosten gleichgestellt, da der Unternehmer bei der Entstehung eines Wirtschaftsgutes grundsätzlich zwischen Eigenfertigung und Fremdbezug wählen kann. Bei Anschaffungskosten wir das Wirtschaftsgut also von anderen erworben, man spricht auch von Aufwendungen, die geleistet werden, um ein Wirtschaftsgut zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Dabei fallen auch Transportkosten, Umbaumaßnahmen etc. an, die den Anschaffungskosten hinzuzurechnen sind. Gemindert werden diese Kosten durch Rabatte, Skonto, Mängelrügen, die dann abzuziehen sind. Bei Immobilen spricht man von Herstellungskosten, bei allen Kosten, die beim Bau eines Gebäudes anfallen und daher durch Eigen- und Fremdmittel finanziert werden müssen. Wird ein fertiges Gebäude erworben spricht man von Erwerbs- oder Anschaffungskosten statt von Herstellungskosten. Die Anschaffungskosten für eine Immobilie beispielsweise beinhalten neben dem Kaufpreis auch Anschaffungsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Frachtkosten, Notar- und Grundbuchkosten, Provision an Makler, Erschließungskosten und Finanzierungskosten. Die Anschaffungsnebenkosten gehören grundsätzlich auch zu den Anschaffungskosten.



Anschlussfinanzierung:

Bei vielen Immobilienkrediten ist der Zinssatz nicht für die gesamte Zeit der Rückzahlung festgelegt, so dass nach Ablauf der Zinsbindungsfrist eine so genannte Anschlussfinanzierung notwendig ist, damit meist noch eine Restschuld besteht, die getilgt werden muss, damit der Kreditnehmer völlig schuldenfrei werden kann. Anschlussfinanzierung ist natürlich auch möglich wenn dringende Umbau-, Renovierungsarbeiten anstehen, da viele Immobilienbesitzer in den Anfangsjahren der Finanzierung keine Umbaumaßnahmen ect. vornehmen. Der Kreditnehmer benötigt in beiden Fällen einen Anschlusskredit in Höhe der Restschuld oder es wird bei einer Bank umgeschuldet. Die Konditionen für einen neuen Kredit müssen mit dem Darlehensgeber ausgehandelt werden. Wir die Anschlussfinanzierung beim alten Kreditgeber verlängert, spricht man von Prolongation. Beim Wechsel auf einen neuen Darlehensgeber wird von Umschuldung gesprochen. Bei der Anschlussfinanzierung wird also schlichtweg ein bestehendes Darlehen durch ein neues abgelöst. Das kann beim gleichen Kreditgeber geschehen (Prolongation), oder die Bank wird gewechselt (Umschuldung). Anhand des bestehenden Kredit oder Darlehen wird eine neue Zinsfestschreibung durchgeführt, wobei je nach dem, auf welchem Niveau der Leitzins liegt und bei welcher Bank eine Anschlussfinanzierung durchgeführt wird, der Zinnsatz höher oder niedriger sein kann. Eine Anschlussfinanzierung kann man schon beantragen, wenn die Finanzierung nur noch über einen Zeitraum von fünf Jahren läuft. Sie macht auf jeden Fall Sinn, wenn zum aktuellen Zeitpunkt die Zinsen niedrig sind- ein Kreditnehmer sollte deshalb davon ausgehen, dass der Zinssatz steigt und die nächst mögliche Anschlussfinanzierung teurer wird.



Appartement:

Die Bezeichnung Appartement ein Fremdwort, das aus dem Französischen entlehnt ist und entspricht den deutschen Wörtern Wohnung und Apartment, wobei letzteres wiederum ein aus dem Englischen entlehntes Wort ist. Im deutschen Sprachraum wird die Bezeichnung Appartement hauptsächlich in der Schweiz verwendet und hat die Bedeutungen entweder einer Zimmerflucht, beispielsweise in einem Hotel, oder einer Wohnung mit gehobener Ausstattung. Daneben wird die Bezeichnung Appartement auch für den Teil eines Wohnhauses verwendet und ist eine kleine Wohnung mit meist nur Bad und einem Zimmer mit Kochnische oder kleiner Küche. Im Tourismus bezeichnet man heutzutage Wohneinheiten, die aus mehreren Räumen oder Raumteilen bestehen als Appartement- so werden Appartements angeboten, die bis zu vier bzw. sechs Personen Platz bieten angeboten. Immer beliebter und auch immer öfter werden Appartements als getrennt voneinander befindliche Wohneinheiten, wie kleine Häuser, ein- oder zweigeschossig, die oftmals geschmackvoll in die landschaftliche Umgebung eingepasst sind, angeboten. Diese Appartements sind meist schon komplett eingerichtet und für eine Selbstverpflegung vorbereitet, dass heißt, dass sie eine komplette Küche besitzen, Geschirr, Pfannen und Töpfe und alles was man so braucht, dass Urlauber es sich sofort bequem machen können und ihre Freizeit ohne große Umstände genießen können in wohnlicher Atmosphäre.



Architekt:

Die Aufgaben eines Architekten sind die technische, wirtschaftliche und funktionale sowie gestalterische Planung und Errichtung von Gebäuden und Bauwerken vordringlich denen des Hochbaus. Er ist nicht nur ein Erbauer, sondern sein Schaffen geht weit darüber hinaus in den Bereich des Gestaltens oder Schaffens. Grundsätzlich lässt sich das Berufsbild des Architekten nicht eindeutig festlegen oder abgrenzen- das es von Land zu Land unterschiedlich und auch ständig in Bewegung ist. Die Tätigkeitsbereichen reichen von der Baukunst, die sich dem Entwurf und der Theorie widmet, über Ingenieurtätigkeiten, Bauplanung, Entwerfen von Gebäuden oder Bauleitung, bei der Bauplanung und Bauausführung koordiniert werden und deren Augenmerk vor allem auf Terminen, Kosten, Bauqualität ect. liegt. Dem weiten Berufsfeld, das sich zwischen Baukunst auf der einen Seite und angewandter Technik auf der anderen Seite ansiedelt, spiegeln auch die Ausbildungen wieder, deren Schwerpunkte oft traditionell unterschiedlich gesetzt sind. Bei Kunstakademien beispielsweise wird hauptsächlich Wert auf den gestalterischen Aspekt gelegt, an Universitäten wird bei der Ausbildung ein besonderes Augenmerk auf Theorie und Wissenschaft gehalten, an Fachhochschulen wird mehr auf wissenschaftlicher Grundlage anwendungsorientierter als an den Universitäten ausgebildet und an Berufsakademien wird praxisnah aber nicht so breit gefächert wie an einer Hochschule ausgebildet. Die meisten Institutionen haben hier also ein individuelles Ausbildungsbild mit ganz eigenen Schwerpunkten.



Auflassung:

Eine Auflassung ist die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer eines Grundstückes bzw. einer Immobilie hinsichtlich des Eigentumsübergangs und kommt einer Erklärung gleich, dass das Grundstück auf einen anderen Erwerber übergehen soll. Die Auflassung ist aber nur ein Teil des Rechtsgeschäfts, das übrigens in den Paragrafen 873 und 925 des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt ist- zusätzlich muss diese Erklärung bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Vertragspartner notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden, da die Auflassung allein lediglich einer Aussicht auf Übertragung des Grundstücks gleich kommt. Trotzdem darf in der Regel der Käufer nach der Auflassung schon über das Grundstück verfügen. Die Auflassung kann aber ebenso zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen, in diesem Fall erhält der Käufer der Immobilie oder des Grundstückes einen Rechtsanspruch auf den Eintrag des Eigentumswechsels in das Grundbuch, aber erst die spätere Eintragung des Käufers in das Grundbuch bewirkt zusammen mit der Auflassung den Eigentumsübergang. Grundsätzlich gilt, wenn diese Form nicht gewahrt wird, ist die Erklärung unwirksam und das Eigentum kann nicht übergehen. Dieser relativ komplizierte Vorgang der Auflassung wurde absichtlich so gestaltet und trägt dem Umstand Rechnung, dass die Übertragung einer Immobilie eine einschneidende Begebenheit ist, die gravierende Folgen hat und bei der sich beide Vertragspartner sicher sein sollten. Der Notar fungiert hier als neutraler Betreuer.



Aufteilungsplan:

Neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung gilt der Aufteilungsplan als Voraussetzung für die Begründung von Wohneigentum, in dem deutlich hervorgehoben wird, welcher Raum zu welchem Wohnungseigentum gehört und wo die Grenzen von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum sind. Es handelt sich beim Aufteilungsplan um eine Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes, sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum sowie der im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäude hervorgeht und die von der Baubehörde unterschrieben und mit einem Siegel versehen ist. Aufgeführt sind die für die Baugenehmigung erforderlichen Bau- und Grundrisszeichnungen, die im Maßstab 1:100 aufgeführt sind. Wohnungen, dazu gehörende Kellerräume, PKW-Stellplätze bzw. Garagen und sonstige Sondereigentumseinheiten werden mit aufsteigender Nummernfolge bezeichnet und meist mit farbigen Abgrenzungslinien versehen. Balkone und Loggien werden in diese farblichen Umrandungen mit einbezogen, damit ihr Sondereigentumscharakter hervorgehoben wird, nicht so aber beispielsweise ebenerdige Terrassen. Das Merkmal der Abgeschlossenheit ist wichtig und sollte sich aus der Darstellung im Aufteilungsplan ergeben. Der Aufteilungsplan ist der Teilungserklärung beizufügen und wird Bestandteil der Grundakte, genauso wie die Abgeschlossenheitsbescheinigung, außerdem ist er für jeden Miteigentümer verbindlich.



Aufzug

Als Aufzug bezeichnet man gemäß der Aufzugsrichtlinie ein Hebezeug, das zwischen festgelegten Ebenen mittels eines Fahrkorbs verkehrt, der zur Personenbeförderung und/oder Güterbeförderung- zur Personenbeförderunginsofern nur- wenn der Fahrkorb betretbar, sprich eine Person ohne Schwierigkeiten einsteigen und aussteigen kann und über Steuereinrichtungen verfügt, die im Inneren des Fahrkorbs oder in Reichweite einer sich dort befindlichen Person angeordnet sind, bestimmt ist. Man unterscheidet verschiedene Arten von Aufzügen wie beispielsweise Behindertengerechte Aufzüge, Bettenaufzüge, Feuerwehraufzüge, Güteraufzüge, Lastenaufzüge, Personenaufzüge und Glasaufzüge. Behindertengerechte Aufzüge erfüllen bestimmte Anforderungen an Tür- und Fahrkorbgrößen sowie Bedien- und Anzeigeelemente, um behinderten Personen wie etwa Rollstuhlfahrern etc. die selbständige Aufzugsnutzungen zu ermöglichen. Anforderungen an behindertengerechte Aufzüge sind in DIN 18025-Teil 1 und DIN 18024 Teil 2 festgeschrieben. Die Abmessungen für Bettenaufzügesowie Angaben zu erforderlichen Stauräumen vor den Fahrschachttüren sind für elektrisch betriebene Bettenaufzüge in DIN 15309 genannt. Diese Norm gilt nicht für hydraulische Triebwerke. Feuerwehraufzüge sind Personen- oder Lastenaufzüge, die entsprechend den Bauordnungen der Länder im Brandfall für den Einsatz der Feuerwehren zur Verfügung stehen sollen. Hier gelten besondere Anforderungen an die technische Ausstattung sowie an die bauliche Ausführung wie etwa separater Schacht, Notstromversorgung etc. Güteraufzüge sind ausschließlich für die Güterbeförderung bestimmt, Personentransport durch sie ist verboten. Lastenaufzüge werden vorwiegend zur Beförderung von Lasten, die in der Regel von Personen begleitet werden, verwendet.



Bauabzugssteuer:

Illegale Beschäftigung am Bau war dem Gesetzgeber schon seit jeher ein Dorn im Auge- so wurde 2001 zur Eindämmung dieser und zur Sicherung von Steueransprüchen bei Bauleistungen eine neue Steuer, die so genannte Bauabzugssteuer eingeführt. Im Rahmen dieser haben seit 1.1.2002 unternehmerisch tätige Auftraggeber von Bauleistungen die Verpflichtung 15% des Rechnungsauftrages einzubehalten und an das Finanzamt abzuführen. Der Bauunternehmer muss sich dieses Geld dann vom Finanzamt zurückholen. Falls der Auftrageber die Bauabzugssteuer nicht einbehält, droht ihm ein Bußgeld von bis zu 25 000 Euro oder in schlimmen Fällen sogar eine Haftstrafe. Unternehmen, welche Bauleistungen ausführen erhalten also vorerst 15 Prozent weniger Entgelt für ihre Bauleistung. Die Regelungen hierzu sind als neuer Abschnitt VII in das Einkommenssteuergesetz eingeflossen. Der Abzug ist vorzunehmen, wenn die Bauleistung im Inland ausgeführt wird, wenn ein deutsches Unternehmen beispielsweise für eine deutsche oder ausländische Person oder Unternehmung im Ausland eine Bauleistung erbringt, muss keine Bauabzugssteuer abgeführt werden. Auch ist kein Abzug vorzunehmen, wenn vom zuständigen Finanzamt des Leistenden eine Freiststellungsbescheinigung vorliegt oder bestimmte Freigrenzen nicht überschritten werden. 15000 Euro Freigrenze im Jahr gilt für den Fall, dass der Leistungsempfänger steuerfreie Vermietungsumsätze ausführt und 5000 Euro im Jahr für alle übrigen Fälle.



Bauherrenhaftpflicht:

Grundsätzlich ist der Bau eines Gebäudes eine Gefahrenquelle für Dritte, deswegen gilt die allgemeine Pflicht, mögliche Vorkehrungen zu treffen, Schäden zu Lasten Dritter abzuwenden. Wer baut, für den ist eine Bauherrenhaftpflicht deswegen nicht nur eine gute Sache sondern dringend zu empfehlen. Grundsätzlich trägt der Bauherr die Verantwortung für die Sicherheit auf seiner Baustelle, er ist zudem für die dort arbeitenden Personen und auch auf der Baustelle befindlichen Privatpersonen verantwortlich. Das gilt übrigens auch, wenn der Bauherr sachverständige Personen, wie Unternehmer, Handwerker oder Architekten beauftragt hat, denn dies entbindet den Bauherrn nicht von seiner Sorgfaltspflicht- Aufsichts- und Kontrollpflichten bestehen weiter. Ein Bauherr haftet beispielsweise bei ungenügender Sicherung der Baustelle, für herunterstürzende Gerüste, schadhafte Zäune, nicht ausreichende Absperrung des Baugeländes, Ablagerungen von Baumaterialien über den Straßenrand hinaus, Für Schäden durch Staub und Schmutz bei Anliegern oder bei Verschmutzungen der Straße. Eine Bauherrenhaftpflicht dient der Abdeckung der verursachten Schäden, die durch die Bautätigkeit auftreten. Zudem schützt sie vor Schadenersatzansprüchen Dritter und das während der gesamten Projektzeit. Nach der Baufertigstellung ist die Bauherrenpflicht nicht mehr nötig, es sollte aber dann eine private Haftpflichtversicherung abgeschlossen werden.



Aussenanlagen:

Die Aussenanlagen von einem Gebäude sind Anlagen, die keine Gebäudeteile sind und außerhalb des Gebäudes liegen, aber mit zum Gebäude gehören, wie beispielsweise Garten, inklusive Bepflanzung, befestige Wege, Terrassen, Grenzeinrichtungen, Ver- und Entsorgungsleistungen vom Hausanschluss bis zur Grundstücksgrenze, Pflasterung, Gartenteich, Tore usw. Nach dem Bilanzsteuerrecht sind Außenanlagen eingeständige unbewegliche Wirtschaftsgüter, die linear über ihre vermutetet Nutzungsdauer abzuschreiben sind. Sie werden bei der Einheitsbewertung von bebauten Grundstücken nach dem Sachwertverfahren gesondert berücksichtigt. Die Kosten der Aussenanlagen für die Ver- und Entsorgung zählen zu den Herstellungskosten eines Gebäudes und können somit steuerlich geltend gemacht werden.



Bauabnahme:

Derjenige, der ein Haus bauen lässt, ist grundsätzlich zur Bauabnahme verpflichtet, sobald das Eigentum fertig gestellt ist.
Eine Bauabnahme ist ein wichtiger Rechtsakt beim Bauen- mit dem Tag der offiziellen Bauabnahme beginnt die Gewährleistungsfrist, innerhalb der Bauherren dem Bauunternehmer alle Mängel nachweisen müssen. Die Bauabnahme erfolgt zwischen Bauherrn und Bauunternehmen zu einem vereinbarten Termin, zu dem die in Auftrag gegebene Bauleistung vom Bauherrn abgenommen wird. Eventuelle Mängel müssen im Abnahmeprotokoll festgehalten und vom Bauunternehmer beseitigt werden. Die Bauabnahme ist also eine Kontrolle durch den Bauherrn, er beendet durch seine Abnahme die Ausführungsphase. Bauabnahme hat rechtlich gesehen zweierlei Bedeutungen für den Bauherrn: Zum einen ist sie eine Billigung des Werkes als im Wesentlichen vertragsgemäß, zum anderen dessen Inbesitznahme. Mit der Unterzeichnung beider Parteien gehen alle Gefahren und Risiken auf den Bauherrn über, er muss nun sein Haus beispielsweise selbst gegen Brand, Wasser etc. versichern. Sollte der Bauherr erst im Nachhinein Mängel entdecken, können diese bei den meisten Bauherren nur noch in besonderen Fällen geltend gemacht werden. Deswegen gilt für alle Bauherrn besondere Aufmerksamkeit bei der Bauabnahme walten zu lassen und sich auf keinen Fall mit irgendwelchen Erklärungen zufrieden zu geben. Am besten ist, der Bauherr trifft sich vor der eigentlichen Bauabnahme einige Male mit Bauexperten auf der Baustelle zur sorgfältigen Überprüfung, sprich Baukontrolle, denn nur so kann er Mängel rechtzeitig erkennen und Folgekosten vermeiden. Die Frage, wann ein Haus wirklich fertig ist, führt oft zum Streit zwischen Bauherrn und Bauunternehmer, denn eigentlich gilt, dass unwesentliche Mängel kein Grund für die Verweigerung der Bauabnahme sind, aber welche Mängel wesentlich sind und welche nicht, das ist oft die Streitfrage. Lassen Sie sich keinesfalls zur Bauabnahme drängen- was viele Bauunternehmer versuchen, obwohl wichtige Dinge noch nicht erledigt sind, wie beispielsweise fehlende Aussenanlagen, Befestigung von Wegen, oder die Installation im Inneren ist noch nicht benutzbar. Solche unfertigen Häuser muss der Bauherr nicht abnehmen. Außerdem gilt hier darauf zu achten, was im Bauvertrag steht, denn der beinhaltet oft, wann ein Haus fertig ist oder nicht. Vor der Unterzeichnung des Bauvertrags sollten sie diesen von einem Bausachverständigen gründlich prüfen lassen.



Baukostenzuschuss:

Baukostenzuschüsse sind Zuwendungen, die jemand an einen Bauherrn entrichtet in Form von einmalige Zahlungen, die der Deckung der teilweisen Baukosten dienen und den Eigenheimbau fördern sollen. Diese Zahlungen werden an den Bauherrn entrichtet und von privaten oder öffentlichen Geldgebern erbracht. Grundsätzlich ist hier zwischen Zuschüssen von Mietern und Nicht-Mietern zu unterscheiden. Private Geldgeber sind hier beispielsweise Mieter, die einen Zuschuss an den Bauherrn beispielsweise zur Instandsetzung von Gebäuden zahlen; hierbei unterscheidet man den „verlorenen Baukostenzuschuss“, der zurückzuzahlen ist und den abwohnbaren Baukostenzuschuss. Allerdings wird dieser Baukostenzuschuss nur noch selten praktiziert, da er durch die Mietvorauszahlung oder Mietdarlehen ersetzt wurde. Öffentliche Mittel werden beispielsweise für Denkmalgeschützte Bauwerke gezahlt. Ein Baukostenzuschuss in Form einer einmaligen Zahlung kann beispielsweise bei der Errichtung eines Unternehmens, welches neue Arbeitsplätze, bringt von der Gemeinde kommen oder von einer Flughafengesellschaft für den Einbau von Lärmschutzfenstern. Auch ein Zuschuss einer Gemeinde für den Bau einer Tiefgarage ist möglich. Baukostenzuschüsse haben grundsätzlich den Vorteil, dass sie zu einer Minderung der Herstellungskosten führen, der Nachteil ist allerdings, dass sich durch sie auch der Abschreibungsbetrag vermindert.



Bauantrag:

Lange vor dem ersten Spatenstich leitet der Bauherr das Baugenehmigungsverfahren in Form eines Bauantrags ein. Was der Bauantrag enthalten muss, regelt die jeweilige Landesregierung. Üblicherweise werden ein Lageplan, Bauzeichnungen, Baubeschreibung, Informationen über Bauart und Bauweise, ein Nachweis über Schall- und Wärmeschutz sowie gegebenenfalls ein Nachweis der Standsicherheit gefordert. Der Bauantrag muss an die zuständige Baubehörde gestellt werden, damit er geprüft werden kann und entschieden werden kann, ob so gebaut werden kann oder noch Änderungen vorzunehmen sind. Alle Unterlagen erhalten Bauherrn von den beauftragten Architekten, der in der Regel den Bauantrag auch mit ausfüllt und ihn unterzeichnen muss. Ein Antragsformular kann bei der Gemeinde, der Stadtverwaltung oder beim Landratsamt persönlich abgeholt werden, außerdem besteht die Möglichkeit es auch im Internet herunterzuladen.



Baubeschreibung:

Eine Baubeschreibung ist eine genaue Beschreibung dessen was der Bauherr sich herzustellen verpflichtet. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um ein Massivhaus, ein Holzhaus, Einfamilienhaus, Doppelhaus oder um einen Umbau handelt. Wichtig ist, dass sie detailliert die vom Unternehmer geschuldete Leistung darstellt. Sie listet zusammen mit den Bauplänen alle bei der Ausführung eines Bauhabens angewendeten Techniken auf und enthält nicht nur die anfallenden Bauarbeiten, sondern auch die zum Bau benötigten Materialien. Wichtige Inhalte der Baubeschreibung sind beispielsweise die Beschaffenheit der Wände und des Dachs, Heizung, Art der Fenster etc. Die Baubeschreibung ist dem Antrag auf Baugenehmigung beizufügen. Zudem ist die sie ein zwingender Bestandteil des Kaufvertrages und wird zusammen mit diesem notariell beglaubigt. Die Baubeschreibung ist sehr wichtig für die Beurteilung der Qualität eines Gebäudes und gilt deshalb als zentraler Bestandteil der Finanzierungsfrage, da Darlehensgeber so die Qualität eines Gebäudes besser beurteilen können. Sie sollte immer einer sorgfältigen Prüfung unterzogen werden, um so vor unliebsamen Überraschungen geschützt zu sein. Oft verfügen Bauherren nicht über die nötige fachliche Qualifikation zur Überprüfung der Baubeschreibung, deshalb sollte sie immer durch einen Fachmann wie beispielsweise einen Architekten, Bauingenieur etc. auf Vollständigkeit und angebotene Qualität kontrolliert werden.



Baudarlehen:

Baudarlehen sind wichtig um Bauvorhaben finanzieren zu können, denn die wenigsten Bauherren haben so viel Eigenkapital zur Verfügung, dass sie ohne Fremdkapital bauen können. Genau zu diesem Fremdkapital zählen Baudarlehen. Baudarlehen werden in der Regel dinglich abgesichert durch das Grundstück selbst und die in das Grundbuch eingetragene Grundschuld oder Hypothek. Die Höhe des Baudarlehens richtet sich nach dem benötigten Fremdkapital und natürlich nach tragbaren Zins- und Tilgungszahlungen. Angeboten werden Baudarlehen von Bausparkassen, Banken, staatlichen Institutionen und Versicherungsunternehmen. Diese gewähren bis zu einer Höhe von 80 Prozent der Gesamtfinanzierungssumme ein durch eine Hypothek abgesichertes Darlehen. Zur Tilgung wird von Versicherungen üblicherweise eine kapitalbildende Lebensversicherung abgeschlossen, wobei Versicherungsbeiträge sowie Zinsen zu bezahlen sind. Die Versicherungsbeiträge sind oft steuerbegünstigt. Endet die Vertragsdauer, wird die Versicherungsleistung für die Tilgung der Hypothek hergenommen. Grundsätzlich lohnt es sich Angebote von Baudarlehen zu vergleichen. Dazu bietet sich ein Baudarlehen Vergleich im Internet an, durch den ein Interessent die Möglichkeit hat unterschiedliche Angebote der Baufinanzierung hinsichtlich deren Konditionen und Finanzierungsbedingungen gegenüberzustellen. Der Bausparvergleich kann natürlich auch bei einem persönlichen Besuch auf der Bank vorgenommen werden. Bevor ein Bausparvergleich vorgenommen wird, sollte sich der Interessent einige Daten zum Finanzierungswunsch einholen wie beispielsweise Eigenkapitalhöhe/Eigenleistung, benötigter Kreditbetrag, Wunschlaufzeit etc.



Bauerwartungsland:

Als Bauerwartungsland werden Grundstücke bezeichnet, die in absehbarer Zeit bebaubar oder vermutlich bebaubar sind. Hier wird zwischen subjektiven und objektiven Bauerwartungsland unterschieden. Beim Begriff objektives Bauland steht die späterer Bebaubarkeit schon fest, da bereits ein Flächennutzungsplan erstellt wurde nur noch kein Bebauungsplan existiert. Beim Begriff subjektives Bauerwartungsland beruht die Annahme der späteren Bebaubarkeit auf einer Vermutung. In Deutschland ist der Begriff Bauerwartungsland in der Wertermittlungsordnung des Bundes definiert. Grundsätzlich gibt es einige Gründe, die dafür sprechen, dass ein Grundstück zum Bauland erklärt wird, beispielsweise durch die Nähe zu einer Stadt oder Gemeinde oder durch erschlossene Gebiete, die direkt in der Nachbarschaft liegen- oft sind diese auch in den Flächennutzungsplänen schon als Bauerwartungsland ausgewiesen. Grundsätzlich ist jedoch Vorsicht beim Kauf eines Bauerwartungslandes geboten, denn beim subjektiven Bauland steht noch lange nicht fest, ob das Grundstück in der Zukunft bebaubar sein wird. Sollte die Annahme auf sehr wackeligen Füßen stehen, sollte man von einem Kauf lieber Abstand nahmen, es sei denn man steht auf Risikogeschäfte und möchte ins Spekulationsgeschäft einsteigen. In jedem Fall wirkt sich die Deklaration „Bauerwartungsland“ im Flächennutzungsplan bei einer eventuellen Veräußerung eines Grundstückes schon als wertsteigernd aus.



Baufertigstellungsversicherung:

Eine Baufertigstellungsversicherung deckt Bauherren ab, in Falle, dass beauftragte Bauunternehmen in finanzielle Not geraten. Der Name der Versicherung ist also wörtlich zu nehmen, denn Baufertigstellungsversicherung ist eine Versicherung, die die Zusatzkosten trägt, wenn während des Bauvorhabens beispielsweise die beauftragte Baufirma Konkurs anmeldet oder eine Pfändung eingeleitet wird, womit für den Bauherren ein erheblicher Mehraufwand entstehen kann, denn es entstehen Mehrkosten in der Art, dass ein anderes Bauunternehmen beauftragt werden muss, welches die Fertigstellung der unterbrochenen Bauleistungen übernimmt. In der Regel wird die Baufertigstellungsversicherung von Bauunternehmen abgeschlossen und den Bauherren in Form einer Ausführungs-,Gewährleistungs- oder Vertragserfüllungsbürgschaft vorgewiesen. Es gibt insgesamt drei Formen der Baufertigstellungsversicherung: Vertragserfüllungsbürgschaft, Gewährleistungsbürgschaft und Ausführungsbürgschaft. Ausführungsbürgschaft dient der Sicherheit des Bauherrn bei Zahlungsunfähigkeit und Konkurs des Bauunternehmens. Gewährleistungsbürgschaft ist eine Absicherung gegen Gewährleistungsschäden des jeweiligen Bauunternehmens im Rahmen des gesetzlich festgelegten Zeitraums. Bei der Vertragserfüllungsbürgschaft wiederum handelt es sich um eine Kombination aus beiden vorgenannten Arten. Grundsätzlich gilt, dass gerade für Bauherren, deren Finanzierung eng kalkuliert ist, eine Baufertigstellungsversicherung abzuschließen von Vorteil ist.



Baugebiet:

Als Baugebiet bezeichnet man eine im Flächennutzungsplan zur besonderen Art ihrer baulichen Nutzung ausgewiesene Baufläche. Dabei wird nach Baunutzungsverordnung unterschieden zwischen: Kleinsiedlungsgebiete, reine Wohngebiete, allgemeine Wohngebiete, besondere Wohngebiete, Dorfgebiete, Mischgebiete, Kerngebiete, Gewerbegebiete, Industriegebiete sowie Sondergebiete. Neben diesen besonderen Arten der baulichen Nutzung gibt es zudem andere Arten, in denen Bauen erlaubt ist, das gilt allerdings nur für einen bestimmten Zweck, wie beispielsweise Flächen für den Gemeinbedarf oder Flächen für Versorgungsanlagen. Ihr Baugebiet könnenSie auch im Internet professionell präsentieren. Dort können sie ihr Bauland so platzieren, dass es gefunden wird, egal ob regional oder überregional und zwar in der Form, die präzise Daten in einer zuverlässigen Datenbank mit attraktiver Darstellung darstellt. Auch wenn Sie ein Baugebiet suchen, kann ihnen das Internet helfen.



Baugenehmigung:

Die Baugenehmigung ist ein Element des Baurechts und ein Verwaltungsakt. Zudem ist sie aber auch nur eine eingeschränkte Unbedenklichkeitsbescheinigung, nicht mehr und nicht weniger, da sie zwar bestimmte, aber nicht alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften überprüft. Um die Einhaltung weiterer Vorschriften des öffentlichen Rechts muss sich der Bauherr in eigener Verantwortung selbst kümmern. Details sind hier von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich geregelt. Der Antrag auf eine Baugenehmigung ist bei der Gemeinde schriftliche einzureichen. Er wird dann von allen maßgeblichen Stellen geprüft. Die Baugenehmigung darf am Ende nur versagt werden, wenn das Vorhaben öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht. Außerdem dürfen Bauanträge nur von Architekten und Bauingenieuren mit Vorlageberechtigung gestellt werden.



Baugrenze:

Bei anstehenden Bauvorhaben sollte man sich über die jeweiligen Bebauungsvorschriften genauestens erkundigen, Auskünfte erteilen hier die zuständigen Baubehörden. Baugrenzen werden beispielsweise festgelegt, um die Nachbarn vor übermäßiger Bebauung zu schützen, durch die ihnen etwa Licht genommen würde. Mit der Baugrenze wird die bebaubare Fläche auf einem Grundstück festgelegt, innerhalb der das Gebäude nach § 23 der Baunutzungsordnung errichtet werden darf. Dabei spielt es keine Rolle, ob das Gebäude direkt auf der Baugrenze errichtet wird oder etwas zurückversetzt. Alles was sich innerhalb dieser Grenze befindet ist erlaubt, nur die Überschreitung ist ausgeschlossen- allerdings gilt, dass ein Vortreten von Gebäudeteilen im geringfügigen Ausmaß je nach Landesbauordnung zugelassen werden kann. Die Baugrenze wird von der Gemeinde vorgegeben. Zu verwechseln ist die Baugrenze nicht mit Baulinien, denn bei diesen muss das Gebäude direkt auf der Linie gebaut werden. Auch ist die Baugrenze nicht mit der Grundstücksgrenze identisch. Die Regelungen zur Baugrenze legt die Landesbauordnung fest, eine Festlegung befindet sich im jeweiligen Bebauungsplan, dort als blaue Linie dargestellt. In der Regel müssen zu den Nachbarsgrundstücken mindestens drei Meter Abstand eingehalten werden, was aber meist nicht für untergeordnete Bauten, wie etwa Garagen gilt, denn diese dürfen über die Baugrenze hinaus errichtet werden.) von Gebäuden oder Gebäudeteilen nicht überschritten werden darf.



Bauhelferversicherung:

Jeder, der der vorhat ein Haus zu bauen wird bemüht sein Kosten zu sparen. Das ist in der Regel nur möglich, wenn so viel wie möglich Eigenleistung beim Hausbau erbracht wird. Oft werden Freunde und Bekannte als Bauhelfer hinzugezogen. Wer aber die Hilfe von dieser Seite in Anspruch nimmt, der sollte über eine entsprechende Bauhelferversicherung nachdenken. Grundsätzlich gilt erst Mal, dass diese Helfer bei der Bauberufsgenossenschaft angemeldet werden müssen und dort beitragspflichtig sind. Der Beitrag richtige sich in der Regel nach den geleisteten Arbeitsstunden. Wird die Anmeldung von Helfern bei der Bauberufsgenossenschaft versäumt, drohen hohe Bußgelder je nichtangemeldeten Helfer. Bei der Bauberufsgenossenschaft angemeldete Helfer genießen einen entsprechenden Versicherungsschutz, jedoch sind die Versicherungsleistungen der Bauberufsgenossenschaft eingeschränkt. Daher ist es ratsam, eine zusätzliche Bauhelferversicherung bei einem der vielen Anbieter abzuschließen, die einen erweiterten Versicherungsschutz bietet und Bauherren und Bauhelfer im Ernstfall ausreichend absichert. Bauhelferversicherungen decken in der Regel sowohl Unfälle ab, bei denen die Helfer zu Schaden kommen, als auch Ereignisse, bei denen durch die Helfertätigkeit Schäden am Vermögen Dritter oder dem des Bauherren entsteht. In vielen Fällen sind Bauhelferversicherungen mit anderen Bauversicherungen kombiniert- so ist oft eine Bauherrenhaftpflichtversicherung und Rohbauversicherung mit dem Abschluss einer Bauhelferversicherung verbunden.



Bauherr:

Der Begriff Bauherr/Bauherrin ist im Baurecht definiert: Demnach versteht man darunter denjenigen, der sowohl rechtlich als auch wirtschaftlich Auftraggeber eines Bauvorhabens ist, sprich derjenige, welcher im eigenen Namen und damit auf eigene Gefahr für eigene oder fremde Rechnung Bauvorhaben plant oder ausführt oder planen oder ausführen lässt. Beim Bauherren muss es sich nicht zwangsläufig um eine natürliche Person handeln, auch juristische Personen können Bauherren sein. Als Bauherr hat man viel Verantwortung. Man ist nicht nur für die eigenen Missgeschicke verantwortlich, sondern auch für alle übrigen am Bau tätigen Personen, insbesondere für hilfreiche Privatpersonen. Der Bauherr hat Überwachungspflichten außerdem muss er bei der Auswahl von Fachkräften bestimmte Sorgfaltspflichten walten lassen. Der Bauherr trägt die Risiken der Vorbereitung und der Durchführung sowie auch das Bauherrenhaftungsrisiko, er ist für die Verkehrssicherheit und die allgemeine Sicherheit auf der Baustelle zuständig. Dies gilt auch, wenn für die Abwicklung des Bauvorhabens Architekten oder beispielsweise Bauleiter beauftragt wurden. Er entscheidet über die Finanzierung, die architektonische sowie auch die technische Gestaltung des Bauvorhabens. Zudem muss der Bauherr die rechtlichen Bauvorschriften einhalten und für die Einreichung der erforderlichen Anträge etc. sorgen. Verletzt er seine Pflichten mit der Folge eines Schadens, muss er damit rechnen, dafür haftbar gemacht zu werden.



Bauherrenmodell:

Kapitalanlagen im Immobilienbereich waren schon immer eine zukunftssichere Form der Investition, dafür sprechen Faktoren wie Werterhalt bzw. Wertsteigerung und auch der steuerliche Aspekt spielt eine große Rolle. Ein verbreitetes Modell sind der Bau, Erwerb, Sanierung von Immobilien in Form von Bauherrenmodellen. Bauherrenmodelle sind ein Zusammenschluss von Personen in der Rechtsform einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts oder Personengesellschaft zu einer Bauherrengemeinschaft mit dem Ziel zur späteren Vermietung Eigentumswohnungen zu errichten. Dabei sollen hohe Werbungskosten wie Verwaltungskosten, Baubetreuerkosten oder natürlich auch Zinsen etc. den Anlegern ihre zu versteuernden Einkünfte mindern. Grundsätzlich funktioniert das so, dass mehrere Investoren als Zusammenschluss eine Liegenschaft erwerben. Der einzelne Anleger erwirbt einen Mitunternehmensanteil dieser Liegenschaft, die oft ein Altbau ist. Dieser wird saniert und Instandgesetzt und in ein Mietobjekt verwandelt. Im Mittelpunkt des Interesses stehen wie bereits erwähnt steuerliche Begünstigungen und die entsprechenden Einkünfte durch Mietverträge. Die Mieteinnahmen werden zur Deckung der getätigten Ausgaben und zur Tilgung der eingesetzten Fremdmittel genutzt. Ist dies geschehen erhalten die Investoren im Verhältnis ihres Anteils am Mieteigentum Mieterlöse. Somit ergibt sich nach der Entschuldung- in der Regel nach 15 oder 20 Jahren ein Zusatzeinkommen für die Investoren. Heute haben Bauherrenmodelle allerdings wegen der Einschränkungen von steuerlichen Absetzungsmöglichkeiten an Bedeutung verloren.



Baulast:

Baulasten sind Ansprüche, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften ergeben, sondern freiwillig vom Grundstückseigentümer erklärt werden und rechtlich einer Willenserklärung gleichkommt, die nicht der notariellen Beglaubigung bedarf. Inhalt hier ist allgemein die Verpflichtung des Grundstückeigentümers zu einem bestimmten Tun, Dulden oder Unterlassen- allerdings darf eine Baulast nicht gegen gesetzliche Vorschriften verstoßen. Nötig für die Vereinbarung einer Baulast ist eine Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Einzelheiten sind in den Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer niedergeschrieben, allerdings haben einige Bundesländer wie Bayern und Brandenburg die Möglichkeit der Baulast nicht in ihrem Landesrecht aufgenommen. Baulasten werden Rechtswirksam mit derEintragung in das Baulastenverzeichnis und wirken auch gegenüber Rechtsnachfolgern. Beispiel einer Baulast ist, die Erklärung eines Grundstückeigentümers freiwillig mit einer Einschränkung einverstanden zu sein, beispielsweise mit der Gewährung eines Wegerechts oder wenn er erklärt zu dulden, dass der Nachbar bei der Bebauung seines Grundstücks den baurechtlich an sich notwendigen Grenzabstand unterschreitet. Ist eine Baulast eingetragen und ein Bauvorhaben steht nicht im Einklang mit der Baulast, darf das Bauvorhaben nicht genehmigt werden, denn Baulasten müssen im Baugenehmigungsverfahren wie eine baugesetzliche Verpflichtungberücksichtigt werden.



Bauleistungen:

Bauleistungen sind Leistungen, die der Herstellung, Instandsetzung, Änderung oder Beseitigung von Bauwerken dienen, einschließlich Lieferung von Baustoffen und Bauteilen- so ist es im ESsG § 48 Abs. 1 festgelegt, was auch der Regelung im § 211 Abs. 1 Satz 2 SGB III in Verbindung mit der Baubetriebsverordnung entspricht, wobei zu den Bauleistungen auch die Gewerke gehören, die von der Winterbauförderung gemäß § 2 Baubetriebsverordnung ausgeschlossen sind.; technische und rechtliche Regelungen enthält die Verdingungsordnung für Bauleistungen. In der Regel werden Bauleistungen jeglicher Art durch professionelle Bauunternehmen durchgeführt, allerdings können sie auch in Eigenverrichtung (Eigenleistung) ausgeführt werden. Der Begriff des Bauwerks ist weit auszulegen und umfasst nicht nur Gebäude, sondern auch sämtliche Anlagen, die irgendwie mit dem Erdboden verbunden sind oder infolge ihres Gewichts auf ihm ruhen und aus Baustoffen und Bauteilen hergestellte sind. Hierzu gehören beispielsweise Fenster, Türen sowie Bodenbeläge und Heizungsanlagen, aber auch Einrichtungsgegenstände, wenn diese mit dem Gebäude fest verbunden sind, Schaufenster, Gaststätteneinrichtungen oder Einbauküchen in Mietwohnungen. Ebenfalls unter Bauleistungen fallen Installationsarbeiten einer Lichtreklame, Dachbegrünungen oder der Hausanschluss durch Energieversorgungsunternehmen. Bauleistungen können durch eine Bauleistungsversicherung abgesichert werden. Sie tritt beispielsweise ein, wenn ein Unwetter den Rohbau unter Wasser setzt etc.



Bauleistungsversicherung:

Die Bauleistungsversicherung, auch Bauwesenversicherung genannt, ist eine Versicherung, die unvorgesehen eintretende Schäden an der Immobilie, den Bauteilen oder Baustoffen abdeckt, die während der Bauphase entstehen und schützt somit den Bauherren vor finanziellen Verlusten während der Bauzeit. Diese Schäden können beispielsweise durch Naturkatastrophen, Diebstahl, Vandalismus, Hochwasser verursacht sein, bis auf wenige Ausnahmen gelten auch als wesentliche Bestandteile des Gebäudes angesehene Einrichtungsgegenstände mitversichert, zudem sind Baugeräte, Handwerkzeuge, Vermessungsgeräte, Sicherungsanlagen, Prüfgeräte etc.. Des Weiteren mitversichert sind Mängel der versicherten Bauleistung, Schäden an Metall-, Glas und Kunststoffoberflächen etc. Aus diesem Grund wird die Bauleistungsversicherung als eine so genannte Allgefahrenabdeckung zu betrachten. Die Bauleistungsversicherung wird oft in Kombination mit der Rohbauversicherung als Paket für die Bauphase angeboten. Also nichtversichert gelten Schäden, die durch nicht Anwenden anerkannter Regeln der Technik und fehlende Schutzmaßnahmen verursacht wurden, wie beispielsweise Frostschäden, insbesondere wenn hier die „Hinweise für das Bauen im Winter“ nicht beachtet wurden, oder beispielsweise Schäden durch Kriegsereignisse, Kernenergie, Baustoffe, die vorher durch eine Prüfstelle beanstandet worden sind oder nicht vorschriftsmäßig geprüft wurden, Ausfall der Wasserhaltung, wenn Reserven nicht bereit gehalten worden sind etc.



Baulinie:

Die Baulinie ist eine festgesetzt Grenze, die im Bebauungsplan eingezeichnet ist und bezeichnet, wo ein Gebäude errichtet wird. Sie wird von der Gemeinde vorgeben. Im Gegensatz zur Baugrenze muss eine Seite eines Gebäudes genau auf der Baulinie liegen, das heißt die Baulinie muss auch auf dem Baugrundstück komplett überbaut werden und die Außenwand akkurat an ihr liegen. Die Baulinie ist auch unter der Erdoberfläche, wie beispielsweise bei Tiefgaragen zu respektieren. Toleriert werden können jedoch beispielsweise Balkone oder Erker, die geringfügig über die Baulinie hinausgehen. Besonders aus städtebaulichen Aspekten soll die Baulinie eingehalten werden, damit eine einheitliche Häuserflucht zur Straßenseite hin entsteht.



Baumangel:

Baumängel gibt es öfter, schließlich sind Bauunternehmer und Bauherren auch nur Menschen.
Baumängel sind keine Seltenheit- immer wieder kommen sie in unterschiedlichster Form bei der Errichtung eines Bauwerkes vor. Das kann entweder auf die verwendeten Materialien oder auch auf falsche Ausführung der Bauleistung zurückzuführen sein. Grundsätzlich sollten Baumängel schnellstmöglich erkannt und kurzfristig behoben werden. Deswegen empfiehlt sich eine regelmäßige Baubegehung und Kontrolle während der Bauphase, also schon vor der Bauabnahme, denn wie meistens gilt, wenn Mängel früh erkannt werden, lassen sie sich in der Regel einfacher beheben. Wichtig ist, dass Baumängel in der späteren Bauabnahme schriftlich niedergeschrieben werden. Bei der Bauabnahme wird ein Protokoll erstellt, in dem alle Mängel festgehalten werden. Daraufhin wird der Unternehmer aufgefordert, diese in angemessener Frist zu beseitigen. Bei vielen Mängeln, auch wenn es nur kleinere sind, sollte der Bauherr die Bauabnahme verweigern und erst nach Beseitigung der Mängel der Abnahme zustimmen, denn schließlich hat er das Recht auf mangelfreie Übergabe und willseine Gewährleistungsansprüche geltend machen. Für Baumängel, die erst nach der Bauabnahme auftreten oder sichtbar werden gilt in der Regel die Gewährleistung, die bei einem Vertrag nach der Verdingungsordnung fürBauleistungen nach zwei Jahren verjähren, bei einem Vertrag nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch nach fünf Jahren.



Baumassenzahl:

Die Baumassenzahl gilt im Rahmen der Bauleitplanung als Maß der baulichen Nutzung, welches darüber Auskunft gibt wie viel Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter Fläche des Grundstücks zulässig vorhanden sind und wirdberechnet aus dem Verhältnis des Volumens eines Bauobjekts zur Grundstücksfläche. Die Baumasse ist das innere Volumen eines Gebäudes und wird anhand seiner Außenmaße errechnet. Dividiert man also die Baumasse durch die Baugrundstückfläche erhält man die Baumassenzahl. In der Baunutzungsverordnung ist für die bauliche Nutzung eines Baugrundstücks eine Obergrenze festgelegt, diese dürfen nicht überschritten werden, auchdann nicht wenn im Flächennutzungsplan keine Geschossflächenzahl dargestellt ist. Erreicht wird damit eine Begrenzung der Bebauungsmöglichkeit. Allerdings wir die Baumassenzahl speziell für Industrie- und Gewerbegebiete sowie Sondergebiete festgelegt.



Damnum:

Bekommt jemand eine bestimme Summe eines Bankkredits, so muss vorher festgelegt werden, in welcher Höhe diese Summe wieder an die Bank zurückgezahlt wird, denn im Regelfall gibt es einen Unterschied zwischen der eigentlichen Darlehenssumme und der zurückzuzahlenden Summe, der als Damnum bezeichnet wird.
Die Bezeichnung Damnum stammt aus dem Kreditwesen und steht als Oberbegriff für das Darlehensaufgeld (Agio) und Darlehensabgeld (Disagio).Wird ein Damnum als Aufgeld (Agio) vereinbart, erhöht sich der Rückzahlungsbetrag entsprechend dem Aufgeld. Die Zinsen und Tilgung müssen sich dann auch auf diese ausgezahlt Summe beziehen. Als Darlehensabgeld vereinbart, verringert sich der Auszahlungsbetrag des Darlehens umdas Abgeld. Allerdings müssen sich die Zinsen und Tilgung auf die Summe ohne des Abgeldes beziehen. Ausgegeben wird das Damnum in der Regel in Prozent der Nominalsumme. Grundsätzlich ist das Damnum als Zinszahlungzu behandeln. Bei der steuerlichen Behandlung des Damnum ist zu unterscheiden, ob es sich um einen privaten oder betrieblichen Kredit handelt. Das Damnum kommt beispielsweise auch bei der Ausgabe von Sorten zum Einsatz: Am Schalter wird so beispielsweise von Kreditinstituten ausländisches Bargeld meist unterhalb des offiziellen Wechselkurses gekauft und beim Verkauf ein Kurs oberhalb des Wechselkurses (Disagio und Agio) verlangt.



Baunebenkosten:

Die Baunebenkosten sind eine besondere Gruppe von Baukosten, die zu den Baukosten anfallen und einen beträchtlichen Teil des Gesamtaufwandes für einen Hausbau ausmachen- in der Regel zwischen 10 und 15 Prozent. Baunebenkosten fallen an für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfungen und Genehmigungen sowie für die Finanzierung des Bauprojekts. Die Baunebenkosten müssen als Ausgaben gerechnet werden, die zu den eigentlichen Baukosten für die Planung, das Grundstück und die gesamte Ausführung des Bauvorhabens entstehen. Zu den Baunebenkosten gehören beispielsweise: Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen, Bereitstellungskosten, Erschließungskosten, Kontoführungsgebühren, Kosten für Außenanlagen, Planungskosten, Bauleitung, Bauabrechnung, Verwaltungskosten, Kosten für Genehmigungen, Prüfungen, Beschaffung und Verzinsung der Finanzierung, beispielsweise Notarkosten, Maklerprovisionen, einmalige Geldbeschaffungskosten, Anfahrtskosen, Kosten für das Richtfest, Kosten für Versicherungen etc. Die Höhe der Baunebenkosten hängt von der Gebäudeart, vom Gesamtherstellungswert der baulichen Anlagen sowie der Ausstattung der Gebäude ab. Zu Beginn einer finanziellen Planung kann man die Baukosten nur nach Erfahrungswerten festlegen, doch je weiter die Planung voranschreitet, desto genauer lassen sich die Baunebenkosten beziffern. In jede Fall sollten die Baunebenkosten im Finanzierungsplan beachtet werden.



Baunutzungsverordnung:

„Die Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke“, wie die Baunutzungsverordnung offiziell genannt wird, ist eine auf Gemeinden bezogene Ausführungsregelung zum Baugesetzbuch, mit der die Nutzung von Flächen nach Art und Maß der Bebauung eingeteilt wird. Gemäß Baugesetzbuch ist die Baunutzungsverordnung eine Verordnung, welche die bauliche Nutzung eines Gebietes vorschreibt. Da Gemeinden für die Bauplanung zuständig sind, ist die Baunutzungsverordnung ein Konzept über die bauliche Nutzung der in einer bestimmten Gemeinde zu errichtenden Bauprojekte. Sie legt fest, welche Art von Gebäuden in welcher Gemeinde entstehen dürfen, beispielsweise Wohnhäuser in reinen Wohngebieten, kleinere und mittlere Gewebe in Mischgebieten, große Gewerbe in gesondert für sie ausgewiesenen Gebiete, Ferienhäuser in Sondergebieten ect und ist somit ein Werkzeug, das Gemeinden bei der Aufstellung der Bauleitpläne nutzen, um ihre städtebauliche Entwicklung sinnvoll voranzutreiben. Mit der Baunutzungsverordnung soll aber auch eine Vereinheitlichung der Bebauungspläne in der gesamten Bundesrepublik und damit ihre Vergleichbarkeit erreicht werden. Sie ist aufgeteilt in vier Abschnitte, die jeweils Regelungen zu der Art der baulichen Nutzung, Maß der baulichen Nutzung, über die Bauweise, Überleitungs- und Schlussvorschriften und erklärt gleichzeitig die für einen Bebauungsplan wichtigen Begriffe.



Baupreisindex:

Der Baupreisindex dient der Messung der Preisentwicklung für Neubau und Instandhaltung von Bauprojekten und zeigt die Entwicklung der Preise, die Bauunternehmen für ihre Bauleistungen im Durchschnitt berechnen. Dies geschieht durch eine vierteljährliche repräsentative Stichprobe der Marktpreise für ca. 200 ausgewählte Bauleistungen. Hieraus wird die die durchschnittliche Preisentwicklung je Bauleistung errechnet. Der Preisindex für einen bestimmten Bauwerkstyp ergibt sich aus den einzelnen Messzahlen. In Deutschland erfolgt die Berechnung des Indexes nach dem Laspeyres-Konzept. Hier werden die Preisentwicklungen im zeitlichenAblauf gemessen, Mengenveränderungen sind dabei ausgeschlossen. Der Baupreisindex wird alle drei Monate anhand der Preisauskünfte von Bauunternehmen bestimmt. Der Baupreisindex schafft zusammen mit dem Tariflohnindex und dem Baukostenindex die Grundlage für den gleitenden Neuwertfaktor, auf dessen Basis sich die Versicherungsleistungen und Versicherungsprämien im Bereich der Wohngebäudeversicherung der Kostenentwicklung im Baugewerbe anpassen und ist deshalb nicht nur wichtig für Menschen, die daran denken sich eine Haus bauen zu lassen, sondern auch für Versicherte in der Wohnungsgebäudeversicherung sind von einer Änderung des Baupreisindexes betroffen. Wenn der Baupreisindex sich erhöht, steigen zumeist auch die Beiträge zur Wohngebäudeversicherung.



Baurecht:

Ganz allgemein bezeichnet das Baurecht die Gesamtheit aller Rechtsnormen, die das Bauen und den Abriss von Gebäuden betreffen. Baurecht ist ein sehr weites Feld, das sich in eine Vielzahl von Baugesetzen, Verordnungen und Bauverträgen sowie das Architektenrecht und das Grundstücksrecht gliedert, so dass über all die Facetten des Baurechts nur ein spezialisierter Rechtsanwalt den Überblick behalten kann. Subjektiv beschreibt das Baurecht die öffentlich-rechtliche Befugnis, auf einem Grundstück ein Bauwerk errichten zu können. Juristisch gesehen wird zwischen dem öffentlichen Baurecht und dem privaten Baurecht unterschieden.Das öffentliche Baurecht beschreibt alle Gesetze und Normen, die die Regulierung von Bauvorhaben zum Gegenstand haben. Dazu gehören unter anderem das Baugesetzbuch die Baunutzungsverordnung und die Bauordnungen der verschiedenen Bundesländer. Hier wird zwischen Bauplanungsrecht und Bauordnungsrecht unterschieden, wobei der Grundsatz gilt, dass das Bauplanungsrecht Vorrang vor dem Bauordnungsrecht hat. Das private Baurecht bezeichnet das Rechtsgebiet, das sich mit den Vertragsbestimmungen hinsichtlich der Errichtung von Bauwerken auseinandersetzt. Dazu gehören das Werkvertragsrecht, Vergaberecht, das wiederum in der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) geregelt ist, sowie die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) und die Makler- und Bauträgerverordnung (MBVO).



Bauspardarlehen:

Ein Bauspardarlehen ist eng mit dem Bausparvertrag verbunden und ergibt sich meist aus der Differenz zwischen dem angesparten Bausparguthaben und der Bausparsumme. Das Bausparguthaben ist das angesparte Guthaben des Bausparers im Rahmen des Bausparvertrages zusätzlich der Zinsen. Unter der Bausparsumme versteht man den Betrag, über den der Bausparvertrag abgeschlossen wurde, der sich aus dem anzusparenden Bausparguthaben und den späteren Bauspardarlehen zusammensetzt. Bauspardarlehen werden mit einem festen Zinssatz über die gesamte Laufzeit vereinbart, der meist niedriger ist das der von Bankdarlehen da die Bausparguthaben niedriger verzinst werden. Die monatlichen Raten, die meist höher als bei Bankdarlehen sind, werden meist in 11 bis 15 Jahren getilgt. Um ein Bauspardarlehen zu erhalten, wird in der Regel ein Mindestsparguthaben und das Erreichen einer bestimmten Bewertungszahl, die sich aus der Bausparsumme, dem Sparguthaben und der Spardauer errechnet gefordert, die wiederum abhängig ist vom Volumenverhältnis zwischen Sparern und Darlehensnehmern. Grundsätzlich hat der Bausparer einen Rechtsanspruch auf das Bauspardarlehen, der auch vererbbar ist, allerdings ist dieser Anspruch auch abhängig von der Bonität des Sparers. Wenn beispielsweisekeine ausreichende Bonität vorliegt, kann die Bausparkasse die Auszahlung des Bauspardarlehens ganz oder teilweise verweigern. Bonität vorausgesetzt, erfolgt die Überweisung des Sparguthabens und des Darlehens innerhalb von vier Wochen nach dem Antrag zur Inanspruchnahme.



Bausparvertrag:

Für viele Menschen ist der Wunsch nach den eigenen vier Wänden zentraler Bestandteil ihres Lebens. Dennoch fehlt meist das nötige Eigenkapital für eine Baufinanzierung. Eines der beliebtesten Mittel, langfristig den Weg in die eigenen vier Wände zu sichern ist das Bausparen in Form eines Bausparvertrages. Natürlich kann man den Bausparvertrag auch für andere Anschaffungen nutzen. Grundsätzlich hat der Bausparvertrag bei Bedarf einer Finanzierung den Vorteil, dass der Bausparvertrag schon mal das Eigenkapital ist. Bausparen heißt aber für die meisten Menschen für den Bau eines Eigenheimes ein Darlehen zu erhalten. Nach Abschluss eines Bausparvertrages ist der Bausparer verpflichtet, eine vertraglich festgelegte Mindestsumme anzusparen. Grundsätzlich gilt, ist die Mindestsumme von beispielsweise 40 Prozent der Bausparsumme angespart und die Wartezeit erfüllt wird der Bausparvertrag zugeteilt und man erhält die restlichen 60 Prozent der Bausparsumme als Bauspardarlehen. Bausparen ist allgemein eine beliebte Möglichkeit der Immobilienfinanzierung. Gründe dafür sind steuerliche Vorteile, Förderung durch Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage für vermögenswirksame Leistungen. In der Regel dauert ein Bausparvertrag 6 Jahre. Nach der Laufzeit kann man sich den Vertrag ausbezahlen lassen oder wieder weiter in einen Pot einbezahlen und auf gewisse Zeit weitersparen. Die Zinsen beim Bausparvertrag werden in der Regel um 2, 5 Prozent festgelegt. Vorteile hat der Bausparvertrag auch, denn sollte man eine Finanzierung benötigen ist ein Bausparvertrag schon das Eigenkapital, das man bei der Finanzierung benötigt.



Bauwesenversicherung:

Jeder, der sich für eine Immobilie entscheidet, tut sich was Gutes, wenn er sich für eine Bauwesenversicherung entscheidet, heute bekannt unter der Bezeichnung Bauleistungsversicherung. Es handelt sich um eine Versicherung, die für unvorsehbare Schäden an der Immobilie, den Bauteilen oder Bausstoffen, die während der Bauphase entstehen eintritt, und somit den Bauherren finanziell absichert. Diese Schäden können sein: Elementarereignisse wie Frost, Sturm, Hagel, Unachtsamkeit in der Ausführung von Bauleistungen, durch Dritte hervorgerufene Schäden (Vandalismus), fahrlässige Handlungen der Ausführenden, Hochwasser etc. Außerdemsind bei der Bauwesenversicherung mitversichert wesentliche Gebäudebestandteile, Baugeräte, Handwerkzeuge, Vermessungsgeräte, Sicherungsanlagen, Prüfgeräte, Schäden an Metal,-Glas- und Kunststoffoberflächen etc. So betrachtet ist die Bauwesensversicherung eine Allgefahrenabdeckung, die für jeden Bauherren zu empfehlen ist. Nicht mitversichert gelten Schäden, die dadurch entstanden sind, dass technisch anerkannte Regeln nicht beachtet oder Schutzmaßnahmen missachtet wurden, wie beispielsweise Frostschäden, die entstanden sind weil die „Hinweise für das Bauen im Winter“ nicht beachtet wurden. Außerdem sind nicht mitversichert Schäden durch Kernenergie, Kriegsereignisse, fehlerhafte Baustoffe etc. Die Bauwesenversicherung wird meist im Paket mit der Rohbauversicherung angeboten.



Bauzeitzinsen:

Grundsätzlich werden alle Zinsen, die im Rahmen einer Baufinanzierung anfallen als Bauzeitzinsen bezeichnet und sollten vom Bauherren als Belastung in seiner Baufinanzierung mit einkalkuliert werden. Bauzeitzinsenist kurz gesagt der Begriff für während der Bauzeit anfallende Zinsen auf die Teilauszahlungen des Darlehens und ein rein kalkulatorischer Wert für Zinsen, die für bereits in Anspruch genommene, sowieauch nicht in Anspruch genommen Teile eines Darlehens anfallen, anders ausgedrückt Zinsen auf Teilzahlungen des Darlehens. Bauzeitzinsen gehen nur Bauherren etwas an, der nämlich vereinbart mit seinem Kreditinstitut die Abrufung einzelner Teilbeträge eines Kreditbetrages, was für beide Seiten günstiger ist: Der Kreditnehmer nämlich bezahlt nur ca. 0,25 Prozent Zinsen/ Monat für den nicht abgerufenen Restbetrag und die Bank kann mit diesen nicht abgerufenen Betrag weiter wirtschaften. Es handelt sich also bei Bauzeitzinsen um Zinsen, die für das bis zu dieser Bauphase ausgezahlte Darlehen hin in Rechnung gestellt werden.Sie entstehen üblicherweise bei kreditfinanzierten Neubauprojekten, bei denen die Darlehensauszahlung sich nach dem Baufortschritt richtet. Hinzu kommt, dass während dieser Phase vom Bauherren in der Regel noch Miete und bereits Zinsen für das Darlehen gezahlt werden und für ihn somit für eine gewisse Zeit eine monatliche Doppelbelastung herrscht. Erst wenn der Einzug in das Wohnprojekt erfolgt ist, dann entstehen keine Bauzeitzinsen mehr.



Bauzins:

Bauzinsen sind Zinsen, die eine Bank oder Bausparkasse für eine Baufinanzierung an einen Kreditnehmer anbieten und in Verbindung mit einer Immobilienfinanzierung anfallen. Die aktuellen Bauzinsen geben also die gegenwärtigen Kosten an, an welche eine Kreditaufnahme gebunden ist. Im Vergleich zu den Zinsen für einen Privatkredit ist der Bauzins deutlich geringer, da der Kreditgeber als Sicherheit auf die zu finanzierende Immobilie zurückgreifen kann und somit weniger Risiko trägt. Es handelt sich um den Effektivzins, den der Kreditnehmer für die Bereitstellung und Inanspruchnahme des Darlehens an die Bank oder Bausparkasse zahlen muss. Dieser Zins kann ist über die Gesamte Laufzeit des Darlehens fällig und kann entweder fest oder variabel vereinbart werden. Grundsätzlich sieht der Bauzins bei vielen Finanzierungsangeboten anders aus. Deswegen lohnt es sich, Vergleiche anzustellen, was im Internet möglich ist. Wenn die aktuellen Bauzinsen zu hoch sind, dann gilt es einfach Ruhe zu bewahren und einen günstigeren Moment abzuwarten.



Bebauungsplan:

Der Bebauungsplan ist eine von der Gemeinde erlassene Satzung, welche rechtsverbindliche Festsetzungen für einzelne Gebiete festsetzt, was gebaut werden darf und in welchem Maße Grundstücke baulich ausgenutzt werden dürfen. Die möglichen Inhalte eines Bebauungsplanes sind im Baugesetzbuch bestimmt. Das können Festsetzungen über Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubare Grundstücke (Größe, Breite und Tiefe des Baugrundstücks) oder auch über die Gestaltungen von baulichen Anlagen sein. Grundsätzlich werden der qualifizierte Bebauungsplan und der einfache Bebauungsplan unterschieden: Qualifizierte Bebauungsplänesind Pläne mit sehr detaillierten und umfangreichen Inhalten, die mindestens Festsetzungen über Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen sowie die örtlichen Verkehrsflächen enthalten.Darüber hinaus werden oft viele weitere Merkmale festgelegt. Der einfache Bebauungsplan ist ein Plan, der weniger enthält; In diesem Bereich wird bei einer Beurteilung entschieden, ob ein Bauvorhaben zulässig ist;neben dem im Bebauungsplan geregelten Inhalten, stellt sich hier die Frage, ob sich das Bauvorhaben in den Charakter der Umgebung einfügt. Die Regelungen eines Bebauungsplanes sind für Jedermann verbindlich und gelten als Ortsrecht, da der Plan von der Stadt als Satzung beschlossen wurde. Wann und wie oft ein Bebauungsplan aufgestellt wird, entscheidet die Gemeinde. Laut Vorgabe des Baugesetzbuches wird empfohlen Bebauungspläne dann aufzustellen, sobald es für die städtebauliche Entwicklung erforderlich ist.



Beleihung:

Wer selbst baut, muss sich meist Geld von einer Bank oder einem Kreditinstitut leihen, denn die Finanzierung einer Immobilie wird langfristig geplant und kann in der Regel nicht aus dem eigenen Geldbeutel bezahlt werden. Wer baut, für den ist zwar Eigenkapital wichtig aber Fremdkapital in Form eines Kredites meist nötig. In vielen Fällen wird die Immobilie als Sicherheit für den Baukredit herangezogen. Das nennt man Beleihung, womit sich Kreditinstitute gegen eine mögliche Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers absichern. Viele zukünftige Immobilienbesitzer machen heute eine Beleihung des Hauses um dieses zu finanzieren und zahlen monatlich in Raten die Finanzierung zurück. Die maximale Kreditsumme, die Kreditinstitute für eine Finanzierung ausgeben richtet sich nach dem Beleihungswert und der Beleihungsgrenze des Objekts. Der Beleihungswert ist dabei der Wert, den Banken und Kreditinstitute für eine Kreditsicherheit, egal ob Immobilie, Wertpapiere, Mobilien etc. ermittelt, die beliehen werden soll. Die Wertermittlung wird hier bezüglich des Wiederverkaufswertes während der Kreditlaufzeit ausgerichtet, sprich der Wert angesetzt, der während der Beleihungszeit, in der Regel Laufzeit des Kredits, beim Verkauf des Objekts jederzeit erreichtwerden kann. Der Beleihungswert ist für die maximale Kredithöhe mit ausschlaggebend. Das Beleihungsverfahren ist in Musterrichtlinien wie etwa den Beleihungsgrundsätzen für Sparkassen der einzelnen Bundesländer geregelt.



Beleihungsgrenze:

Beleihungsgrenze und Beleihungswert sind zwei Begriffe, die bei der Baufinanzierung eine nicht unerhebliche Rolle spielen, wenn es darum geht welche Darlehenshöhe eine Bank bereit ist zu vergeben. Die Beleihungsgrenze bezeichnet den Wert, bis zu welcher Höhe die Bank bereit ist eine Immobilie zu beleihen, in der Regel sind das 60 bis 80 Prozent des Beleihungswertes. In manchen Fällen wird auch eine Beleihung bis 100 Prozent des Beleihungswertes als Beleihungsgrenze festgelegt- sie hängt außerdem vom Beleihungswert ab, ist also von diesem abgeleitet. Der Abschlag zum Beleihungswert erklärt sich aus individuellen Wertschwankungsgefahren und Verwertungsrisiken einer bestimmten Kreditsicherheit. In jeden Fall muss der Kreditnehmer den Rest der Kreditsumme aus eigener Kraft aufbringen, wobei hier oftmals ein Bausparvertrag einspringt. Grundlage für die Beleihungsgrenze ist neben dem Bodenwert auch der Gebäudewert. Hier wird auch von einer vorsichtigen Schätzung eines langfristig zu erzielendes Wertes gesprochen, was wichtig ist, wenn man bedenkt dass anders als beim Verkehrswert dieser Wert ungefähr 20 – 30 Jahre Bestand haben muss, denn viele Baufinanzierungen laufen in der Regel so lange. Grundsätzlich stellt jede Bank ihre eigenen Wertermittlungsgrundsätze, allerdings ist sie auch an vorgegebene Regelungen gebunden. Diese so genannte Wertermittlungsgrundsätze müssen vom Bundesaufsichtsamt für Kreditwesen genehmigt werden.



Besichtigungstermin:

Besichtigungstermine werden oft bei der Vermietung von Wohnraum vergeben, so dass Mietinteressenten die Möglichkeit haben, sich ein Bild über die Wohnung zu verschaffen. Wichtig dabei, ist auf Mängel in der Wohnung zu achten, denn wer schon mal eine Wohnung besichtigt hat weiß, dass man auf die abenteuerlichsten Wohnungen stoßen kann. Und grundsätzlich versucht jeder Vermieter oder Makler eine Wohnung so schmackhaft wie möglich zu machen. Deshalb gilt immer etwas zwischen den Zeilen zu lesen, und auch gezielt Fragen zu stellen, diese sollte man sich vor dem Termin auf einen Zettel aufschreiben, damit man sie nicht wieder vergißt. Oft können auch Nachbarn und der Hausmeister wichtige Informationen geben. In vielen Fällen finden geschlossene Besichtigungstermine statt, das heißt alle Mietinteressenten begutachten den Wohnraum zu gleichen Zeit. Einzeltermine dagegen sind oft eine gute Gelegenheit den Vermieter oder einen Angestellten des Vermieters näher kennen zu lernen. Besichtigungstermine sind aber nicht nur bei Wohnraumvermietungen der Fall, oft finden sie auch bei Zwangsversteigerungen von Immobilien statt. Hier empfiehlt es sich allerdings einen Fachmann mitzunehmen, der Mängel sofort erkennt und Aussagen über eventuelle Sanierungs- und Umbaukosten treffen kann. Hier ist zu beachten, dass es bei einer Ersteigerung einer Immobilie keine Gewährleistungsansprüche gibt und auch bestehende Mietverträge werden bei der Ersteigerung übernommen.



Besichtigungsrecht:

Grundsätzlich ist es so, dass der Vermieter nach der Vermietung einer Wohnung kein Recht mehr hat, diese zu betreten, anders ausgedrückt ist von Rechts wegen festgelegt, dass der Mieter einer Wohnung darüber bestimmen kann, wer seine Wohnung wann und weshalb betreten kann. Allerdings hat der Gesetzgeber hier unter bestimmten Umständen Ausnahmen eingeräumt. Es gilt, dass in der Regel Vermieter jede Besichtigung der Wohnung mit dem Mieter abstimmen müssen. Eine Ausnahme ist hier ein Brandfall oder ein anderer Notfall, bei dem Vermieter natürlich keinen Termin vereinbaren müssen und die Wohnung ohne Anmeldung auch öffnen können, sollte niemand zu Hause sein. Ist der Mieter verreist oder aus anderen Gründen länger Abwesend, sollte er für den Notfall einen Schlüssel beim Vermieter oder einer Person seines Vertrauens hinterlassen, ansonsten muss er selbst für das notwendige gewaltsame Öffnen der Wohnung aufkommen. Das Besichtigungsrecht bei vorheriger Terminabsprache wird beispielsweise eingeräumt, wenn vom Mieter gemeldete Mängel begutachtet werden müssen, wenn Reparaturen kontrolliert werden müssen, um eine allgemeine Mängelkontrolle durchzuführen, wenn ein begründeter Verdacht besteht, dass die Wohnung vertragswidrig gebraucht wird, außerdem wenn die Wohnung mit Nachmietern oder Kaufinteressen besichtigt werden muss, oder ein Mieter gekündigt hat. Eine Besichtigung des Vermieters ohne Anlass ist bei einer vermieteten Neubauwohnung alle 2 Jahre möglich; bei einer Altbauwohnung einmal im Jahr, allerdings gilt hier auch, dass der Vermieter diese Besichtung mindestens 24 Stunden vorher anmelden muss. Verhindert der Mieter eine angekündigte berechtigteBesichtigung, beispielsweise indem er ohne ausreichenden Grund nicht anwesend ist, macht er sich schadenersatzpflichtig. Scheitert so beispielsweise eine Neuvermietung muss der dem Vermieter Mietausfallschäden bezahlen. Letztendlich gilt noch, dass der Vermieter aus Gründen der Rücksichtnahme verpflichtet ist Besichtigungstermine zu bündeln und sie möglichst kurz zu halten. Mieter müssen es also nicht hinnehmen, dass alle paar Tage einem anderen Interessenten die Wohnung gezeigt wird.



Bereitstellungszinsen:

Wer sich seine eigenen Vier Wände finanzieren will, der muss meist nicht sofort das komplette Darlehen in Anspruch nehmen. Trotzdem muss der Darlehensnehmer damit rechnen, Bereitstellungszinsen für die Zeit zwischen der Bereitstellung des Darlehens und der tatsächlichen Inanspruchnahme zahlen zu müssen, wenn Anteile einer Darlehenssumme nach einer gewissen Frist nach Abschluss des Vertrages noch nicht abgerufen wurden. Bereitstellungszinsen sind eine Art Zinsen, die anfallen, wenn ein Darlehensgeber eine vereinbarte Darlehenssumme bereithält, diese aber vom Darlehensnehmer nicht gleich voll in Anspruch genommen wird. Die Bereitstellungszinsen fallen in der Regel nicht sofort nach Kreditzusage an, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt, dieser Zeitpunkt kann jedoch sehr variieren und vom jeweiligen Kreditinstitut abhängig. Manchmal fallen Bereitstellungszinsen schon nach vier Wochen an, andere Banken wiederum berechnen sie erst nach neun Monaten. Grund für Bereitstellungszinsen ist, dass für noch nicht benötigte Teilsummen keine herkömmlichen Zinsen anfallen, aber für den Gläubiger, da dieser bereits eine Refinanzierung durchgeführt hat. Bereitstellungszinsen können bis zu 0,25 Prozent der Gesamtkreditsumme je Tag ausmachen. Die Bereitstellungszinsen gehen nicht in die Berechnung des Effektivzinssatzes ein und sind als Teil der Baunebenkosten zu betrachten. Außerdem werden diese Zinsen taggenau berechnet und je nach Bank nach den unterschiedlichsten Methoden fällig.



Bestandsverzeichnis:

Das Grundbuch ist ein öffentliches Grundbesitzstandverzeichnis eines jeweiligen Bezirkes. Hier sind in dem jeweiligen Grundbuchbezirk gelegene Grundstücke und bewohnbare Objekte und die damit verbundenen Rechte einzutragen. Daneben gibt es das Erbbaugrundbuch, das Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch sowie das Wohnungserbbaugrundbuch. Alle Grundbucharten haben die gleiche Struktur und den gleichen Aufbau. Nähere Bezeichnungen des Grundstückes wie etwa Wegerechte oder Kanalleitungsrechte aber auch Zuschreibungen und Abschreibungen, Nießbrauch, Reallasten, Erbbaurecht, Flurstücke etc. enthält das so genannte Bestandsverzeichnis des Grundbuchs, das der erste Teil eines Grundbuchblattes ist. Das Bestandsverzeichnis ist in drei Abteilungen aufgeteilt: Die erste Abteilung vermerkt das Eigentumsverhältnis, die zweite Abteilung dokumentiert Lasten und Beschränkungen, in der dritten Abteilung sind Grundpfandrechte verzeichnet. Für jedes Objekt und Grundstück wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt, das sich in diese drei Abteilungen untergliedert. Wenn jemand mehrere Grundstücke besitzt, kann er verfügen, dass alle seine Besitzstandverhältnisse auf einem Grundbuchblatt vermerkt werden, was dann das so genannte Personalfolium ist. Kirchen, Klöster oder auch Objekte des Bundes etc. können aber auch nicht in ihrer Eigentumszugehörigkeit im Grundbuch vermerkt werden, das sind dann so genannte buchungsfreie Grundstücke.



Betreutes-Wohnen:

Betreutes Wohnen heißt nicht nur Wohnen im Alter sondern Betreutes Wohnen bietet zudem altersgerechte und professionelle Unterstützung. Betreutes Wohnen gibt es allerdings nicht nur im Zusammenhang mit Senioren und Seniorinnen, sondern der Begriff bezieht sich auf alle pflegebedürftigen Personen. Das primäre Ziel des Betreuten Wohnens ist die Belassung und Förderung des Selbstbestimmungsrechtes der betroffenen Personen, ob pflegebedürftig aus Altersgründen oder sonstigen Gründen, unter dem Komfort einer vollwertigen aber barrierefreien Wohnung. Beim Betreuten Wohnen wird also Autonomie groß geschrieben, das heißt Menschen werdenso betreut, dass ihnen größtmögliche Autonomie gewährleistet ist. Andere, gern genutzte Bezeichnungen für Betreutes Wohnen sind Wohnen mit Service, Wohnen Plus oder Beschütztes Wohnen. Die Wohnformen für BetreutesWohnen sind sehr vielfältig, so gibt es das ambulant betreute Wohnen, wo pflegebedürftige Menschen in eigenen Wohnungen wohnen und dabei von ambulanten Helfern unterstützt werden, was auch als Betreutes Einzelwohnen bezeichnet wird. Die Art und Umfang der Betreuung richtet sich hier nach dem Hilfebedarf und kann teilweise oder auch ganz durch die Pflegekasse oder das Sozialamt übernommen werden. Weitere Formen des Betreuten Wohnens sind Therapeutische Wohngemeinschaften oder Pflegewohnheime. Wie auch beim Einzelwohnen richtet sich der Pflegebedarf hier nach der jeweiligen Hilfebedürftigkeit der zu pflegenden Person, daskann bis zu einigen Stunden in der Woche bis hin zu 24 Stunden reichen. Hier finden auch regelmäßige Gruppentreffen statt, in denen das Leben in der Gemeinschaft gefördert wird. Abgesehen vom betreuten Wohnen im eigenen Wohnraum gibt es auch Träger der Altenhilfe, die spezielle Wohnungen mit Betreuung vermieten. Diese Wohnungen sind an die speziellen Bedürfnisse der Pflegebedürftigen angepasst. Wer nach Betreutem Wohnen sucht, der findet auch im Internet Unterstützung. Hier finden sich Websites, die ein großes Pflegeverzeichnis anbieten um Sie bei ihrer Suche zu unterstützen.



Buchhypothek:

Bei der Buchhypothek handelt sich um eine Hypothek, bei der die Erteilung eines Hypothekenbriefes ausgeschlossen ist und die nur ins Grundbuch eingetragen wird. Der Hypothekenbrief ist eine Urkunde über eine im Grundbuch eingetragene Hypothek (Briefhypothek). Sie gibt den Inhalt der Eintragung wieder, außerdem wird dort vermerkt, wenn ein Teil der Hypothek abgetreten wird. Hier kann dann über den abgetretenen Betrag ein Teil-Hypothekenbrief gebildet werden. Grundsätzlich gibt es die Grundschuld sowie die Hypothek als Buch- wie auch als Briefrecht. Im Falle des Buchrechts wird das Grundpfandrecht lediglich im Grundbuch eingetragen und mit dem Vermerk „ohne Brief“ versehen, was bedeutet, dass zum Erwerb der Grundschuld eine Eigentumsübertragung im Grundbuch vollzogen werden muss. Bei der Briefgrundschuld /Hypothek wird zu dieser Eintragung im Grundbuch noch ein Brief ausgestellt, der das Grundpfandrecht beschreibt. Ein Recht an einer Briefgrundschuld- oder Hypothek erwirbt ein Gläubiger nur mit der Übergabe dieses Briefes, geschieht diesnicht steht die Grundschuld/Hypothek dem Eigentümer zu. Vermerkt ist dieses Recht im Grundbuch durch den fehlenden Vermerk „ohne Brief“. Grundsätzlich ist die Briefhypothek schneller übertragbar, da sie ohne Eintragung in das Grundbuch abgetreten werden kann, hier ist die Übergabe des Briefes ausreichend. Banken lassen jedoch in der Regel auch die Abtretung einer Briefhypothek im Grundbuch eintragen, da sie dann von Veränderungen in diesem über das Grundbuchamt informiert werden.



Betriebskosten:

Betriebskosten sind Kosten, die durch das Eigentum am Grundstück oder durch dessen bestimmungemäßen Gebrauch, wie beispielsweise Anmietung einer Wohnung oder Immobilie anfallen und nicht durch den Mietpreis abgedeckt sind wie beispielsweise Grundsteuer, Reparaturen, Feuerversicherungsbeiträge und Haftpflichtbeträge, Heizkosten. Diese Kosten werden anhand von so genannten Umlageschlüssel nach den Bestimmungen der Betriebskostenverordnung auf den oder die Mietparteien verteilt und meist monatlich über die Betriebskosten-Vorauszahlung, auch Abschlagszahlungen genannt abgerechnet. Der Vermieter ist jedoch nicht berechtigt oder verpflichtet auf eine derartige Vorauszahlung zu bestehen. Im Regelfall werden die anfallenden Betriebskosten in Form einer Nebenkostenabrechnung aufgeschlüsselt und einmal jährlich mit dem Mieter verrechnet.



Betriebskostenabrechnung:

Die Betriebskostenabrechnung ist eine Aufstellung der Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung von Wohnungen sowie weiterer Immobilien für den Eigentümer anfallen, die aber letztendlich auf die Mieter umgelegt werden. Grundsätzlich müssen Betriebskosten vom Eigentümer selbst getragen werden. In Mietverträgen wird aber in der Regel vereinbart, dass der Mieter diese Nebenkosten zu erstatten hat. Die rechtlichen Regelungen zur Betriebskostenabrechnung finden sich in der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten, auch Betriebskostenverordnung und im Bürgerlichen Gesetzbuch. Zu den Betriebskosten gehören beispielsweise Kosten der Wasserversorgung, Kosten der Wasserversorgung, Kosten der Heizungsanlage etc. Das Bürgerliche Gesetzbuch nennt zwei Varianten der Betriebskostenabrechnung: Erstens eine Kostenvorauszahlung mit nachfolgender genauer Abrechnung, oder die Vereinbarung einer Nebenkostenpauschale, die die Betriebskosten insgesamt abdeckt, womit jede weiter Betriebskostenabrechnung entfällt. Meistens werden bei einer Wohnungsvermietung die Betriebskoten über eine Betriebskostenabrechnung abgerechnet, da bei diesem Verfahren diese Kosten exakt erfasst und abgerechnet werden. Die Kosten werden nach einem Umlageschlüssel auf die Mietparteien verteilt, der Verteilungsschlüssel ergibt sich aus der Betriebskostenverordnung. Dies geschieht einmal im Jahr. Der Mieter erhält eine Gesamtkostenübersicht sowie eine Übersicht über die Verteilung der Betriebskosten auf die einzelnen Wohnungen, darin eingeschlossen die Wohnung des Mieters. Bereits geleistet Zahlungen werden vom Rechnungsbetrag abgezogen und ein eventuelles Guthaben mit weiteren Mietzahlungen verrechnet.



Betriebskostenverordnung:

Mit der Betriebskostenverordnung besteht die gesetzliche Grundlage für die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung für Wohnungs- und Hauseigentümer. Sie gilt in Deutschland seit dem 1. Januar 2004 und basiert auf Regelungen des § 27 II. Berechnungsverordnung sowie der Anlage 3 zur II. Berechnungsverordnung und löst diese als gesonderte Definition der Betriebskosten ab. Nach der Betriebskostenverordnung müssen die Abrechnung der vermieteten Wohnungen abgerechnet werden. Halten sich Vermieter nicht an die Regelungen der Betriebskostenverordnung, beispielsweise werden oft Umlageschlüssel der Betriebskostenverordnung nicht beachtet, droht der Widerspruch gegenüber der Abrechnung. Die Umlageschlüssel für die Umlage der Betriebskosten müssen übrigens im Mietvertrag vereinbart worden sein, oder der Mietvertrag muss auf die Abrechnung nach Vorgaben der Betriebskostenverordnung hinweisen.



Beurkundung:

Damit Rechtsgeschäfte wirksam werden, müssen diese oft notarielle beurkundet werden. Das gilt beispielsweise für Grundstückskaufverträge, Bauträgerverträge, die Einräumung von Wohneigentum. Sollte beispielsweise ein Kaufvertrag nicht beurkundet oder nur mündlich abgeschlossen werden, ist er nichtig. Eine Beurkundung wird von einem Notar nach dem Willen der Parteien vorbereitet. Danach treffen sich beide Parteien zu einem festgelegten Termin beim Notar, wobei sie sich ausweisen müssen. Es folgt eine Belehrung und Vorlesung der Urkunde durch den Notar, was zum den Prüfungs- und Belehrungspflichten des Notars gehört sowie auch den Willen der Beteiligten zu erforschen und sie über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu belehren, so schreibt es das Beurkundungsgesetz vor. Danach können noch Änderungen in Einstimmung aller Parteien vorgenommen werden. Sollten die Parteien mit dem Inhalt einverstanden sein, so unterschreiben sie die Urkunde. Anschließend wird mit der Unterschrift des Notars bestätigt, dass die Parteien die Erklärung so wie niedergelegt abgegeben haben, denn bei der Beurkundung von Willenserklärungen muss eine Niederschrift über die Verhandlung aufgenommen werden. Den Inhalt der Niederschrift regelt § 9 Beurkundungsgesetz. Enthalten muss sie die Bezeichnung des Notars sowie der Beteiligten sowie die Erklärungen der beteiligten Parteien. Der Beweis für eine beurkundete Erklärung ist die notarielle Urkunde.



Bewirtschaftungskosten:

Bewirtschaftungskosten sind regelmäßig anfallende Kosten für den laufenden Betrieb und Unterhalt einer Immobilie und setzen sich zusammen aus Abschreibungen, Kosten für Verwaltung, Betriebskosten, Instandhaltungskosten sowie Mietausfallwagnisse und sind natürlich nicht mit Bewirtungskosten zu verwechseln, auch wenn sich der Begriff ähnlich anhört, zudem haben Bewirtschaftungskosten auch nichts mit der Immobilienfinanzierung zu tun. Grundsätzlich sind Bewirtschaftungskosten Bestandteil der zu ermittelnden Kostenmiete und werden zur Mietzahlung hinzuaddiert anteilsmäßig. Für den Eigenheimbesitzer spielt der Unterschied im Normalfall keine Rolle, wenn er das Haus selbst bewohnt, denn dann muss er alle Kosten selbst tragen. Bei vermieteten Immobilien gibt es zwei Arten von Bewirtschaftungskosten: umlagefähige Bewirtschaftungskosten, die dem Mieter in Rechnung gestellt werden können, beispielsweise für Müllabfuhr, Entwässerung, Wasserverbrauch, Allgemeinstrom, Hausmeister, Straßenreinigung etc. sowie nicht umlagefähige Kosten, die dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden können, und die der Eigentümer selbst bezahlen muss, wie beispielsweise Rücklagen für Instandhaltungen, Hypothekendarlehen, Grundschulden und sonstige auf dem Grundstück lastende privatrechtliche Verpflichtungen, oder auch Verwalterkosten. Festgeschrieben wird die Ermittlung der Bewirtschaftungskosten in der Wertermittlungsverordnung (WertV).



Brennwertheizung:

Die Brennwertheizung ist eine Heizungstechnik, bei der in größeren Gebäuden üblicherweise Brennwertkessel installiert werden, während in kleineren Gebäuden wie Ein bzw. Zweifamilienhäusern eine kleinere, an der Wand hängende Anlage genügt, die Brennwerttherme genannt wird. Bei der Brennwertheizung werden Abgase in Wasserdampf kondensiert und ihm so nutzbare Wärme entzogen. Die Brennwertgeräte heizen und bereiten Warmwasser auf. Um die Kondensationswärme jedoch gut zu nutzen, braucht die Brennwertgeräte eine niedrige Rücklauftemperatur aus dem Heizungssystem, um mehr Wasserdampf freisetzen zu können. Heute greifen immer mehr, die ihre Wohnung mit einer Brennwertheizung ausstatten auch auf die Möglichkeit zurück, das Brennwertgerät mit einer Solaranlage zu kombinieren.



Bruchteilseigentum:

Im deutschen Recht versteht man unter Bruchteilseigentum ein Eigentumsverhältnis, bei dem das Grundstück mindestens zwei Personen gehört und jede dieser Personen über einen bestimmten Bruchteil des Grundstücks selbständig verfügen kann. Das ist auch im Grundbuch in Abteilung so vermerkt, dass es sich um Miteigentum nach Bruchteilen handelt. Besitzen also mehrere Personen oder auch Gesellschaften eine Immobilie, steht jedem Eigentümer ein eigener Teil davon zu, der als Bruchteilseigentum bezeichnet wird und über den er frei verfügen kann. Weiterhin ist beim Bruchteilseigentum zu beachten, dass eine Leistung nicht vom einzelnen Eigentümer, sondern nur von allen Teilhabern an der Immobilie gefordert werden kann. Möglich ist auch, dass man als Anteilseigner ein Bruchteilseigentum an mehreren Immobilien besitzt. Die gesetzlichen Vorschriften zum Bruchteilseigentum sind in den §§ 1008 bis 1011 Bürgerliches Gesetzbuch geregelt und bilden das Gegenstück zum Gesamthandseigentum, einer weiterer Form des Eigentumsverhältnisses. Beim Gesamthandseigentum steht das Eigentum an einer Immobilie mehreren Personen zu. Jedoch sind die Anteile nicht abgrenzbar wie beim Bruchteilseigentum. Teile der Immobilie können nicht beliebig veräußert oder belastet werden. Es bedarf der Zustimmung allen zu der Eigentümergemeinschaft gehörenden, beispielsweise einer Erbengemeinschaft. Gesamthandseigentümer können also nur gemeinsam über das Eigentum verfügen.



Cap-Darlehen:

Jeder Kreditnehmer kennt das zinsgebundene Hypothekendarlehen, wo bei Abschluss ein Zinssatz festgelegt wird, der über die gesamte Darlehenslaufzeit gültig ist. Zinsgebundene Darlehen bieten zwar eine hohe Sicherheit, dafür aber wenig Flexibilität. Ist der Zinssatz über viele Jahre gleich, dann ist der Kreditnehmer diesem ausgeliefert- sinken die Zinsen, kann er das nur mit Gram verfolgen, allerdings wenn die Zinsensteigen während der Laufzeit, kann er sich freuen. Das Wort Cap kommt aus dem Englischen und bedeutet so viel wie Kappe oder Deckel, was schon ahnen lässt, dass da etwas nach oben hin begrenzt ist. Grundsätzlich ist das Cap-Darlehen ein Darlehen, das aufgrund seiner variablen Zinskonditionen zu den so genannten variablen Darlehen gehört, aber die Vorzüge beider, des zinsgebundenen und variablen Darlehens, vereint, denn das Cap-Darlehen ist wohl ein variables Darlehen, allerdings wird hier eine Zinsobergrenze vereinbart und dem Risiko steigender Zinsen wörtlich ein Deckel aufgesetzt. Diese Begrenzung kommt für viele Darlehensnehmer einer Risikobeschränkung gleich, die allerdings bei den meisten Banken nicht umsonst ist. Beim Cap-Darlehen werden die Zinsen der jeweiligen Marktentwicklung angepasst. Bei der Anpassung gelten immer eine Zinsobergrenze (Cap) und eine Zinsuntergrenze. Ein weiterer Vorteil des Cap-Darlehens ist die relativ kurze Kündigungsfrist. Cap-Darlehen gelten deswegen auch als besonders interessant bei der Finanzierung von Immobilien und gehören in den Bereich der Baukredite.



Contracting:

Contracting bezeichnet ein Dienstleistungskonzept für Liegenschaften oder Unternehmen, welches das Ziel verfolgt, die Energieeffizienz bei der Erzeugung von Energie, Energieumwandlung und Energienutzung zu verbessern. Eine Außenstehende Person (Contractor) übernimmt je nach Vertragsumfang Planung, Finanzierung, Bauausführung sowie den laufenden Betrieb des Investitionsprojekts. Contracting-Lösungen werden beispielsweise von Heizungsherstellern, Dienstleistern im Energiebereich, großen Handwerksunternehmen oder örtlichen Energieversorgungsunternehmen angeboten. Contracting nützt nicht nur Hauseigentümern, Unternehmern oder der öffentlichen Hand, sondern ist vor allem aufgrund der erzielten Energieeinsparungen wichtig für die Umwelt.



Courtage:

Courtage ist ein Wort, das aus dem Französischen stammt und übersetzt so viel wie Agent oder Makler heißt. Im deutschen bezeichnet es die Vermittlungsgebühren eines Maklers, die bei Immobiliengeschäften sowie beiBörsengeschäften anfallen. Beim Verkauf und Kauf von Wertpapieren, welche an der Börse gehandelt werden, wird eine Vermittlungsgebühr, auch Courtage fällig, die in der Höhe unterschiedlich ausfällt und ungefähr eine Promille bis ein Prozent betragen kann. Im Bereich Immobilien wird die Courtage aber nicht nur beim Kauf einer Immobilie verlangt, sondern vielfach auch bei der Vermietung. Die übliche Courtage bei Vermietungen beispielsweise beträgt ein bis zwei Monatsmieten. Beim Erwerb einer Immobilie beträgt die Courtage meist zwischen vier und sechs Prozent des Kaufpreises. Grundsätzlich fällt eine Courtage immer an, wenn ein Makler als Vermittler zwischengeschaltet ist, beispielsweise bei der Vermittlung eines Kredites oder auch weiteren Dienstleistungsgeschäften. Die Vermittlungsgebühr für einen Kredit wird fällig, wenn derVertrag zustande kommt und ist in der monatlichen Kreditrate enthalten. Bevor der Makler eine Courtage verlangen kann, muss er eine Maklervereinbarung getroffen haben, welche auch mündlich vereinbart werden kann. Grundsätzlich gilt auch, dass nicht immer der Käufer oder der Mieter einer Immobilie die Courtage tragen muss. Manchmal übernimmt auch der Verkäufer bzw. der Vermieter die Courtage oder beide Vertragspartner teilen sich die Courtage.



Darlehen-Fest:

Ein Festdarlehen ist ein Darlehen, welches über die gesamte Laufzeit hin tilgungsfrei bleibt. Es wird am Ende der Laufzeit in einer Summe getilgt und deshalb auch gern als endfälliges Darlehen bezeichnet. Der Zinssatz beim Festdarlehen wird auf eine bestimmte Laufzeit hin festgeschrieben und die Tilgung endet in der Regel mit dem Ende dieser Zinsbindungsfrist. Während der Laufzeit des Darlehens müssen also nur die Zinsen gezahlt werden, die Tilgung entfällt. Eine Sonderform ist das Festdarlehen in Verbindung mit einer Lebensversicherung, die zunächst mit Inanspruchnahme der Steuervorteile angespart und nach Ablauf zur Ablösung des Festdarlehens eingesetzt wird.



Darlehen-Variabel:

Ein variables Darlehen ist ein Darlehen mit einem variablen Zinssatz. Der Zinssatz orientiert sich hier an dem Kapitalmarktzins und wird alle drei oder sechs Monate vom Kreditgeber an diesen angepasst. Der Darlehensgeber wird von der Bank rechtzeitig über die Zinsanpassung informiert, der Darlehensnehmer kann dann reagieren und hat die Möglichkeit zu diesem Anpassungstermin Sondertilgungen vorzunehmen und das Darlehen ganz oder teilweise mir kurzen Kündigungsfristen zurückzubezahlen. Wenn das dem Darlehensnehmer nicht möglich sein sollte, kann ein variables Darlehen schnell eine teure Angelegenheit werden. Grundsätzlich darf die Bank die Zinsen nicht willkürlich verändern, sondern sie muss sich an die Vorgaben der Bundesbank für Gleitzinsen orientieren oder die Zinsanpassung wird an die Entwicklung eines Index, wie beispielsweise Euribo etc. gekoppelt. In vielen Fällen vergessen Banken gern die Anpassung nach unten, wenn der der Vergleichsindex oder die Bundesbankzinsen sinken. In diesem Fall sollte der Darlehensnehmer die Bank unbedingt an die fällige Zinssenkung erinnern. In der Regel gilt, wenn der Darlehensnehmer in einer Hochzinsphase einsteigt, sind die Chancen relativ groß, dass eine Phase fallender Zinsen folgt, von der er profitieren kann. Die gesetzliche Kündigungsfrist für Rückzahlung und Sondertilgung beträgt drei Monate. Genutzt wird diese Art von Darlehen von Bauherren und Eigentümern von Immobilien, die darauf spekulieren, dass Zinsen in Zukunft sinken oder gleich bleiben, sie größere Sondertilgungen vorhaben, oder eine Option zur vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens gewünscht wird.



Dauernutzungsrecht:

Dauernutzungsrecht bedeutet die Belastung eines Grundstückes in der Weise, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt ein Nutzungsrecht an Teilen der Immobilie auf Dauer hat. Das Dauernutzungsrecht ist ein dingliches Recht auf Nutzung eines Grundstücks auf Dauer und wird im Paragraph 31 des Wohneigentumsgesetzes geregelt. Dingliche Rechte gehören zu den Sachenrechten, weil sie eine Sache oder das Ding unmittelbar umfassen und gegen jeden Dritten wirken und von jedem respektiert werden müssen. Beim Sachenrecht wird zwischen absoluten und dinglichen Recht unterschieden. Stärkstes Sachenrecht ist das Eigentum, daneben stehen die schwächeren beschränkten dinglichen Rechte. Geregelt ist das Sachenrecht im dritten Buch des Bürgerlichen Gesetzbuches. Um wieder zum Dauernutzungsrecht zu kommen, besagt dieses, dass eine Person, die ein Dauernutzungsrecht erhält, auf die Dauer berechtigt ist die Räume, die nicht zu Wohnzwecken dienen, zu Nutzen, beispielsweise gewerblich. Das Dauernutzungsrecht kann auch vererbt und veräußert werden. Die Lasten und Beschränkungen eines Grundsstückes, werden in Abteilung zwei des Grundbuches eingetragen. Hier ist also ist auch ein Dauernutzungsrecht eingetragen, denn selbst wenn eine Gebäude veräußert wird, bleibt das Dauernutzungsrecht weiterhin bestehen. Deswegen ist Käufern von Immobilien immer zu Raten in jedem Fall vor dem Kauf einer Immobilie einen Blick ins Grundbuch zu werfen. Handelt es sich um das dauerhafte Nutzungsrecht von Wohnräumen, dann spricht man von Dauerwohnrecht.



Dauerwohnrecht:

Das Dauerwohnrecht ist ein vom Eigentum losgelöstes Recht und ebenso wie das Dauernutzungsrecht ein dingliches Recht an einem Grundstück. Es gibt dem Berechtigten das Recht, eine bestimmte Wohnung auf einem Grundstück in einem hierauf errichteten Gebäude dauerhaft zu bewohnen, oder das Grundstück anderweitig zu nutzen- insofern werden die Rechte des Eigentümers ausgeschlossen. Die Wohnung darf aber ausschließlich nurzu Wohnzwecken genutzt werden. Eine Person, die Dauerwohnrecht für eine Wohnung hat, darf diese keinesfalls weitervermieten, er muss selbst in dieser Wohnung leben. Er kann dieses Recht aber vererben oder veräußern. Ein dingliches begründetes Nutzungsrecht wie das Eigentum ein Sachenrecht, aber nicht so stark wie das Eigentumsrecht, weswegen durch dieses Recht in der Regel kein wirtschaftliches Eigentum vermittelt wird. Der Dauerwohnberechtigte ist nur dann als wirtschaftlicher Eigentümer der Wohnung anzusehen, wenn seine Rechte und Pflichten wirtschaftlich gesehen den Rechten und Pflichten eines Eigentümers der Wohnung entsprechen und wenn er aufgrund seines Dauerwohnrechtvertrages bei Beendigung des Dauerwohnrechts eine angemessene Entschädigung erhält. Das Dauerwohnrecht muss unbedingt ins Grundbuch eingetragen werden. Die gesetzlichen Bestimmungen zum Dauerwohnrecht finden sich im Paragraphen 31 des Wohnungseigentumsgesetzes wieder.



Dienstbarkeit:

Als Dienstbarkeit wird ein dingliches Recht zur Nutzung einer fremden Sache bezeichnet, welches je nach Art der Dienstbarkeit das Recht beinhaltet, dass der Eigentümer die Benutzung durch den Berechtigten zu dulden hat oder die Ausübung bestimmter Rechte zu unterlassen hat. Im Zivilrecht wird zwischen verschiedenen Dienstbarkeiten unterschieden: Die Grunddienstbarkeit ist im Bürgerlichen Gesetzbuch §§ 1018 – 1029 geregelt und belastet ein Grundstück mit dem Recht eines anderen Grundstückeigentümers, das Grundstück in gewisser Weise zu benutzen oder dem Verbot des Eigentümers, auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorzunehmen bzw. Rechte gegenüber dem anderen Grundstück nicht auzuüben. Ein Beispiel ist hier das Wegerecht, das allerdings auch als persönliche beschränkte Dienstbarkeit bestellt werden kann. Nießbrauch heißt soviel wie die Belastung einer Sache mit dem Recht eines anderen, eine Sache voll nutzen zu dürfen (§§ 1030- 1089 Bürgerliches Gesetzbuch). Beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist die Belastung eines Grundstückes mit dem Recht eines anderen, das Grundstück in einzelnen Beziehungen, die sich am Bedürfnis des Berechtigten orientieren, nutzen zu dürfen. Die beschränkte Dienstbarkeit bezieht sich auf eine bestimmte Person, im Gegensatz zur Grunddienstbarkeit. Daneben zählen zu den Dienstbarkeiten das Dauerwohnrecht sowie das Dauernutzungsrecht gezählt. Der Inhaber eine Dienstbarkeit hat gegen deren Nichteinhaltung einen entsprechenden Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch, wenn die Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen ist und die Dienstbarkeit innerhalb eines Jahres vor der Störung mindestens einmal ausgeübt worden ist.



Dingliches Wohnrecht:

Das dingliche Wohnrecht ist ein auf eine bestimmte Person ausgestelltes Wohnrecht, das einem Dritten eingeräumt wird und gilt als beschränkte, persönliche Dienstbarkeit. Inhalt und Umfang des dinglichen Wohnrechtskönnen frei vereinbart werden, vor allem in Hinblick auf Nebenkosten und Übernahme. Das dingliche Wohnrecht hat gegenüber beispielsweise dem Nießbrauch den Vorteil, dass es nicht gepfändet werden kann, allerdings auch den Nachteil, dass nur die Selbstnutzung erlaubt ist. Beim Nießbrauch dagegen darf eine Wohnung auch vermietet und so zusätzliche Einkünfte erzielt werden. Oft bietet jemand, der einem Dritten eine Wohnung überlassen will, einen Mietvertrag an. Es gibt aber Fälle, in denen man will, dass das Wohnrecht stärker geschützt sein soll als bei einem Mieter. Hier bietet sich das dingliche Wohnrecht an. Dinglich bedeutet, dass die Vereinbarung über das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen wird. Dieses Wohnrecht muss auf jeden Fall auch bei einem Verkauf des Hauses von dem neuen Eigentümer beachtet werden. Ist ein solches Wohnrecht als Altenteil anzusehen, bleibt es beispielsweise auch von Zwangsversteigerungen unberührt. Eine andere Möglichkeit wäre ein unentgeltliches schuldrechtliches Wohnrecht zu vereinbaren. Beim unentgeltlichen schuldrechtlichen Wohnrecht handelt es sich um einen einfachen Vertrag, der nicht formbedürftig ist, insbesondere auch ohne notarielle Beurkundung wirksam wird. Hier ist aber nicht sicher, ob bei einem späteren Verkauf des Hauses, das Wohnrecht gegenüber dem neuen Eigentümer Bestand hat.



DIN:

Das Kürzel DIN steht für Deutsches Institut für Normung e.V. Die Arbeitsergebnisse der Einrichtung werden Deutsche Normen oder DIN-Normen genannt. Das DIN erbringt Dienstleistungen für die deutsche Wirtschaft in der Art, dass es sich mit Vertretern von Herstellern, Handel, Verbrauchern, Handwerk, Dienstleistungsunternehmen, Wissenschaft zusammensetzt und markt- und zeitgerechte Normen erarbeitet. Was ist eine Norm? Eine Norm ist ein Dokument, das mit Konsens erstellt und von einer anerkannten Einrichtung angenommen wurde und für die allgemeine wiederkehrende Anwendung Regeln, Leitlinien und Merkmale für Tätigkeiten oder deren Ergebnisse festlegt und somit wiederkehrende Verfahren, Tätigkeiten etc. erleichtert. Den Prozess der Normung kann man als planmäßige, durch anerkannte Kreise gemeinschaftlich durchgeführte Vereinheitlichung von materiellen und immateriellen Gegenständen zum Nutzen der Allgemeinheit bezeichnen. Grundsätzlich darf eine Normung nicht zu einem wirtschaftlichen Vorteil einzelner führen, sie soll vielmehr die Rationalisierung und Qualitätssicherung in Wirtschaft, Wissenschaft, Technik und Verwaltung fördern und dient der Sicherheit von Menschen und Sachen sowie der Qualitätsverbesserung in allen Lebensbereichen. Ein wichtiger Normungsgrundsatz ist die freiwillige Mitarbeit an der Normung. Auch die DIN-Normen sind Empfehlungen der Anwendung letztendlich freiwillig ist.



Disagio:

Das Disagio, auch Abschlag, Abgeld, stellt im Kreditbereich die Differenz zwischen Nominalbetrag und tatsächlicher Auszahlung eines Darlehens dar und ist als Zinsvorauszahlung zu betrachten, die dazu führt, dass die Bank den zu zahlenden Nominalzins senkt. Das Gegenteil ist Agio oder Aufgeld. Beide Begriffe sind Unterbegriffe von Damnum. Für Kapitalanleger kann ein Disagio steuerlich vorteilhaft sein, das es zu den Geldbeschaffungskosten gehört die als Werbungskosten absetzbar sind. Ein Beispiel: Eine Kreditsumme beträgt 1000 Euro, ausgezahlt werden aber nur 950 Euro, die restlichen 50 Euro sind das Disagio. Zurückzahlen muss der Kreditnehmer die vollen 1000 Euro. Im Gegenzug wird aber ein niedriger Zinssatz vereinbart.
Bei Wertpapieren ist das Disagio der Betrag, um den der Emissionspreis bei Neuausgabe von Wertpapieren unter dem Nennwert liegt. Zu dem kann auch bei Sorten ein Disagio vereinbart werden.



Effektivzins:

Der Effektivzins bezeichnet einen Jahreszinssatz, der sich auf die tatsächlichen Kosten von Krediten bezieht. Mit der Berechnung dieses Zinses weiß der Verbraucher im Voraus schon über die Gesamtkosten seines Kredites bescheid. Daneben gibt es Kredite, die nicht auf die gesamte Laufzeit festgelegt wird, sondern nur für das erste Jahr. In diesem Fällen spricht man von einem anfänglichen effektiven Zinssatz, bei dem sichdann der Zinssatz während der Laufzeit in seiner Höhe verändern kann. Der effektive Zinssatz gibt also die Kosten einer Kapitalaufnahme bzw. die mit einem Kapitaleinsatz verbundene Rentabilität wieder. Faktoren, die hierbei eine Rolle spielen sind Nominalzins, Gebühren, Laufzeit, Zinszahlung- und Verrechnungstermine, Agio bzw. Disagio, Tilgungskonditionen etc. Neben dem Effektivzins taucht an dieser Stelle immer wieder der Nominalzins auf. Dieser ist ein Zins, der am ehesten als eine Art Ausleihgebühr betrachtet werden kann und pro an den Kreditgeber zu zahlen ist. In diesem Zins sind allerdings keine zusätzlichen Kosten enthalten, die aus dem Abschluss eines Darlehens zwangsläufig entstehen. Da es der Forderung des Bürgerlichen Gesetzbuches entspricht, die Kosten eines Darlehens schon vor Vertragsabschluss bekannt zu machen, sind Banken zur Einführung des Effektivzinses übergegangen. Der effektive Jahreszins gibt dem Kreditnehmer sehr gute Vergleichsmöglichkeiten der Kreditbedingungen verschiedener Kreditinstitute in die Hand.



Eigenbedarf:

Eigenbedarf nennt sich das grundsätzliche Recht des Vermieters dem Mieter die Wohnung zu kündigen, wenn er sie für sich selbst oder engere Familienangehörige nutzen möchte. Es reicht hierfür aber nicht aus, wenn der Vermieter sein Eigentum lediglich aus einer Laune heraus bewohnen möchte, sondern er muss plausible Gründe vorweisen können. Der Vermieter hat sein berechtigtes Interesse wegen Eigenbedarfs an einer Kündigungschriftlich zu erläutern. Die hier getroffenen Aussagen müssen später auch realisiert werden. Der Mieter wiederum kann der Eigenbedarfskündigung widersprechen, wenn sie für ihn eine besondere Härte darstellt, so das Bürgerliche Gesetzbuch § 574, auch Sozialklausel genannt. In manchen Fällen kann eine Eigenbedarfskündigung also auch abgewährt werden. Ist beispielsweise der Eigenbedarf vom Vermieter nur vorgetäuscht und erleidet der Mieter einen Schaden, kann er vom Vermieter Schadenersatz verlangen, wie etwa die Kosten für die Anmietung und Umzug in eine andere Wohnung. Grundsätzlich ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht immer einfach, denn auch der Mieter hat Rechte, die hier beachtet werden müssen. Wer eine vermietete Eigentumswohnung erwirbt, sollte das wissen, außerdem können in einzelnen Bundesländern Verordnungen erlassen werden, die eine Sperrfrist für Kündigungen nach dem Erwerb festlegen. So kann man beispielsweise in NRW erst 8 Jahre nach dem Erwerb Eigenbedarf ausgesprochen werden.



Eigenheimrentengesetz:

Die private Altersvorsorge ist ein Thema, dass viele Menschen betrifft, insbesondere im Angesicht der sich abzeichnenden demografischen Entwicklung und leeren Rentenkassen. Der Staat unterstützt und fördert die private Altersvorsorge, insbesondere durch Steuererleichterungen und Zuschüsse. Die selbstgenutzte Immobilie ist ein wichtiger Teil der Altersvorsorge. Diese Art der Altersvorsorge wurde bisher vernachlässigt. Erst im Jahr 2008 wurde dem Eigenheimrentengesetz im Bundestag zugestimmt. Mit dem Eigenheimrentengesetz werden die Möglichkeiten der privaten Altersvorsorge wesentlich verbessert. Hierbei kann das mit einem Riester-Vertrag angesparte Kapital für den Bau oder Kauf einer Immobilie entnommen und verwendet werden. Die Einbeziehung des Eigenheimrentenmodells in die Riester-Altersvorsorge verläuft dabei so, dass die bisherige Systematik der Riester-Rente erhalten bleibt. Beim Eigenheimrentengesetz gibt es grundsätzlich zwei Förderansätze: Einerseits können bis zu 100 % des in einem Altersvorsorgevertrag angesparten steuerlichgeförderten Kapitals für die Anschaffung, Herstellung oder zur Entschuldung einer selbst genutzten Inlands-Immobilie, zu eigenem Wohnrecht oder dinglichen Dauerwohnrecht etc. verwendet werden, ohne dass der Berechtigte die Pflicht hat, den Entnahmebetrag wieder in einen Altersvorsorgevertrag zurückzuführen. Zum anderen werden zur Darlehenstilgung verwendete Mittel als Altersvorsorgebeträge steuerlich gefördert.



Eigenheimzulage:

Die Eigenheimzulage ist eine staatliche Förderung, die am 1. Januar abgeschafft wurde. Mit der Maßnahme sollte massiv die Schaffung von neuem Wohnraum gefördert werden. Heute wird sie nur noch unter bestimmten Umständen gewährt. Zu diesen Umständen zählt, dass der notarielle Kaufvertrag in jedem Fall vor dem 1. Januar 2006 geschlossen worden sein muss. Aber hier werden wieder zwei Fälle der Eigenheimzulage unterschieden: Der Wohnraum muss zwischen 1. Januar 2004 und 31. Dezember 2005 angeschafft oder erbaut worden sein. In diesem Fall werden noch 1% Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten gewährt, wobei eine Höchstgrenze von 1250 Euro jährlich im Jahr festgesetzt. Zudem werden noch 800 Euro für jedes Kinder der Familie gezahlt. Wer seinen Wohnraum vor dem 1. Januar 2004 erbaut oder angeschafft hat bekommt noch 5% miteiner maximalen Obergrenze von 2556 Euro für Neubauten. Für Altbauten gelten 2,5% der Anschaffungskosten mit einer Obergrenze von 1278 Euro. In beiden Fällen werden noch 767 Euro je Kind dazubezahlt. Ein Anspruch auf die Eigenheimzulage besteht längstens 8 Jahre, außerdem muss die Person unbeschränkt der Steuerpflicht unterliegen. Der Wohnraum darf zudem weder vermietet noch gewerblich genutzt werden, sondern ausschließlich als eigener und privater Wohnraum und die Einkünfte der letzten zwei Jahre dürfen bei einem Alleinstehenden 70000 Euro nicht übersteigen, bei Verheirateten 140000 Euro und jedes Kind wird mit 30000 Euro berücksichtigt.



Eigenkapital:

Im Unternehmerischen Bereich bezeichnet man die Mittel, die Unternehmen unbefristet zur Verfügung stehen und den Eigentümern des Unternehmens gehören. Zusammen mit dem Fremdkapital bildet das Eigenkapital die Passivseite der Bilanz ab. Eigenkapital wird vor allem durch Einlagen der Eigentümer, aber beispielsweise auch durch Kapitalerhöhungen und durch den Verzicht auf Gewinnausschüttungen gebildet. Mit dem Eigenkapitalwerden Kennzahlen gebildet, die das Unternehmen bewerten. Beispiele dafür sind Eigenkapitalrendite, Eigenkapitalquote oder Verschuldungsgrad. Man berechnet das Eigenkapital wenn man das Fremdkapital von den Aktiven abzieht. Bei Aktiengesellschaften kann man das Eigenkapital direkt berechnen, indem man das Aktienkapital und Gewinnreserven addiert. Eigenkapital ist auch sehr wichtig bei der Immobilienfinanzierung. Kaumeine Immobilie lässt sich ohne eigenes Kapital finanzieren. Es übt bei der Immobilienfinanzierung zwei wichtige Funktionen aus: Zum einen senkt es die monatlichen Belastungen des Kreditnehmers aus Zinsen, Tilgung und anderen Finanzierungskosten. Zweitens ist es in der Regel die Grundlage für die Gewährung eines Baudarlehens, denn es erfüllt das Erfordernis der Kreditinstitute Grundbesitz nur bis zu einem gewissen Prozentsatz seines eigentlichen Wertes zu beleihen. Banken verlangen bei der Beantragung eines Immobiliendarlehens meist zwischen 20 und 40 Prozent Eigenkapital, der Rest wird dann als Darlehen gewählt.



Eigentümerversammlung:

Jeder, der eine Eigentumswohnung besitzt, ist Eigentümer und damit auch Mitglied einer Eigentumsversammlung, zu der alle Eigentümer gehören, die in einem Haus Wohneigentum besitzen- Mieter einer Eigentumswohnung sind hier nicht hinzuzählen. Aufgaben der Eigentümerversammlung ist die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, zu dem beispielsweise Treppenhäuser etc. gehören. Alle Belange, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, sind Inhalt der Eigentümerversammlung, die einmal pro Jahr laut Wohnungseigentümergesetz stattfinden muss, um gemeinschaftliche Beschlüsse über die Abrechnung des laufenden Wirtschaftsjahres und das folgende Haushaltsjahr zu fassen. Hierzu gehören nötige Renovierungsarbeiten oder sonstige Reparaturen, Arbeiten an der Außenanlage sowie Instandhaltungsarbeiten, die alle gemeinsam beschlossen werden, da sie auchvon den Eigentümern gemeinsam finanziert werden müssen. So ist es also nicht verwunderlich, dass die Eigentümerversammlung ein wichtiges Organ innerhalb einer Eigentümergemeinschaft ist. Die Eigentümerversammlung wird vom Hausverwalter einberufen, der auch den Vorsitz führt. Die Einladung muss schriftlich, mindestens eine Woche vorher bei den Mitgliedern eingehen, außerdem muss mit der Einladung auch die Tagesordnung an jedes Mitglied versandt werden, damit jedes Mitglied über den Inhalt informiert ist. Damit die Eigentümerversammlung beschlussfähig ist, müssen alle Anwesenden mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren.



Einheitswert:

Der Einheitswert ist ein vom Finanzamt festgesetzter Wert eines Grundstücks als Basis für die Steuerberechnung und entspricht dem Ertrags- oder Sachwert des Grundstücks am 1.1. 1964 , da die Bewertung von Grundstücken zuletzt zu diesem Datum durchgeführt wurde, zuzüglich eines 40prozentigen Aufschlages. Für Grundstücke in den neuen Bundesländern gilt das Datum Januar 1935 zur Festlegung des Einheitswertes. Deswegen ist der Einheitswert ein Wert, der wesentlich vom Marktwert eines Grundstückes abweicht. Derzeit werden Einheitswerte in Deutschland für inländischen Grundbesitz wie Grundstücke, land- und forstwirtschaftliches Vermögen und für Betriebsgrundstücke festgestellt und war nach § 19 Abs. 1 Bewertungsgesetz. Maßgeblich ist der Einheitswert eines Grundstückes für die Grundsteuer, denn aus ihm wird durch die Anwendung einer entsprechenden Grundsteuermesszahl der Grundsteuermessbetrag errechnet. Außerdem spielt er eine Rolle bei der Gewerbeertragssteuer. Für gewerbliche Grundstücke wird der Gewerbeertrag um 1,2 Prozentdes Einheitswertes des gewerblichen Grundstücks gekürzt.



Energieeffizienz:

Energieeffizienz ist eine der Säulen einer nachhaltigen Energiepolitik. Weitere Säulen sind nachhaltige Klima – und Energiepolitik, Energieeinsparung und Ausbau erneuerbarer Energien. Man spricht grundsätzlich von maximaler Energieeffizienz, wenn ein gewünschter Nutzen mit möglichst wenig Energieeinsatz erreicht wird.
Die Energieeffizienz zeigt an, in welchem Ausmaß es gelingt Energieverluste niedrig zu halten und damit die in ein System hineingesteckte Energie auch zu nutzen. Man spricht hier auch von Wirkungsgrad. Es wird mit Energieeffizienz also das Verhältnis von Energienutzen und Energiezufuhr in einem Raum oder Haus angegeben. Je besser beispielsweise die für ein Haus oder Gebäude aufgewendete Energie genutzt wird, desto höher ist die Energieeffizienz. Einer Steigerung der Energieeffizienz bedeutet so viel wie, dass eine Leistung mit geringerem Energieaufwand erreicht wird. Bestes Beispiel ist hier die Energiesparleuchte: Es wird weniger Strom benötigt (Energieaufwand) um einen Raum zu beleuchten (Leistung) als mit herkömmlichen Glühlampen. Weiterhin kann eine Verbesserung der Energieeffizienz in einem Gebäude beispielsweise durch Dämmen von Fugen an Anschlussstellen von Bauteilen an der Außenfassade oder durch die Einführung von Isolierglasscheiben erreicht werden. Auch Rollladenabdichtungen können die Energieeffizienz steigern, da sie den Wärmeverlust am Rollladenkasten reduzieren.



Energieeinsparung:

Energieeinsparung ist ein wichtiger Faktor im Rahmen einer nachhaltigen Energiepolitik und beschreibt alle Maßnahmen, die zur Verringerung des Energieverbrauchs beitragen. Weitere wichtige Faktoren sind Energieeffizienz, die im Gegensatz zur Energieeinsparung das Verhältnis von Nutzen und Energieaufwand anzeigt. Ein weiterer Faktor einer nachhaltigen Klima- und Energiepolitik ist die der Ausbau regenerierbarer Energien. Zur Energieeinsparung tragen beispielsweise der Verzicht auf bestimmte Leistungen bei, beispielsweise Standby-Funktionen bei, oder die Nutzung von Energiesparlampen, energieeffizientere Heizungsanlagen, Isolierfenster, Fassadendämmungen etc. Energieeinsparung bedeutet aber schon die energiebewusste Planung und Ausführung von Baumaßnahmen.



Energiepass:

Unter Energiepass versteht man eine Bescheinigung, die ausweist, ob die Anforderungen der Energiesparverordnung (EnEV) eingehalten werden und dient ausschließlich der Information, das heißt auch, dass sich Rechtsansprüche wie beispielsweise Durchführung einer Modernisierung nicht aus ihm ableiten lassen. Seit 1. Januar ist der Energiepass für alle Wohngebäude sowie seit Juli 2009 für alle Nichtwohngebäude Pflicht und soll jedem Miet- oder Kaufvertrag beiliegen. Im Energiepass werden die energetischen Kennzahlen eines Gebäudes ausgewiesen, man kann also dort nachlesen, welchen Energiebedarf ein Gebäude nach der Fertigstellung haben wird, wie gut oder schlecht ein Haus wärmegedämmt ist, wie hoch die Energieverluste der Heizung sind, wie groß der CO2 Ausstoß ist und wie viel Energie verbraucht wird. Ziel ist es mit dem Energiepass für mehr Transparenz hinsichtlich der energetischen Qualität von Immobilien und für den schnellen Vergleich von Immobilien hinsichtlich ihrer Energieeffizienz zu sorgen, außerdem soll der Energiepass Sparpotentiale aufzeigen. Wer eine Wohnung bzw. ein Haus kaufen oder mieten möchte, der kann als die zu erwartenden Heizkosten zukünftig von Beginn an mit einkalkulieren, denn der Energieausweis bewertet die energetische Qualität von Gebäuden und liefert Mietern und Käufern eine wertvolle Entscheidungshilfe zur Energieeinsparung. Heute existiert eine Reihe von Energiepässen, angefangen vom Energiepass der Deutschen Energie Agentur über regionale Energiepässe bis zum Pass der Energiepass Initiative Deutschland.



Energiesparhaus:

Ein Energiesparhaus, auch Niedrigenergiehaus, ist ein Gebäude, das durch seinen Energiestandard also solches definiert wird und im Vergleich zu einem Durchschnittsgebäude weniger Energie verbraucht. Der Energiestandard spiegelt den Energiebedarf eines bestimmten Gebäudes wieder, der von Nöten ist um ein behagliches und angenehmes Wohnklima zu gewährleisten. Der Energiebedarf wird je Quadratmeter Wohnfläche und pro Jahr angegeben. Wichtig beim Bau eines Energiesparhauses ist, dass es den Bestimmungen der Energiesparverordnung entspricht, womit es einen Höchstwert hinsichtlich seines Energiebedarfs nicht übersteigen darf.Diese Höchstwerte sind gesetzlich festgelegt. Grundlage beim Energiesparhaus ist die die optimale Dämmung der Außenwände, durch die verhindert wird, dass Wärme aus dem Inneren eines Hauses ungewollt austreten kann, was einen niedrigen Energieverbrauch sicherstellt. Daneben gibt es auch weitere bauliche Maßnahmen, die einen geringen Energieverbrauch der Immobilie garantieren, wie beispielsweise Isolierfenster, die den unterschiedlichen Energiestandards des Energiesparhauses Rechnung tragen. Ein Energiesparhaus ist in der Anschaffung meist teurer, aber diese Kosten amortisieren sich im Laufe der Nutzungsdauer durch beispielsweise finanzielle staatliche Förderungsprogramme, außerdem kann man von sich behaupten, dass man die Umwelt schont, und zudem sein Haushaltsbudget als Hausbesitzer schont.



Erbbaugrundbuch:

Das Erbbaurecht ist ein langfristig aber zeitlich begrenztes Recht (meist 99 Jahre) eines Bauherrn, ein Haus auf einem Grundstück eines anderen zu errichten und zu nutzen. Als Gegenleistung zahlt er über die gesamte Nutzungsdauer einen im Voraus festgelegten Erbauzins an den Eigentümer des Grundstücks. Mit der Bestellung eines Erbaurechts an einem Grundstück muss für dieses Recht ein gesondertes Grundbuch, das so genannte Erbbaugrundbuch, angelegt werden, das ebenso wie das Grundbuch für Grundstücke aufgebaut ist. Auf dem Deckblatt des Erbaugrundbuchs steht als Hinweis das Wort „Erdbaugrundbuch“ in Klammer. Im Bestandsverzeichnis wird ebenfalls die Bezeichnung Erbbaugrundbuch eingetragen. Daneben finden sich dort das belastete Grundstück, der Inhalt des Erbaurechts zusätzlich eventueller Zustimmungsfordernisse für Belastungen, Veräußerungen und ähnlichem durch den Grundstückseigentümer sowie der Eigentümer des belasteten Grundstücks. Beim Zeitablauf wird das Erbbaugrundbuch von Amts wegen einfach geschlossen, ohne dass dafür eines gesonderten Antrages bedarf. Außer dem Grundbuch und dem Erbaugrundbuch gibt es noch das Wohnungs-und Teileigentumsgrundbuch und das Wohnungserbaugrundbuch. Grundsätzlich haben alle Grundbucharten die gleiche Struktur sowie den gleichen Aufbau. Durch das Einsichtsrecht können per Datenübertragung mit Genehmigung der Länderjustizverwaltungen, Gerichte, Behörden und Notare Daten eingesehen werden ohne persönliches Erscheinen.



Erbbaurecht:

In der Regel funktioniert das Erbbaurecht auf die Weise, dass eine Gemeinde ein Grundstück zu Bebauung entweder mit Wohnhäusern oder Gewerbeimmobilien freigibt aber selbst nicht investieren möchte. Sie sucht sich also einen potenziellen Bauherrn und räumt diesem das so genannte Erbbaurecht für das betreffende Grundstück ein. Das Erbbaurecht belastet ein Grundstück in der Weise, als der Grundstückeigentümer einem Bauherrn das veräußerliche und vererbliche Recht gibt auf oder unter der Oberfläche seines Grundstück ein Haus oder Gebäudezu bauen und das Grundstück auch anderweitig zu nutzen. Geregelt ist dieses Recht in der Verordnung über das Erbbaurecht. Zur Bestellung des Erbbaurechts bedarf es der Einigung aller Beteiligten, außerdem muss das Erbbaurecht gerichtlich oder notariell Beurkundung beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Wer Erbbauberechtigt ist, hat alle auf das Grundstück anfallenden öffentlich-rechtlichen Lasten zu tragen wie beispielsweise Kosten der Straßenreinigung etc. Das Erbbaurecht bringt einige Vorteile und bewährt sich schon seit vielen Jahren: Der Kaufpreis für das Grundstück entfällt für den Bauherrn, das Erbbaurecht kann veräußert, vererbt und beliehen werden, es kann nicht durch auflösende Bedingungen beschränkt werden, außerdem kann das Erbbaugrundstück mit Hypotheken belastet werden. Als Nachteil gilt natürlich der Erbbauzins für das Grundstück, den der Erbbauberechtigte über die gesamte Laufzeit zu zahlen hat. Die Laufzeit kann bis zu 99 Jahren betragen. Der Eigentümer des Grundstücks verliert außerdem auf lange Zeit das wirtschaftliche Eigentum an seinem Grundstück. Der Erbauberechtigte wird nur zeitlich begrenzt Eigentümer seines Hauses. Zuletzt gilt noch, dass es für das Erbbaurecht unerheblich ist, welche Art von Gebäuden aufdem Grundstück entsteht. Der so genannte Erbbauzins beträgt in der Regel jährlich zwischen 4 und 6 Prozent des tatsächlichen Grundstückswertes und richtet sich nach der Entwicklung des Bodenwertes.



Erbbauzins:

Wer als Bauherr ein Erbbaurecht besitzt, der kann auf einem ihm nicht gehörenden Grundstück bauen sowie das Grundstück nutzen. Der Erbbauberechtigte ist nicht Eigentümer des Grundstücks sondern Besitzer für die Laufzeit des Erbbaurechts, die in der Regel auf 99 Jahre festgelegt wird. Da der Eigentümer des Grundstücks für eine lange Zeit auf das wirtschaftlich Recht an seinem Grundstück verzichtet, bekommt er als Ausgleich den so genannten Erbbauzins, der im Vertrag festgelegt ist. Dieser beträgt in den meisten Fällen zwischen vier und sechs Prozent des Grundstückswertes im Jahr. Abhängig ist der Zins von der Entwicklung des Bodenwertes. Eine Erhöhung ist nur in einem vernünftigen Maß möglich und wird in der Erbbaurechtsverordnung geregelt- so darf beispielsweise eine erste Erhöhung nicht vor drei Jahren nach der Bestellung des Erbbaurechts stattfinden und danach immer drei Jahre nach der letzten Erhöhung.



Erbengemeinschaft:

Eine Erbengemeinschaft bildet sich im Todesfall eines Menschen automatisch, wenn dieser vor seinem Ableben mehrere Personen als Erben eingesetzt hat. Alle Erbberechtigten werden in diesem Fall als Erbgemeinschaftbezeichnet, die den Nachlass gemeinschaftlich verwaltet und unter sich aufteilt. Aus dem Nachlass des Verstorbenen wird ein so genanntes Gesamthandsvermögen. Dem einzelnen Miterben steht ein quotenmäßiger Anteil am Nachlass zu. Über diesen Anteil aber nicht über seinen Anteil an Vermögensgegenständen des Nachlasses kann er frei verfügen. Er kann beispielsweise seinen Anteil verkaufen oder ein Pfandrecht bestellen sowie auch ein Nießbrauchrecht bestellen. Über den Gesamtnachlass kann nur gemeinsam entschieden werden. Für eine Erbengemeinschaft entstehen Rechte und Pflichten wie Nachlassverwaltung, Nachlassverbindlichkeiten und Vermögensaufteilung etc. und, weshalb sie auch als Gesamthandsgemeinschaft bezeichnet wird. In der Regel gilt, dass Entscheidungen, welche die Nachlassverwaltung betreffen mehrheitlich getroffen werden. Entscheidungen, die Vermögensveräußerungen betreffen müssen hingegen einstimmig getroffen werden. Die gesetzlichen Regelungen dazu enthalten die Paragrafen 2032 bis 2063 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Gegenüber Nachlassgläubigern haftet die Erbengemeinschaft gesamtschuldnerisch. Jeder Erbberechtigte kann zu jeder Zeit die Auseinandersetzung verlangen, die zur Auflösung der Erbengemeinschaft führt, außer die Auseinandersetzung ist vertraglich oder durch Verfügung des Erblassers ausgeschlossen worden. Inhaltlich gehört zum zur Auseinandersetzung die Befriedigung der Nachlassgläubiger, also die Schuldenbegleichung des Verstorbenen, die Erledigung noch ausstehender Rechtsgeschäfte und die Verteilung des Nachlasses unter den Erben.



Erdgeschoss:

Mit Geschoss werden alle Räume in einem Gebäude, die auf einer Zugangsebene liegen und horizontal verbunden sind, bezeichnet. Es ist möglich, dass ein Geschoss Höhenunterschiede aufweist, allerdings ist für ein Geschoss die horizontale Zusammengehörigkeit der Räume entscheidend. Erdgeschoß nennt man umgangssprachlich das unterste auf dem Niveau des Baugeländes liegende Geschoß. Während im Bauwesen nur noch von Geschossengesprochen wird, gibt es noch die Begriffe Stockwerk oder Etage, die nicht zum Fachtermini gehören aber umgangssprachlich oft Verwendung finden. Gerade die Bezeichnung Etage für Geschoss kann zu Problemen führen.Im französischen Sprachraum bezeichnet nämlich Etage das erste Obergeschoss.



Erhaltungsaufwand:

Unter Erhaltungsaufwand versteht man laut Einkommensteuerrichtlinie Abschn. 157 Abs.1 alle Aufwendungen, die dazu dienen, ein Wirtschaftsgut/ Vermögensgegenstand in einem ordnungsgemäßen Zustand oder funktionsfähig zu erhalten. Der Erhaltungsaufwand liegt also in der Regel immer vor, wenn ein Wirtschaftsgut oder Vermögensgegenstand lediglich ersetzt oder modernisiert wird, ohne dass dabei das Wirtschaftsgut inseinem Wesen verändert, seiner Substanz vermehrt oder über seinen bisherigen Zustand hinaus wesentlich verbessert wird. Wird das Wirtschaftsgut durch Aufwendungen wesentlich verbessert oder in seiner Substanz vermehrt, zählen die Aufwendungen zu den Herstellungskosten eines Wirtschaftsgutes oder eines Vermögensgegenstandes. Werden bereits vorhandene Anlagen, Teile oder Einrichtungen erneuert, handelt es sich immer um Erhaltungsaufwand. Daran ändert sich auch nichts wenn diese durch höherwertige ersetzt werden. Laut Einkommensteuergesetz können Aufwendungen, die diese Kriterien erfüllen, steuerlich als Erhaltungsaufwendungen abgesetzt werden. Erhaltungsarbeiten für private Wirtschaftsgüter, beispielsweise an Mietwohnungen können als Werbungskosten im Jahr der Rechnungszahlung sofort in einem Betrag von den Einkünften aus Vermietung abgezogen werden. Erhaltungsaufwendungen für betriebliche Wirtschaftsgüter werden bei der Einkünfteermittlung als Betriebsausgaben abgezogen.



Erschließung:

Bevor ein Grundstück bebaut werden kann, muss es erschlossen werden. Diese Erschließung ist gesetzlich geregelt und versteht sich als alle erforderlichen Aktivitäten, die notwendig sind um ein Grundstück baureif zu machen. Grundsätzlich kann ein Grundstück ohne vorherige Erschließung nicht bebaut werden. Zur Erschließung zählen der Anschluss an die Wasser- und Abwasserversorgung sowie die Anbindung an das Gas-, Strom- undTelefonnetz sowie Lichtversorgung. Hinzu kommen Kosten für den Straßenbau, Laternen, Gehwege, Spielplätze, Lärmschutzanlagen, sofern diese Ausgaben nötig sind. Die Gemeinde ist zwar verpflichtet alle Erschließungsanlagen zur Verfügung zu stellen, aber die Kosten dafür stellt sie dem Eigentümer des Grundstücks als einmalige Anliegergebühr in Rechnung. In der Regel übernimmt die Gemeindeverwaltung selbst bis zu10 Prozent der Erschließungskosten, den Rest zahlen die Grundstückseigentümer. Die Erschließungskosten werden immer vor Baubeginn fällig. Die Höhe ist Abhängig von der Größe und Beschaffenheit des zu erschließenden Grundstück. Berechnet werden die Erschließungskosten nach den Maßgaben des Baugesetzbuches. Die Erschleißung kann auch von dem Bauunternehmen, das vom Bauherrn beauftragt wurde, den Bauauftrag auszuführen, durchgeführt werden. Oft ist es so, dass in den Grundstückpreisen bereits die Erschließungskoten enthalten sind. Sollte das nicht der Fall sein, und ein Grundstück ohne Erschließung angeboten werden, sollte man sich vor dem Kauf unbedingt nach den Kosten dafür erkundigen.



Ertragswert:

Der Ertragswert ist der Wert einer Investition, wie beispielsweise einer Immobilie oder Unternehmens, der aufgrund einer an den zukünftigen Erträgen orientierten Berechnung ermittelt wird, sich also an der Rentabilität eines Objektes oder Investition orientiert, und beispielsweise Finanzämtern als Bemessungsgrundlage für die Berechnung der verschiedensten Ausgaben, wie beispielsweise Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer, Bodenwertabgaben, Vermögenssteuer und Grundsteuer, dient. Mit dem Ertragswert kann aber grundsätzlich die Vorteilhaftigkeit einer Investition geprüft werden, das kann eine Immobilie, eine Unternehmen (Anteile), eine Maschine etc. sein. Auch bei der Ermittlung des Beleihungswertes einer Immobilie fließt der Ertragswert ein. Danach ist er die um den Erhaltungsaufwand verminderte kapitalisierte Jahresmiete. Der Ertragswert wird dabei von den wirtschaftlichen Einheiten nach den Vorschriften des Steuerwesens berechnet und ist beispielsweise bei Immobilien abhängig vom Alter und Zustand des Objekts. Für die Ermittlung des Ertragswertes einer Immobilie sind die über die Restnutzungsdauer einer Immobilie zu erwirtschaftenden marktüblichen Erträge maßgebend. Er errechnet sich, indem zukünftige Zahlungsströme auf den Bewertungsstichtag abgezinst werden und entspricht somit den auf den Zeitpunkt 0 bezogenen Barwert. Die Abzinsung erfolgt mit dem Kalkulationszinsfuß einer vergleichbaren Investition.


Erwerbskosten:

Sie haben sich für ihr Traumhaus entdeckt und wollen es kaufen. Natürlich fragen Sie sich, welche Kosten auf Sie zukommen.
Beim Kauf einer Immobilie fallen für den Käufer verschiedene Kosten wie Kaufpreis aber auch diverse andere Kosten an. Darunter fallen Kosten und Gebühren, die mit der Abwicklung des Kaufes in Zusammenhang stehen wie beispielsweise Maklergebühren, Notarkosten, Grunderwerbsteuern, Kosten der Grundbucheintragung, Gerichtsgebühren, Courtagen für Makler. Des Weiteren hat der Käufer Kosten für Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen, Untersuchung des Bodens, Vermessung des Grundstücks zu tragen. Die Summe aller dieser Kosten wird bei bestehenden Gebäuden Erwerbskosten genannt. Bei Neubauten fallen diese Kosten unter die Herstellungskosten. Erwerbskosten sind also alle Kosten, die beim Erwerb eines Grundstückes oder einer Immobilie anfallen. Bei nicht zur Eigennutzung vorgesehenen Immobilien können die Erwerbskosten steuerlich abgesetzt werden. Daneben fallen auch noch Kosten wie Erschließungskosten, Grundstückskosten etc. an. Von Erwerbskosten oder Abschlusskosten spricht man auch bei den Kosten, die dem Versicherer bei Abschluss einesVertrages entstehen. Hier trennt man die inneren von den äußeren Erwerbskosten. Auferlegt werden diese Erwerbskosten dem Versicherungsnehmer und werden der Prämie zugeschlagen, auch wenn sie vorerst vom Versicherer vorgeschossen werden.



EURIBOR:

Euribor ist das Kürzel für European Interbank Offered Rate. Der Euribor ersetzt den bisherigen Referenzzinssatz für die einzelnen Währungen des europäischen Währungsgebietes, wie beispielsweise in Deutschland den Fibor (Frankfurt Interbank Offered Rate). Euribor ist der Leitzinssatz für Termingelder in Euro, die zwischen den europäischen Banken mit in der Regel Laufzeiten von einer Woche bis zu zwölf Monaten untereinander gehandelt werden. Termingelder sind eine Form der Geldanlage, bei der ein bestimmter Betrag über einen im Voraus festgelegten Zeitraum zu einem bestimmten Zinssatz angelegt wird. Dazu gehört auch das Festgeld. Ermittelt wird der Euribor aus dem Durchschnitt der Zinssätze für Tages- und Termingelder, die rund 50 Banken an jedem Geschäftstag um 11 Uhr MEZ melden. Bei der Berechnung wird die Methode ACT/ 360 angewandt, bei der das Kalenderjahr mit 360 Tagen angesetzt, allerdings jeder Monat mit seinen tatsächlichen Tagen verzinst wird. Der Euribor dient aber nicht nur als Leitzins für Termingelder in Europa, sondern auch als Referenzzinssatz für andere Finanzinstrumente wie beispielsweise Anleihen mit variabler Verzinsung (Floating Rate Notes). Privatanleger machen mit dem Euribor hauptsächlich dann Bekanntschaft, wenn sie in Festgeld anlegen. Hier kann der Anleger am Vergleich der Festgeldzinsen mit dem Euribor erkennen, ob eine Bank ihm mehr oder weniger Zinsen bietet, als es im Interbankengeschäft eigentlich üblich ist.



Fachwerkhaus:

Heute gibt es in Deutschland sehr viele alte, renovierte und oftmals unter Denkmalschutz stehende Fachwerkhäuser, deren Schönheit immer wieder nicht nur Touristen aus aller Welt faszinieren. Fachwerkhäuser sind sehr stabil konstruiert, so dass sie oft Jahrhunderte überdauern. Kein altes Fachwerkhaus ist wie das andere, jedes hat seinen individuellen Charme und seine eigene Geschichte. So eignet es sich auch besonders fürMenschen, die das Besondere suchen und einen Hang zur Individualität besitzen. Diese Bauweise war von der Antike bis ins 19. Jahrhundert eine der vorherrschenden Bauweisen und in Europa sehr verbreitet. Ungefähr kann man sagen, dass heute mehr als 2 Millionen Gebäude in Deutschland zur Gattung Fachwerkhaus gehören. Viele sind dabei gar nicht mal als Fachwerkhaus zu erkennen, weil ihre Fassade verputzt ist oder die Wände mit Platten versehen wurden. Bei einem Fachwerkhaus handelt es sich um eine auf eine spezielle Bauweise, in einer Art Mischkonstruktion erbautes Haus, das aus einem tragenden Holzskelett, bei dem die Zwischenräume, auch Gefache genannt, mit einem Stroh-Lehm-Verbund oder Ziegelwerk gefüllt werden. Man unterscheidet hier zwischen dem mittel- und oberdeutschen Firstsäulenbau sowie den niederdeutschen Zweiständerbau. Früher wurden Fachwerkhäuser nur mit Eichen-oder Fichtenholz verbaut, das mit einem Beil bearbeitet und niemals gesägt wurde. Die Balkenenden, Bodenschwellen und diagonal angebrachten Holzbohlen unter den Deckenbalken wurden noch aufwendig geschnitzt und mit Malereien versehen.



Facility-Management:

Unter Facilities versteht man Grundstücke, Gebäude, Einrichtungen, Anlagen, Installationen und Infrastrukturen. Facility-Management ist ein ganzheitliches Konzept um Immobilien, ihre Systeme und Inhalte bereitzustellen, zu bewirtschaften, funktionsfähig zu halten sowie an die wechselnden organisatorischen Bedürfnisse anpassen zu können. Der Begriff umfasst den Zeitraum von der Entstehung des Gebäudes über Nutzungsphase, Sanierungen bis hin zum Abbruch des Gebäudes. Kurz gefasst schließt Facility-Management alle Dienstleistungen rund um eine Immobilie über den gesamten Lebenszyklus dieser ein. Es beginnt also schon bei der Planung des Gebäudes. Ein Facility-Manager ist also entgegen einer weit verbreiteten Meinung kein Hausmeister, sondern der Hausmeister ist ein kleiner Teil des Facility-Managements und steht unter seiner Leitung. Ziel des Facility-Managements ist die Steigerung der Wirtschaftlichkeit von Gebäuden durch Nutzungsoptimierung und Kosteneinsparung. Aufgaben sind Abriss, Planung und Erstellung von Gebäuden, Gebäudeverwaltung sowie Gebäudebewirtschaftung.



Fassade:

Der Begriff Fassade stammt ursprünglich aus dem Lateinischen und steht im Deutschen für Angesicht. Eine Fassade ist die sichtbare Hülle eines Gebäudes. Fassaden geben einem Gebäude das Gesicht, denn so wie ein Gesicht als schön oder sympathisch empfunden werden kann, wird auch die Fassade eines Gebäudes, also seine Hülle, subjektiv empfunden. Oft wird als Fassadeauch nur die zur Straße zeigende Außenansicht eines Gebäudes bezeichnet. Die Fassade ansprechend zu gestalten gehört zu den Aufgaben des Architekten, aber die Fassade ist nicht nur ein wichtiges Gestaltungsmerkmal in der Architektur und bestimmt das äußerliche Aussehen, sie ist auch ein wichtiges Kriterium im Bereich Bautechnik und hinsichtlich Umweltbewusstsein bzw. Energieeffizienz und Energieeinsparung einwichtiger Faktor. Die Fassade kann sich durch die verwendeten Materialien, die Konstruktion und der Gestaltung unterscheiden. Eine Fassade kann aus Glas, Holz usw. hergestellt werden, Unterschiede gibt es auch in der Anordnung der Fassadenelemente, wie Fenster- und Türöffnungen etc. Unterschieden werden heute beispielsweise die Pfosten-Riegel-Fassade, hinterlüftende Fassade, Blendfassade, Glasfassade, Doppelfassade, Lochfassade, Medienfassade et. Im Industriebereich wird häufig die Isowand, eine mit Dämmung integrierte Blechfassade verwendet oder auch die Porenfassade, die im weitesten Sinne mit dem allgemein bekannten Mauerwerk zu vergleichen ist.



Fertigmaße:

Fertigmaße sind die lichten Maße zwischen den Wänden der einzelnen Räume. Die Messung erfolgt von “Wand zu Wand”.



Fertigstellungsbürgschaft:

Die Fertigstellungsbürgschaft, auch Vertragserfüllungsbürgschaft, ist eine Bürgschaft für einen Bauunternehmer, Bauträger oder Fertighausanbieter durch dessen eigene Bank. Eine Dritte Partei, hier die Bank des Auftragnehmers verbürgt sich also für den Auftragnehmer, dass dieser seine Pflichten aus dem geschlossenen Vertrag erfüllt. Die Bürgschaft sollte vor Auftragsannahme vom Bauunternehmen, Bauträger oder Fertighausanbieter vorgelegt werden, denn die Fertigstellungsversicherung sichert andere beteiligte Unternehmen vor Schäden im Falle einer Insolvenz eines Unternehmens ab. Zudem kann der Auftraggeber auch darauf zurückgreifen im Falle, dass vertragliche Leistungen nicht erfüllt oder verweigert werden. Bürge sollte immer die Bank des Bauunternehmers sein, andere Bürgen stellen in der Regel ein Sicherheitsrisiko dar. Die Bürgschaft soll erst Mal sicherstellen, dass während der Bauzeit oder Vertragserfüllung keine Insolvenz zu erwarten ist, worüber natürlich die Bank des Bauunternehmers am besten Auskunft geben kann, da sie die Vermögenslage ihres Kunden kennt. Sollten die Arbeiten trotzdem nicht fertig gestellt werden können, kann der Bauunternehmer auf die Bürgschaft zurückgreifen und der Bürge, hier die Bank, muss in die Erfüllung eintreten und die Fertigstellung finanzieren. Wenn der Bauunternehmer also eine Fertigstellungsbürgschaft vorlegt, riskiert der Vertragspartner nicht, dass er auf einem halbfertigen Bauwerk sitzen bleibt, sondern hat eine Garantie zur Fertigstellung, egal ob nun durch das Bauunternehmen selbst, oder durch dessen Bank.



Feuerrohbauversicherung:

Es sollte jedem Baurherrn klar sein, dass ein Haus oder Gebäude nicht nur im fertigen Zustand geschützt werden muss. Vor allem im Rohbau kann ein Feuer ausbrechen und das ganze Bauvorhaben finanziell in Not bringen. Daher sollte jeder Bauherr zur obligatorischen Bauversicherung auch eine Feuerrohbauversicherung rechtzeitig abschließen, oft wird dies auch vor einer Finanzierung des Bauvorhabens von Banken verlangt. Außerdem wollen Sie sicher nicht, dass ihr Neubau zum Alptraum wird. Die Feuerrohbauversicherung wird bei einem Neubau rechtzeitig mit Baubeginn abgeschlossen, damit Schäden, die durch Feuer und Brand entstehen, abgesichert sind. Sie bietet Versicherungsschutz für das noch nicht bezugsfertige Wohngebäude von Baubeginn bis zur Bezugsfertigkeit. Des Weiteren sind auch die auf dem Baugrundstück befindlichen Baustoffe, die zum Einbau in das Gebäude vorgesehen sind, mitversichert. Die Versicherung kommt grundsätzlich nur für Schäden auf, die durch Feuer entstehen, dazu gehören auch Blitzeinschläge, Explosion, Brandstiftung etc. Andere bekannte Risiken, wie Leitungswasser, Sturm, Hagel etc. können erst ab Bezugsfertigkeit versichert werden. Die Feuerrohbauversicherung ist bis zu einem vertraglich bestimmten Zeitpunkt beitragsfrei. Die Länge der beitragsfreien Zeit ist von Angebot zu Angebot unterschiedlich. Ein Tipp ist, für das fertige Haus gleich zu Beginn des Bauvorhabens eine Wohngebäudeversicherung abzuschließen, weil in dieser für die ersten sechs Monate der Rohbauzeit auch eine Feuerrohbauversicherung eingeschlossen ist. Diese kann noch weitere sechs Monate verlängert werden. Somit wäre eine extra Feuerrohbauversicherung überflüssig.



Flurkarte:

Wer beabsichtigt ein Grundstück zu kaufen und sich im Vorfeld über die Lage und die bereits vorhandene Bebauung des Grundstücks bzw. der Nachbarschaft erkundigen möchte, der kann zum Katasteramt gehen und eine so genannte Flurkarte anfordern oder einsehen. Die Flurkarte ist eine Landkarte, die alle Flurstücke und mehr einer Gemarkung zeigt. Amtliche Bezeichnung der Flurkarte ist Katasterkarte. In der Regel spricht man heute von Liegenschaftskarte. Auf der Flurkarte werden die verschiedensten Dinge grafisch dargestellt, wie etwa Flurstücke, Gebäude, politische Grenzen, Gemarkung, Flure, die tatsächliche Nutzung der einzelnen Fläche, die Lage eines Grundstücks, die Flur- und Flurstücknummer, Bebauung, außerdem stellt sie alle Flurstücke mit ihren Nummern und Grenzen im Maßstab 1:1.000 dar. Ein Auszug der Flurkarte ist beim Katasteramterhältlich, dort kann sie auch eingesehen werden. Die Flurkarte ist in analoger Form auf Papier oder in verschiedenen digitalen Formaten erhältlich. Heute gibt es sie meist in digitaler Form, was den Vorteil hat, dass die Karten einerseits blattschnittfrei, andererseits in allen Maßstäben herausgegeben werden können. Zur rechtlichen Sicherung eines Gebäudes ist es wichtig, jeden Neubau oder Anbau in die Flurkarte eintragen zu lassen. Die Flurkarte wurde in Deutschland bereits Ende des 19. Jahrhunderts eingeführt, damals noch als Liegenschaftskarte bezeichnet, die manuell hergestellt wurde.



Flurstück:

Ein Flurstück, früher auch als Parzelle bezeichnet, ist die kleinste Buchungseinheit des Liegenschaftskatasters und ein amtlich vermessener und in der Regel markierter Teil der Erdoberfläche, der in Flurkarten, Liegenschaftskarten und Katasterbüchern festgehalten wird. Im Grundbuch tauchen Flurstücke in der Abteilung Bestandsverzeichnis für die Zuordnung eines Grundstückes zu einem eindeutig begrenzten Teil der Erdoberfläche auf. Ein Grundstück besteht aus einem oder mehreren Flurstücken, wobei Grundstücksgrenzen immer auch Flurstücksgrenzen darstellen. Ein Flurstück wird immer durch die Angabe der Flurstücksnummer, die aus einer Zahl, einer Kombination von Zahlen und Buchstaben oder in der Form von Zahlen als Bruch dargestellt (Zähler und Nenner) besteht, die Angabe der Gemarkung und der Flurnummer eindeutig bestimmt.



Flächennutzungsplan:

Der Flächennutzungsplan ist ein vorbereitender Bauleitplan, der die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung einer Gemeinde darstellt. Beabsichtigt heißt hier, dass er das Ergebnis eines politischen sowie fachlichen Planungsprozesses einer Gemeinde hinsichtlich seiner baulichen Entwicklung ist. Er gibt beispielsweise Auskunft, ob eine anderweitige Verwendung einer landwirtschaftlichen Fläche möglich ist, etwa als Standort zur Gewinnung von alternativen Energieformen etc. Des Weiteren wird der Verlauf von Naturschutzgebieten und Wasserschutzgebieten aus ihm ersichtlich. Grundsätzlich richten sich die Inhalte des Flächenutzungsplans nach den Vorschriften des § 5 des Baugesetzbuches.
Der Flächennutzungsplan übt keine direkte Rechtskraft darüber aus wie der Boden zukünftig genutzt wird, sondern ist vielmehr ein für Behörden verbindlicher Hinweis zur Entscheidung über Genehmigungen von Bauvorhaben oder den Inhalt von Bebauungsplänen und in seiner Art ein Entwurf noch, der keine Flurstücksgrenzen und Flurstücksnummern enthält. Er enthält mögliche Bebauungsflächen und ihre Unterteilung in Wohn- und Nutzgebiete, einzuhaltende Abstandsflächen, Grünflächen, Verkehrsflächen etc. Die gekennzeichneten Flächen im Flächennutzungsplan sind jedoch keine Baugrundstücke, sondern Bauerwartungsland, das erst durch einen beschlossenen und rechtsgültigen Bebauungsplan zum Rohbauland und schließlich zu baureifen Grundstücken wird.



Forward Darlehen:

Unter einem Forward Darlehen versteht man eine Art Darlehen im Voraus, mit dem sich ein Darlehensnehmer bereits zum jetzigen Zeitpunkt die Zinskonditionen für ein Darlehen in der nahen Zukunft sichern kann. Der Darlehensnehmer schließt hier bis zu drei Jahre vor Ablauf seiner aktuellen Zinsbindung einen Darlehensvertrag mit einer anderen Bank ab, beginnend mit dem Tag, an dem das alte Darlehen aus der Zinsbindung läuft. So sichert sich der Darlehensnehmer heute schon die Zinsen von Morgen, weil der aktuelle Marktzins sozusagen eingefroren wird. Die Bank, die das Forward-Darlehen gewährt wird zwar einen Forwardaufschlag auf die Zinsen verlangen, der sich je nach Dauer der Aufschubzeit richtet, trotzdem fährt der Darlehensnehmer so meistens besser als wenn er sich in einer Niedrigzinsphase auf ein Anhalten des niedrigen Zinssatzes verlässt. Deswegen wird das Forward-Darlehen häufig genutzt, wenn die Zinsfestschreibung eines bestehenden Darlehens in den nächsten 1-3 Jahren ausläuft und der Darlehensnehmer aufgrund des aktuell günstigen Zinsniveaus auf der Suche nach einer Anschlussfinanzierung ist. Sinn macht ein solches Darlehen übrigens auch hinsichtlich einer Umschuldung. Ein Vergleich der Zinsen und Konditionen sowie ein möglicher Bankwechsel können erhebliche Einsparungen mit sich bringen. Voraussetzung für ein Forward Darlehen ist das Vorhandensein einer Immobilie, die als Sicherheit gilt.



Fremdkapital:

Fremdkapital nennt man alle geldlichen Mittel, die als Darlehen von Dritten wie einem Unternehmen oder einer Privatperson leihweise zur Verfügung gestellt werden, wie beispielsweise von Banken, Bausparkassen, Versicherungen Arbeitgebern oder von privaten Dritten. Unterschieden wird bei dem Begriff Fremdkapital noch zwischen kurzfristigem und langfristigem Fremdkapital. Langfristiges Fremdkapital ist beispielsweise dieAufnahme von langfristigen Krediten oder Darlehen gegen Hypotheken, wie es bei der Immobilienfinanzierung üblich ist. Das Fremdkapital muss im Gegensatz zum Eigenkapital grundsätzlich zurückgezahlt und in der Regel auch verzinst werden, die Rückzahlung muss auch in einem zeitlich befristeten Rahmen geschehen, so dass die Schuld nach einer bestimmten Zeitspanne ausgeglichen ist. Im Bereich Immobilien wird derjenige Teil der Immobilienfinanzierung als Fremdkapital bezeichnet, der nicht vom Bauherrn aus eigenen Mitteln aufgebracht werden kann. Fremdkapital wird hier aufgenommen in Form von klassischen Hypotheken von Banken undSparkassen, Darlehen aus öffentlichen Förderprogrammen, Zuschüsse zu baulichen Maßnahmen, die zu einer Verbesserung beispielsweise der Energieeffizienz beitragen etc. Bei einem Bausparvertrag beispielsweise wird Kapital angespart, dass später als Eigenkapital dient. Das noch nötige Fremdkapital für das Bauvorhaben wird dann über ein weiterführendes Darlehen aufgenommen. Der Anteil des Fremdkapitals am gesamt benötigten Kapital hat bei der Immobilienfinanzierung maßgeblichen Einfluss auf den Sollzinssatz eines Darlehens.



Fundament:

Fundamente müssen nicht nur die gesamten Lasten eines Gebäudes tragen, sondern übertragen diese Last gleichzeitig in das Erdreich, sprich den Bauuntergrund. Es gibt die unterschiedlich belastbare Bauuntergründe wie Felsböden, Kiesböden oder schlechter zu belastende wie Moorböden. So ist es leicht zu verstehen, dass sich die verwendete Art des Fundaments in erster Linie nach dem Baugrund richtet. Wichtig ist auch, dass es nicht zu ungleichmäßigen Setzungen des Fundaments auf dem Baugrund kommt, denn hierdurch könnten Rissen in den Gebäudeteilen auftreten. Deswegen muss das Fundament genau bemessen werden, so dass beispielsweise beim Bau eines Eigenheimes eine einheitliche Bodenpressung unter allen tragenden Wänden entsteht. Ein Fundament muss außerdem soweit unter der Bodenoberfläche liegen, dass es durch Auftauen oder gefrieren der darunter liegende Bodenschicht trotzdem nicht in Bewegung geraten kann. Hier spricht man auch von einer frostfreien Gründung, deren Tiefe bei uns mindestens bei 80 cm liegt, wobei die Geländeoberkante Ausgangspunkt der Messung ist. Zuerst müssen aber noch nötige Grundleitungen für Entwässerung gelegt werden, bevor das Fundament schließlich betoniert werden kann. Bei gut tragenden Untergründen kann man Streifenfundamente, welche die verschiedensten Abmessungen haben können, verwenden. Bei schwierigen Untergründen wird in der Regel ein mit Baustahlplatten bewehrtes Plattenfundament vorgezogen. Dabei werden die von oben wirkenden Druckkräfte vollflächig auf den Untergrund verteilt.



Förderungen:

Wer träumt nicht davon, eines Tages in seinen eigenen vier Wänden zu wohnen. Nur verfügt nicht jeder über die nötigen finanziellen Mittel, um diesen Traum wahr werden zu lassen. Die Regierung hat aber längst erkannt, welchen Stellenwert den Immobilienerwerb im Hinblick auf die Altersversorgung zukommt, gerade heute, in einer Zeit wo die Renten immer unsicherer werden. Deshalb wird mit Hilfe von staatlichen Förderprogrammen vielen Menschen die Möglichkeit eingeräumt, Wohneigentum zu erwerben und damit auch eine nachhaltige Altersvorsorge zu betreiben. Zum einen wurden staatliche Förderungen zur Baufinanzierung eingerichtet, durch beispielsweise die Bereitstellung öffentlicher Mittel, Bürgschaften oder Zulagen, andererseits besteht die Möglichkeit, bestimmte beim Bau anfallende Kosten steuerlich geltend zu machen. Die staatliche Förderung wurde 2006 zwar mit der Abschaffung der Eigenheimzulage gekürzt, trotzdem bieten noch viele Förderprogramme Bauherren finanzielle Hilfe. Der Bund unterstützt sie beispielsweise mit zinsgünstigen Darlehen und seit 2009 mit einer Eigenheimrente. Daneben gibt es Förderprogramme auch von Ländern und Gemeinden. Auch wenn es nicht leicht ist, sich einen Überblick über alle Förderungen zu verschaffen. Das Internet bietet ihnen hier Unterstützung. Beispielsweise gibt die Bundesregierung im Internet mit der Förderdatenbank einen umfassenden und aktuellen Überblick über die Förderprogramme des Bundes, der Länder und der Europäischen Union.



Garage:

Die Garage ist eine abschließbare und durch feste Wände eingeschlossene Abstellmöglichkeit für Fahrzeuge. Das Wort stammt aus dem Französischen und steht im Deutschen für „sicher verwahren“. Eine Garage soll Fahrzeuge nicht nur vor Witterungsverhältnissen schützen, sondern auch vor Diebstahl, außerdem wird sie sehr oft als Reparaturplatz und für die Lagerung von Werkzeugen etc. genutzt. Eine geschlossene Garage kann aber auch einen Nachteil haben, beispielsweise kann Feuchtigkeit nicht im ausreichenden Maße abgeführt werden, was zu Rost an Fahrzeugen verbunden mit einer vorzeitigen Wertminderung dieser führen kann. Unterschieden werden Garagen beispielsweise nach der Anzahl der Stellplätze in Einzelgaragen und Großgaragen. Bei einer Einzelgarage findet ein Fahrzeug Platz in einem absperrbaren Raum, Mehrgaragen sind für mehrere Fahrzeuge gedacht. Einige Großgaragen bieten durch ein Rolltor und Gitter zwischen den einzelnen Stellplätzen aber ebenfalls die Möglichkeit, ein Fahrzeug separat vor fremden Zugriff zu schützen. Viele Großgaragen werden heute zudem mit Kameras überwacht. Weitere Garagenvarianten sind Beton-Fertiggaragen und gemauerte Garagen. Betonfertiggaragen bieten viel Komfort. Sie schützen ihr Auto vor Witterungsschäden wie Hagel, Sommerhitze, Winterkälte etc. Sie sind schnell aufgebaut und bieten bei entsprechender Größe Stauraum für Fahrräder und Werkzeuge. Gute Betonfertiggaragen sind zudem mit einem Belüftungssystem ausgestattet, so dass ihr Fahrzeug in der Garage schnell trocknet. Außerdem sind diese Garagen günstiger als gemauerte Garagen. Ein offener Carport ist eine Alternative zur Garage. Carports haben den Vorteil, dasssie oft schneller genehmigt werden als Garagen. Damit der Carport auch zum Haus passt, kann man zwischen verschiedenen Dachformen wie Flachdach, Satteldach oder Tonnendach wählen.



Gartenhaus:

Unter einem Gartenhaus auch Gartenlaube versteht man ein Gebäude, das in einem Garten, besonders im Kleingarten, zum vorübergehenden Aufenthalt, aber nicht zum dauerhaften Wohnen errichtet ist. Die Bezeichnung Gartenhaus beschreibt eine Vielzahl von Gebäuden, bei denen die Größe von einem Geräteschuppen/Gerätehaus bis zu einem Wochenendhäuschen reicht. Die Grenze zum Pavillon ist dabei fließend. Sollte ein Gartenhaus als Wochenendwohnsitz genutzt werden, ähnelt es meist einem Bungalow. Soll es als Geräteschuppen oder Abstellplatz genutzt werden, hat ein Gartenhaus meist kleinere Fenster, um an den Innenwänden Abstellflächen zu schaffen. Egal ob groß oder klein, aus Holz oder Stein, selbst gebaut oder in Fertigteilen angeliefert- ein Gartenhaus sieht im jeden Garten nicht nur gut aus, sondern ist auch praktisch. Man kann daran auf Zeit wohnen, seine Gartenmöbel unterstellen, in die Sauna gehen oder Holz und Werkzeug unterstellen- in den meisten Fällen ist ein Gartenhaus einfach gebautes Haus, hat einen Raum und ist aus Holz, Stein oder Kunststoff gefertigt. Gartenhäuser sind in der Regel eingeschossig, stehen auf Gartengrundstücken außerhalb geschlossener Siedlungen oder im Garten mit direktem Anschluss ans Haupthaus. In Bezug auf Gartenhäuser gelten je nach Bundeslang unterschiedliche Gesetze. Oft ist beim Gartenhaus eine Grünfläche von rund 24 Quadratmeter zuzüglich eines Freisitzes erlaubt.



Gebäudeversicherung:

Wer ein Gebäude besitzt, ist selbstverständlich auch um dessen Schutz und Unversehrtheit bemüht, denn es können Schäden durch Dritte und durch Naturgewalten entstehen. Auch ein Brand kann großen Schaden anrichten.Grundsätzlich wird bei der Versicherung von Gebäuden zwischen Wohngebäuden und Geschäftsgebäuden unterschieden. Auf der einen Seite gibt es die so genannte „All-Risk-Versicherung“, die alle Schäden absichert, die vertraglich nicht ausdrücklich ausgeschlossen wurden. Dies ist eine Versicherung, die zwar einen umfassenden Schutz bietet, allerdings ist diese Art Versicherung meist viel teurer als jene Versicherungen, die nur spezielle Gefahren abdecken. Eine Weitere Versicherungsart für Gebäude ist die Elementarschadenversicherung, die alle Schäden abdeckt, die durch höhere Gewalt entstehen, wie beispielsweise Sturmschäden, Erdbebenschäden, Überschwemmungsschäden etc. Diese Versicherung beinhaltet in der Regel einen gewissen Prozentsatz an Selbstbeteiligung, das heißt, der Versicherungsnehmer muss im Schadensfall einen Teil des finanziellen Schadens selbst übernehmen. Eine auf einen speziellen Schadenfall ausgerichtete Gebäudeversicherung ist die Feuerversicherung. Diese ersetzt alle Schäden, die durch Auswirkungen eines Feuers entstanden sind, das gilt für Schäden am Gebäude, als auch an den darin befindlichen Sachen. Auch für die Feuerversicherungen gelten bestimmte Grundsätze und müssen besondere Regelungen beachtet werden. Das gilt auch Für Leitungswasserversicherungen und alle anderen Gebäudeversicherung, deswegen sollte man sich vor Abschluss einer Gebäudeversicherung immer genau informieren.



Geldbeschaffungskosten:

Viele Menschen haben den Wunsch einmal in den eigenen vier Wänden wohnen zu können. Doch den meisten fehlt das nötige Eigenkapital um eine Immobilie aus der eigenen Tasche finanzieren können. Es muss also Fremdkapital beschafft werden, entweder in Form eines Darlehens von der Bank oder von Freunden, Bekannten etc. Dieses Fremdkapital zu beschaffen ist in der Regel mit Kosten verbunden. wie beispielsweise Provisionen für den Makler, Zinsen etc. Geldbeschaffungskosten, auch Finanzierungskosten sind in der Regel alle Aufwendungen, die zur Fremdkapitalbeschaffung nötig sind und setzen sich oft aus vielen Einzelpostenzusammen. Darunter fallen beispielsweise Provisionen für Kreditvermittler, Kosten für die Grundbucheintragung, ein Disagio, Zinsen, Gutachterkosten, Notarkosten, Spesen, Wertberichtigungskosten etc. Bankkosten gehören auch zu den Geldbeschaffungskosten, werden aber in der Regel vom Auszahlungsbetrag des Kredits abgezogen. Die Geldbeschaffungskosten sind abzugsfähige Werbungskosten und mindern im Jahr ihrer Entstehung den steuerpflichtigen Gewinn, allerdings nur, wenn sie im Zusammenhang mit der Erzielung von Einkünften stehen. Wenn beispielsweise ein Kredit für ein Eigenheim benötigt wird das vermietet werden soll, fallen die Kreditzinsen unter abzugsfähige Geldbeschaffungskosten. Wird das Eigenheim selbst bewohnt, sind die Zinsen für den Kredit nicht als Werbungskosten abzugsfähig.



Gemarkung:

Das Kataster besteht aus Katasterbezirken bzw. Gemarkungen, die wiederum in der Regel in Gemeindebezirke und Flure untergliedert sind.
Eine Gemeinde besteht in der Regel aus einer oder mehreren Gemarkungen, die oft ehemals eigenständige Gemeinden zeigen, die im Lauf der Geschichte eingemeindet wurden, aber als Katasterbezirke erhalten blieben. Die Gemarkungsgrenzen bleiben oft über Jahrhunderte bestehen und ermöglichen so historische Vergleiche über lange Zeiträume hinweg. Gemarkungen sind oft mit dem Namen der auf ihr befindlichen Siedlung verstehen, was ein Hinweis auf gesellschaftliche bedeutende, historische gewachsene Zusammenhänge die etwa zwischen einer politischen Gemeinde und einer bestimmten Gemarkung (Verband von Grundstücken) bestehen, ist. Den kompletten Grundriss einer Gemarkung stellt die Flurkarte dar. Für jede Flur ist eine Flurkarte angelegt, die wiederum in Flurstücke aufteilt und mit Flurnummern versehen ist.



Gemeinschaftsordnung:

Die Gemeinschaftsordnung ist eine Art Regelwerk oder Gesetzbuch innerhalb einer Eigentümergemeinschaft von Wohneigentum, in dem verbindliche Regeln in Anlehnung an das Wohnungseigentümergesetz für das Miteinanderder Wohnungseigentümer in der Eigentümergemeinschaft festgelegt sind. Die Gemeinschaftsordnung wird von den Eigentümern beschlossen. Außerdem ist sie ein Teil der Teilungserklärung, die wiederum die notarielle Urkunde über die Begründung der Wohnungseigentümergesellschaft ist. Hier werden beispielsweise Kostenverteilungsschlüssel zu Verteilung der Betriebsosten, Befugnisse des Wohnungseigentümerverwalters, Ablauf der Eigentümerversammlung oder Stimmrecht der Eigentümer festgelegt. Sondernutzungsrechte können ebenfalls Gegenstand der Gemeinschaftsordnung sein. Grundsätzlich ergeben sich Nutzungsansprüche, Wartungs- und Kostenpflicht für das Gemeinschaftseigentum aus der jeweils gültigen Gemeinschaftsordnung, denn das Gemeinschaftseigentum ist gemeinschaftlich zu nutzen und zu unterhalten. Zum Gemeinschafseigentum gehören Grünanlagen, Treppenhäuser, Vorkellerräume, Fahrstühle etc. die alle Eigentum der Gesamtheit der Wohnungseigentümer sind, also alles was nicht zum Sondereigentum der Wohnungseigentümer gehört. Die Gemeinschaftsordnung hat solange Gültigkeit, bis sie in einzelnen Punkten per Mehrheitsbescheid oder Einstimmigkeit auf der Eigentümerversammlung geändert wird.



Generalunternehmer:

Generalunternehmer ist die Bezeichnung für einen Unternehmer, der sämtliche Bauleistungen für die Errichtung eines Bauwerks im Rahmen eines Werksvertrages erbringt. Er wird mit der Ausführung eines Bauauftrages betraut, erbringt wesentliche Leistungen selbst, bedient sich zur Erfüllung dieser Aufgabe aber auch anderer Unternehmer, so genannter Subunternehmer. Rechtsbeziehungen bestehen nur zwischen dem Generalunternehmer und dem Auftraggeber auf der einen Seite und dem Generalunternehmer und den Subunternehmern auf der anderen Seite. Der Generalunternehmer schließt mit einem Bauunternehmer einen Generalunternehmervertrag ab, in dem meist ein Pauschalpreis vereinbart wird. Die Verträge mit den Subunternehmern schließt der Generalunternehmer im eigenen Namen auf eigene Rechnung ab. Der Vorteil bei dieser Form des Vertrages liegt darin, dass der Bauherr während der gesamten Bauzeit nur einen einzigen Ansprechpartner hat. Auf dem Generalunternehmer lastet aber die volle Verantwortung für die Gesamtleistung, insbesondere bei Mängeln an Gewerken, die nicht eindeutig zugeordnet werden können, braucht sich der Bauherr nur an den Generalunternehmer wenden. Eine solche Form des Bauhabens ist zumeist teuer, denn der Generalunternehmer berechnet Generalunternehmerzuschlag, der auf die Preise der Subunternehmer gerechnet wird. Daneben gibt es noch eine Sonderform des Generalunternehmers, den so genannten Hauptunternehmer: Ihm werden nicht alle Bauleistungen übertragen, sondern nur Teile der gesamten Bauleistung. Der Unterschied zwischen Generalunternehmer und Hauptunternehmer besteht also nur im Umfang der übertragenen Leistungen.



Gesamthypothek:

Die Hypothek ist ein zur Sicherung einer Forderung bestelltes Grundpfandrecht, mit dem ein Grundstück oder ein Teileigentum an einem Grundstück belastet werden kann. Sie wird oft zur Sicherung eines Baukredits aber auch für eine sonstige Geldforderung bestellt. Im Gegensatz zur Grundschuld ist diese Hypothek enger mit der zu sichernden Forderung verknüpft. Hypothek und Forderung gehören zusammen, so können sie auch nur zusammen abgetreten werden. Sie setzt voraus, dass eine persönliche Geldschuld besteht, allerdings muss der Schuldner der Geldforderung nicht Eigentümer des Grundstücks sein. Der Eigentümer kann also auch für eine fremde Schuld an seinem Grundstück eine Hypothek bestellen. Eine Hypothek muss ins Grundbuch eingetragen werden, sie besteht stets nur in der Höhe, in welcher die Forderung besteht. Wenn mehrere Grundstücke mit einer Hypothek belastet werden sollen, dann ist die so genannte Gesamthypothek zu bestellen. Die Gesamthypothek ist eine Hypothek, bei der mehrer Grundstücke für die gleiche Forderung haften. Bei der Gesamthypothek kann jeder Gläubiger der Gesamthypothek nach seinem freien Belieben alle Grundstücke auf einmal oder nur einzelne Grundstücke wegen seiner Forderung in Anspruch nehmen. Jedes Grundstück haftet für die gesamte Forderung oder für einen Teil davon. Sie entsteht entweder durch Eintragung der Hypothek oder Grundschuld auf verschiedenen Grundstücken oder durch Aufeilung eines Grundstücks nach seiner Belastung mit der Hypothek oder Grundschuld.



Geschoßflächenzahl:

Die Geschossflächenzahl ist ein entscheidender Faktor zu Bestimmung der städtebaulichen Dichte und gibt sozusagen den Freiflächenanteil je Einwohner an, der wiederum ein wichtiger Hinweis auf die Wohnqualität in einem Gebiet ist. Unter Geschoßfläche versteht man die Summe aller Vollgeschosse eines Gebäudes. Ein Vollgeschoss wird dabei durch den § 20 Abs. 1 Bau NVO definiert. Die Geschossflächenzahl stellt ein Verhältnis zwischen der Anzahl der Geschoßflächen eines Gebäudes und der Größe des Grundstücks dar, auf dem das Gebäude errichtet werden soll und ist im Bebauungsplan ein festgesetzter Wert, um eine Bebauungsdichte zu vermeiden. Sie zeigt auf wie viele Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Berechnet wird sie nach den Außenmaßen der Geschosse. Für die Berechnung der zulässigen Gesamtgeschossfläche rechnet man Grundstücksfläche x Geschossflächenzahl. Ein Beispiel: Die Geschossflächenzahl 0,7 zeigt auf, dass auf 1000 Quadratmeter Grund insgesamt höchstens 700 Quadratmeter Geschossfläche,gemessen an den Außenmaßen des Gebäudes, errichtet werden dürfen. Die Gemeinde ist bei der Festlegung der Geschossflächenzahl an Höchstmaße gebunden, die vom Baugebiet abhängig sind. Diese sind beispielsweise bei Wochenendhausgebieten 0,2, 0,4 bei Kleinsiedlungsgebieten, 1,2 für reine Wohngebiete und Mischgebiete, 1,6 für besondere Wohngebiete und 2,4 für Gewerbegebiete oder sonstige Sondergebiete.



Gewährleistung:

Mit Gewährleistung sind in der Regel die Ansprüche eines Käufers, der Ware oder eine Leistung erwirbt, dass dieses Produkt bzw. Leistung frei von Mängeln ist bzw. die zugesagten Eigenschaften besitzt. Seit 2002 beträgt die gesetzlich vorgeschriebene Gewährleistung zwei Jahre. Mit dieser Reform des Schuldrechts setzte die Bundesregierung Vorgaben der Europäischen Union um, denn bis dahin betrug die Gewährleistung in Deutschland gerade mal sechs Monate. Grundsätzlich kann der Käufer in der Zeit des Gewährleistungsanspruchs Nachbesserung verlangen, da wo vorher nur eine Rückgabe oder eine Preisänderung möglich war. Wichtig ist,dass Gewährleistung nicht das gleiche ist wie Garantie, denn Garantie bezeichnet eine freiwillige Leistung eines einzelnen Herstellers und wird auch oft nur für Teilbereiche gewährt- etwa 10 Jahre Garantie auf Durchrostung bei einem PKW. Garantievorgaben können sich also erheblich unterscheiden, währen die Gewährleistung gesetzlich geregelt ist. Auch für Handwerker hat sich in Punkto Gewährleistung einiges geändert: Wenn hier beispielsweise ein Kunde undichte Türen beanstandete, musst der Handwerker, der die Fenster eingebaut hatte beim Kunden nachbessern. Nach dem neuen Schuldrecht kann er die Reparaturkosten für die schadhaften Türen bei seinem Lieferanten geltend machen. Dies gilt für einen Zeitraum bis zu fünf Jahren. Die Gewährleistung für Bauwerke richtet sich in der Regel nach der Verdingungsordnung für Bauleistungen undnach dem Bürgerlichen Gesetzbuch.



Glasversicherung:

Die Glasversicherung ist eine Versicherung -wie es der Name schon sagt- die Glasschäden abdeckt. Sollten Glasgegenstände beschädigt oder zerstört werden, können die Schäden gegenüber dem Versicherer geltend gemacht werden. Das sind beispielsweise Schäden an Glasscheiben, Mobilarverglasung, Türen, Fenster oder auch Aquarien. Theoretisch zählen Glasgegenstände zum Hausrat und sind damit über die Hausratversicherung mitversichert. Das gilt aber nur für die typischen Gefahren wie Brand, Sturm oder Einbruchdiebstahl- in allen anderen Fällen ist Glas bei der Hausratversicherung nicht mitversichert. Es ist also immer erst die Frage, ob eine Hausratversicherung einen Glasschaden mit abdeckt. Grundsätzlich können bei der Glasversicherung Glasgegenstände kollektiv oder einzeln versichert werden. Einzelversicherung rentiert sich hier oft,wenn es sich um ein sehr wertvolles Objekt aus Glas handelt. Es gibt grundsätzlich zwei Arten von Glasversicherungen, die Haushaltsglasversicherung und die Wohngebäudeglasversicherung. Die Haushaltsglasversicherung deckt nicht nur Schäden an Fenstern ab, sondern schließt auch Schäden an Glas innerhalb der Wohnung ein, beispielsweise an Vitrinen, Bildern, Glastischen, Ceranfeldern, Elektroherden, Spiegeln etc. Eine Wohngebäudeglasversicherung gilt für Mehrfamilienhäuser mit bis zu 50% gewerblicher Nutzung. Sie sichert alle mit dem Gebäude verbundenen Außen- und Innenscheiben ab. Daneben können auch einzelne Räume, die gemeinschaftlich genutzt werden, versichert werden.



Gutachter für Immobilien:

Was ist ein Gutachten? Ein Gutachten ist eine mit besonderer Fachkenntnis, Sachkunde und Erfahrung erstellte Stellungnahme, die Werturteile auf Tatsachenbehauptungen begründet. Nicht zulässig in einem Gutachten sind Vermutungen, beispielsweise über zukünftige Entwicklungen. Zwar unterliegt das Gutachten keinem Formzwang, jedoch ist es üblich bei der Grundstückwerteermittlung- allein schon aus Beweisgründen-, dass Gutachten in der Schriftform abgefasst werden. Der Immobilienmarkt bindet einen Großteil des Vermögens einer Volkswirtschaft und für einen privaten Haushalt ist der Erwerb einer Immobilie die größte finanzielle Herausforderung überhaupt und steht in der Rangliste noch vor allen anderen Anschaffungen. Umso wichtiger ist es, dass Käufer und Verkäufer sich über den wahren Wert einer Immobilie im Klaren sein müssen, damit sie mit ihrer Kauf- bzw. Verkaufsentscheidung kein unnötiges finanzielles Risiko eingehen- zudem ist der Immobilienmarkt relativ intransparent. Hier hilft der Immobilen Gutachter, der bei der Bewertung einer Immobilie behilflich sein kann durch seine besonderen Fachkenntnisse und Berufserfahrung. Sogar Banken, Bausparkassen, Versicherungen etc. bedienen sich der Fachkenntnisse eines Immobilen Gutachters um durch eine Immobilienbewertung Entscheidungen abzusichern. Pfandbriefbanken beispielsweise unterliegen sowieso den Bestimmungen der Beleihungswertermittlungsverordnung.



Grunderwerbsteuer:

Eine steuerliche Belastung beim Kauf oder Erwerb von bebauten und unbebauten Grundstücken ist in Deutschland per Gesetz vorgesehen. Diese geschieht in Form der Grunderwerbsteuer, die für jegliche Übertragung von Immobilien an das Finanzamt gezahlt werden muss und zwar in der Höhe von 3,5% der Bemessungsgrundlage- die Höhe kann aber von Bundesland zu Bundesland verschieden ausfallen, da die Grunderwerbsteuer grundsätzlich Ländersache ist. Die Gesetzgebungskompetenz über die Grunderwerbsteuer liegt zwar seit 1983 in Bundeshand, Verwaltungskompetenz als auch Ertragskompetenz haben aber die Bundesländer. Grundsätzlich ist es für die Grunderwerbsteuer egal, ob es sich um den Kauf einer Immobilie oder eine Schenkung handelt. Diese steuerliche Belastung entfällt nur, wenn die Immobilie innerhalb der Verwandtschaft ersten Grades übertragen wird. So ist es möglich der Grunderwerbsteuer zu entgehen, wenn Großeltern ihren Enkelkindern eine Immobilie vermachen möchten, diese aber zuerst ihren Kindern zu übertragen und diese die Immobilie wieder an ihre Kinder weitergeben. In diesem Fall würde die Grunderwerbsteuer entfallen. Grundlage für die Grundwerbsteuer ist in Deutschland das Grunderwerbsteuergesetz. Die Grunderwerbsteuer zählt zu den Verkehrsteuern, da sie an ein rechtswirksames Verpflichtungsgeschäft anknüpft, außerdem ist sie eine direkte Steuer, da Steuerschuldner auch der Steuerträger der Grunderwerbsteuer ist.



Grunddienstbarkeit:

Neben der persönlichen Dienstbarkeit und dem so genannten Nießbrauch ist die Grunddienstbarkeit eine der drei Formen der Dienstbarkeit. Geregelt wird diese Form der Dienstbarkeit in den §§ 101ff Bürgerliches Gesetzbuch. Grundsätzlich handelt es sich um dingliche Rechte Dritter an einem Grundstück, die dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks zustehen. Inhaber einer Grunddienstbarkeit kann nur der Eigentümer eines anderen Grundstücks sein. Das dienende Grundstück wird belastet. Eine typische Grunddienstbarkeit ist beispielsweise das Wegerecht. Grunddienstbarkeiten werden in die Abteilung II des Grundbuches eingetragen. Der Eintrag bestimmt auch den Umfang der Dienstbarkeit. Sie werden hauptsächlich zur Gestaltung der individuellen Rechtsbeziehungen zwischen Grundstücknachbarn eingesetzt. Die Belastung eines Grundstücks mit einer Grunddienstbarkeit setzt aber voraus, dass diese einen Vorteil für die Benutzung des Grundstücks des Berechtigten bringt. Deshalb erlischt eine Grunddienstbarkeit, wenn wegen einer Veränderung eines der betroffenen Grundstücke die Ausübung der Dienstbarkeit auf Dauer ausgeschlossen ist oder der Vorteil für das herrschende Grundstück endgültig wegfällt. Inhalt einer Grunddienstbarkeit kann sein: Wegerecht, Entnahme von Wasser, Bebauungsbeschränkungen, Wettbewerbsbeschränkungen, auch kann die Ausübung eines Rechts, dass sich durch das Eigentum am belasteten Grundstücks ergibt, ausgeschlossen werden §§ 903 ff. BGB.



Grundbuch:

Das Grundbuch ist ein öffentliches geführtes Register, das beim Grundbuchamt geführt wird und dort auch eingesehen werden kann, wenn berechtigtes Interesse besteht. Das besteht zum Beispiel bei Kaufinteressenten für ein bestimmtes Grundstück. Befreit von Nachweis des berechtigten Interesses sind aber Notare, da deren Interesse sich aus ihrem Beruf logischerweise ergibt. Heute kann das Grundbuchblatt kann auch elektronischvon dazu berechtigen abgefragt werden. Das Grundbuchamt ist das Amtsgericht, welches für das eingetragene Grundstück zuständig ist. Sinn und Zweck eines Grundbuches ist Publizität im Rechtsverkehr mit Immobilien zu schaffen. Alle Grundstücke unterliegen dem Grundbuchzwang, das heißt sie müssen zwingend eingetragen werden. Das Grundbuch führt jedes Grundstück im Bezirk auf einem gesonderten Grundstücksblatt und gibt Auskunft über die Größe, Nutzungsart sowie die Eigentumsverhältnisse der jeweiligen Grundstücke und besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Abteilung I gibt Auskunft über den Eigentümer, Abteilung II über Lasten und Beschränkungen, beispielsweise Dienstbarkeiten wie Wegerecht, außerdem über Wohnrecht, Vorverkaufsrecht, Wiederverkaufsrecht, Erbbaurecht etc., Abteilung III zeigt Grundpfandrechte, Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden auf. Grundsätzlich bedarf es für jede Eintragung in das Grundbuch einer öffentlich beglaubigten Urkunde, die in der so genannten Grundakte abgelegt wird.



Grundstücksnebenkosten:

Will man heute ein Grundstück kaufen, um darauf ein Haus zu errichten, so sollte man auch einen Blick auf die damit zusammenhängenden Nebenkosten werfen. Gerade bei der Finanzierung eines Grundstücks bzw. eines Bauvorhabens sollte man anfallende Nebenkosten mit einplanen, damit eine solide Finanzierung garantiert ist. Grundsätzlich sind Grundstücksnebenkosten Kosten, welche neben dem Kaufpreis für das Grundstück anfallen. Nicht zu verwechseln sind die Grundstücknebenkosten mit den Erwerbskosten, die grundsätzlich nur anfallen, wenn es sich um eine bestehende Immobilie handelt, die erworben wird. Einen großen Anteil der Grundstücknebenkosten machen die Kosten für die Erschließung aus, die man für den Anschluss des Grundstücks an die Kanalisation, sowie die Wasser- und Energieversorgung oder auch den Anschluss an Telefon- und Kabelfernsehnetz zahlen muss, sollte das Grundstück noch nicht erschlossen sein. Denn auch diese zählen zu den Nebenkosten eines Grundstückkaufs. In der Regel ist es auch so, dass Grundstücke, die noch nicht erschlossen sind günstiger angeboten werden als bereits erschlossene Grundstücke. Eine weitere finanzielle Belastung, die zu den Grundstücknebenkosten zu zählen ist, sind die anfallenden Grunderwerbsteuern. Dazu gibt es Grundstücknebenkosten wie Maklergebühren, Notar- und Gerichtskosten. Wird das Grundstück beispielsweise durch einen Makler vermittelt, so hat der Käufer in der Regel einen Vermittlungsgebühr (Courtage) an den Makler zu entrichten.



Grundpfandrecht:

Grundpfandrecht ist ein Überbegriff für mögliche Arten der Sicherung eines Kredites oder Darlehens durch Belastung von Grundstücken. Sie werden im Grundbuch eingetragen und sichern dem Darlehensgeber die Rechte andem betreffenden Grundstück, falls der Darlehensnehmer zahlungsunfähig werden sollte. Hierfür werden beispielsweise die Grundpfandrechte Grundschuld, Hypothek oder auch Rentenschuld ins Grundbuch eingetragen. Diegeläufigsten Grundpfandrechte sind die Hypothek und die Grundschuld. Sollte im Grundbuch mehr als ein Pfandrecht eingetragen werden, wird eine Rangfolge festgelegt, wobei das erste das wertvollste ist, da es dem Eigentümer des Pfandrechts im Falle einer Zahlungsunfähigkeit das erste Recht an dem Grundstück und damit die größte Sicherheit seines Darlehens bietet. Spätere Pfandrechte werden nur noch nach ihrem Wert bedient. Grundsätzlich ist es so, dass Darlehen mit dem ersten Pfandrecht die besten Zinssätze bieten, da sie am besten abgesichert sind. Die Grundschuld ist eine Belastung des Grundstücks in der Art, dass sie dieZahlung eines Geldbetrages durch ein Recht am Grundstück absichert, in das bei Zahlungsausfall vollstreckt werden kann. Im Unterschied zur Hypothek ist eine Grundschuld nicht an eine Forderung gebunden, sprich sie kann übertragen werden und sie erlischt nicht mit der Rückzahlung des Darlehens . Die Hypothek belastet eine Grundstück in der Weise, das den Begünstigten der Hypothek, sprich demjenigen, zu dessen Gunsten die Hypothek eingetragen ist, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück wegen seiner Forderung zu zahlen ist. Kommt ein Darlehensnehmer seinen Zins- und Tilgungsverpflichtungen bei Fälligkeit nicht nach, hat der Darlehensgeber das Recht das Grundstück im Wege der Zwangsversteigerung zu veräußern um an sein Geld zu kommen. Besteht die zu sichernde Forderung, also das Darlehen nicht, erlischt auch das Recht der Hypothek.



Grundschuld:

Die Grundschuld ist eine Form des Grundpfandrechts und ein Recht an einer Sache, welches sich auf das Grundstück selbst als auch auf die darauf errichteten Gebäude bezieht. Wie alle Grundpfandrechte ist sie in Grundbuch als Grundstücksbelastung einzutragen laut § 1191 Bürgerliches Gesetzbuch. Der Vertrag zur Eintragung wird in jedem Fall bei einem Notar abgeschlossen, der anschließend die Eintragung ins Grundbuch vornehmen lässt. Die meisten Banken bestellen heute als Absicherung bei der Vergabe von Immobiliendarlehen die Grundschuld, weil die Handhabung beweglicher und einfacher ist als bei der Hypothek. Sie wird meist zugunsten eines Gläubigers in das Grundbuch nach einer bestimmten Rangfolge eingetragen und ist somit ein Grundpfandrecht an einer Immobilie. Sie belastet ein Grundstück auf die Weise, dass sie die Zahlung eines Geldbetrages durch ein Recht am Grundstück abgesichert wird, in das bei Zahlungsausfall vollstreckt werden kann. Der Eigentümer des Grundstücks muss also im schlimmsten Fall den Verlust seines Grundstücks dulden. Die Grundschuld ist unabhängig von einer existierenden Forderung und damit flexibler als beispielsweise eine Hypothek. Sie kann übertragen werden im Gegensatz zur Hypothek und erlischt nicht, wenn das Darlehen abbezahlt ist. Andererseits ist die Erhöhung einer Darlehenssumme ohne weitere Eintragungen im Grundbuch möglich, vorausgesetzt die eingetragene Grundschuld ist genügend hoch.



Zwischenfinanzierung:

Die Zwischenfinanzierung, auch Zwischenkredit, ist eine Art Sonderfinanzierung und besteht aus der Aufnahme von kurzfristigen Mitteln bis zur Ablösung durch langfristiges Fremdkapital oder Eigenkapital, beispielsweise aus dem Verkauf einer Immobilie oder die Auszahlung eines langfristigen Finanzierungsmittel. Die Laufzeit einer Zwischenfinanzierung sollte bei nicht länger als 6 Monaten liegen, damit die Banken dieser auch zustimmen. Grundsätzlich birgt diese Art der Finanzierung für die finanzierende Bank eine großes Risiko dar, denn sie ist bis zu dem Zeitpunkt an dem der Kreditnehmer über ausreichende Mittel verfügt meist nur unzureichend abgesichert. Deswegen wird diese Finanzierung auch meist nur Kunden gewährt, die über eine ausreichende Bonität verfügen. Für den Kreditnehmer gilt es zu beachten, dass hier selten die Zinsbindungsfrist auch angewendet wird, da der Aufwand in keinem Verhältnis zu den damit verbundenen Kosten steht. Die Zwischenfinanzierung wird meist zur Überbrückung beispielsweise, wie wenn eine Traumimmobiliegefunden wurde und der Bausparvertrag noch nicht zur Auszahlung bereit ist, gewährt, um den Kreditnehmer die Möglichkeit zu geben einen kurzfristigen Zeitraum bis zur Auszahlung von Eigenkapital oder Fremdkapital finanziell zu überbrücken, etwa ein schon zugesagter Kredit. Üblich ist eine Zwischenfinanzierung etwa bei einem Hausbau oder auch im Unternehmensbereich zur Auftragsfinanzierung.



Zweckentfremdung:

Von Zweckentfremdung wird gesprochen, wenn Wohnraum für andere Zwecke als zu Wohnzwecken genutzt wird. Räume können grundsätzlich nicht mehr als Wohnraum bezeichnet werden, wenn sie aus bauordnungsrechtlichen undbebauungsrechtlichen Gründen nicht oder wenn sie wegen vorhandener Mängel zumutbar nicht mehr bewohnt werden dürfen. Zweckentfremdung liegt vor, wenn beispielsweise der Eigentümer eine Wohnung aus spekulativenGründen verkommen lässt, eine Wohnung über eine längere Zeit leer steht, obwohl sie vermietbar wäre oder wenn Wohnraum beispielsweise gewerblich genutzt wird. Ein Mieter beispielsweise, der seine Wohnung zweckentfremdet, kann vom Vermieter abgemahnt, mit Bußgeld belegt und im Fortsetzungsfall gekündigt werden, da er sich an die vertraglich vereinbarte Nutzung der Wohnung nicht gehalten hat. Das gilt auch, wenn er nur Teile der Wohnung zweckentfremdet. Grundsätzlich bedarf die berufliche oder gewerbliche Nutzung einer Mietwohnung der Zustimmung des Vermieters, das gilt auch in Gemeinden ohne Verordnung über Zweckentfremdung. Wohnraum kann unter bestimmten Voraussetzungen und mit Genehmigung zu anderen Zwecken genutzt werden, wenn eine Gemeinde oder Stadt so verfügt. Möglich ist eine Zweckentfremdung also nur mit der Genehmigung des Vermieters oder der Gemeinde. Die Landesregierungen haben die Möglichkeit, einem Vermieter bei Wohnraumknappheit die Umwidmung von Wohnungsraum, beispielsweise in Büroräume zu untersagen. Hier spricht man von Zweckentfremdungsverbot.



Hausgeld:

Alle Wohnungseigentümer bilden zusammen eine Eigentümergemeinschaft, die für das Gemeinschaftseigentum verantwortlich ist. Für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums in Wohneigentumsanlagen fallen regelmäßig Aufwendungen an, die von den Eigentümern gemeinschaftlich aufzubringen sind und für die sie monatlich Vorauszahlungen Leisten, die Hausgeld genannt werden. Diese Vorauszahlungen werden an den Hausverwalter geleistet. Am Jahresende werden im Rahmen der Nebenkostenabrechnung diese Vorauszahlungen den wirklich angefallenen Kosten gegenüber gestellt. Hausgeld betrifft unter anderem die Aufwendungen zu Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums, die notwendigen Betriebskosten wie Müllabfuhr, Verwaltungskosten, Straßenreinigung, Winterdienst, Treppenausreinigung, Schornsteinfeger, Instandhaltungsrückstellungen, Sonderumlagen etc. Gesetzlich geregelt ist dies im § 16 Abs. 2 Wohnungseigentümergesetz (WEG). Das Hausgeld wird gelegentlich auch als Wohngeld bezeichnet, ist aber nicht mit dem Wohngeld zu verwechseln, das als staatlicher Zuschuss an sozial schwache Mieter, Eigenheimbesitzer und Wohnungseigentümer bezahlt wird. Die Zahlungspflicht sowie die Fälligkeit der im Regelfall monatlich zu leistenden Vorschüsse werden durch Beschluss über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung oder über Sonderumlagen begründet. Zahlungspflichtig ist jeder im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer.



Hausordnung:

Eine Hausordnung ist eine Liste mit privatrechtlichen Vorschriften, die für die Benutzung jedweder Gebäude erlassen werden kann und beispielsweise in Miethäusern das Zusammenleben der verschiedenen Mietparteien regeln soll. Hausordnungen dürfen grundsätzlich keine Vorschriften enthalten, die gegen geltendes Recht verstoßen, im Gegenteil, sie dienen dafür, die Ordnung in einem Gebäude zu gewährleisten. In der Regel liegenhier die Hausordnungen dem Mietvertrag zu Grunde. Liegt eine Hausordnung dem Mietvertrag zu Grunde, haben sich alle Bewohner des Hauses an die diese zu halten. Zur Hausordnung gehört beispielsweise die Flurreinigung, Straßenreinigung, Schneeräumung, auch Ruhezeiten können in der Hausordnung vereinbart sein. Bei Verstößen gegen die Hausordnung ist der Eigentümer berechtigt diese mit einer Abmahnung oder in schweren Fällen bzw. wenn sich die Verstöße häufen und der Mieter keine Einsicht zeigt mit einer Kündigung zu ahnden. Wer in einem öffentlichen Gebäude gegen die Hausordnung verstößt, dem droht ein Hausverbot. Der Mieter muss beim Einzug auf die Hausordnung hingewiesen werden, eine Pflicht zum öffentlichen Aushängen der Hausordnung seitens des Vermieters besteht jedoch nicht. Grundsätzlich ist es in Deutschland in einem öffentlich zugänglichen Gebäude nicht Pflicht die Hausordnung kenntlich zu machen. Eine Sonderregelung stellt bietet das Wohnungseigentumsgesetz, hier gehört das Aufstellen einer Hausordnung zur ordnungsgemäßen Verwaltung.



Hausratversicherung:

Egal ob man als Mieter oder Eigentümer in einer Wohnung lebt, eine Hausratversicherung braucht jeder, denn sie leistet Ersatz bei Schäden durch Feuer, Einbruch, Raub, Vandalismus, Leistungswasser, Sturm und Hagel.Die Hausratversicherung ist eine Sachversicherung, denn hier werden für gewöhnlich nur Sachwerte versichert, die als Hausrat gelten. Was wird als Hausrat bezeichnet? Als Hausrat werden grundsätzlich alle beweglichen Gegenstände, die sich in einer Wohnung befinden und dem Versicherungsnehmer gehören bezeichnet. Dazu zählen beispielsweise Kleidung, Möbel- auch Gartenmöbel, Küchengeräte, Teppiche, Bilder, Schmuck, Uhren, Elektrogeräte, Computer sowie Peripheriegeräte, Musikinstrumente, Sparbücher, Bargeld, Sammlungen, Fahrräder und vieles mehr. Wer eine Hausratversicherung abschließt, für den erweist es sich meist als sinnvoll, die allgemeine Hausratversicherung seinen individuellen Anforderungen anzupassen und gegebenenfalls den Versicherungsschutz zu erweitern. So ist es auch möglich, Kosten, die im Zusammenhang mit einem Schaden, den die Hausratversicherung abdeckt abzusichern, beispielsweise für die vorübergehende Unterbringung in einem Hotel oder für Aufräumarbeiten. Die Hausratversicherung ist eine Neuwertversicherung, so dass der gesamte Hausrat seinem Beschaffungswert entsprechend versichert ist. Bei Versicherungsbeginn wird in der Regel auch der Neuwert des Hausrats in die Police eingetragen und der Versicherte bekommt im Schadensfall den Wert erstattet, der für das Inventar seines Hauses oder Wohnung vertraglich definiert wurde.



Hausverwaltung:

Eine Hausverwaltung wird für gewöhnlich vom Eigentümer einer Immobilie beauftragt sein Eigentum in allen, das Anwesen betreffenden Angelegenheiten, zu betreuen. In der Regel handelt es sich dabei um große Wohneinheiten, die an eine Hausverwaltung übergeben werden. Die Aufgaben und Verantwortlichkeiten einer Hausverwaltung sind in einem Verwaltungsvertrag geregelt. Handelt es sich um einen solchen mit einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind außerdem gesetzliche Regelungen maßgebend. Die Leistungen der Hauverwaltung werden in Grund- und Zusatzleistungen unterschieden. Grundleistungen sind durch die vereinbarte Hauserverwaltergebühr abgedeckt. Zu den Grundleistungen gehören die Betreuung der Mietverhältnisse, das Rechnungswesen mit Zahlungsverkehr, Versicherungswesen, Beschäftigung und Überwachung von Hilfskräften, Inspektion, Wartung, Instandsetzung und Instandhaltung, Abnahme von Handwerkerleistungen, sachliche Rechnungsprüfung. Gegen eine gesonderte Gebühr erbringen Hausverwaltungen weitere Leistungen wie Erstellung einerWirtschaftlichkeitsberechnung, Modernisierungen sowie große Instandhaltungsmaßnahmen. Oft wird von der Hausverwaltung in diesem Zusammenhang auch ein Hausmeisterservice angeboten. Der Hausmeister ist dann verantwortlich dafür, die Ordnung und Sauberkeit auf der Anlage zu gewährleisten und kleine Reparaturen selbst durchzuführen. Bei größeren Reparaturen und bei Renovierungs- und Sanierungsarbeiten vergibt die Hausverwaltung die Arbeiten an entsprechende Handwerker und überwacht deren Ausführung.



Heimfall:

Unter Heimfall versteht man die Rückübertragung von Vermögensstücken an ihren ursprünglichen Inhaber. Der Heimfalls ist heute vor allem im Heimstättenwesen und beim Erbbaurecht von Bedeutung. Das Erbbaurecht ist ein langfristig begrenztes Recht eines Bauherrn ein Haus auf dem Grundstück eines anderen zu errichten. Er braucht also kein Grundstück zu kaufen. Als Gegenleistung erbringt er regelmäßige Zahlungen an den Grundstückseigentümer. Wird dieses Recht auf den Grundstückseigentümer Rückübertragen vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit des Erbbaurechts, dann spricht man von Heimfall. Unter Heimfall versteht man also Gründe, die dafür sorgen, dass das Erbbaurecht wegfällt und das Grundstück samt Gebäude an den Eigentümer Rückübertragen wird, denn erlischt das Erbbaurecht so wird das darauf errichtete Gebäude zum Bestandteil des Grundstücks, was bedeutet, das jetzt der Grundstückeigentümer zum Eigentümer des Bauwerks wird. Gründe dafür können beispielsweise Insolvenz des Erbbauberechtigenten oder Verstöße gegen seine Verpflichtungen aus dem Erbbauvertrag sein. Deswegen ist der Heimfall ein Grund, der gegen das Erbbaurecht spricht, denn private Eigentümer von Grundstücken legen vertraglich möglichst viele Gründe für den Wegfall des Erbbaurechts fest. Gesetzliche Regelungen zum Heimfall sind im Gesetz über das Erbbaurecht zu finden wie etwa in den §§ 2-4 und den §§ 32-33 ErbbauRG. Wird ein Erbbaurecht ordentlich beendet, sprich am Ende der Laufzeit wirddas im Gegensatz zu Heimfall als Zeitablauf bezeichnet. In diesem Fall wird das Erbbaugrundbuch automatisch geschlossen, ohne das es dafür eines gesonderten Antrags bedarf.



Heizkostenverordnung:

Die Heizkostenverordnung ist eine Rechtsverordnung und regelt die Kosten für Heizung und Warmwasser im Mietverhältnis sowie im Wohnungseigentümerverhältnis. Erstmals wurde die Heizkostenverordnung 1981 erlassen nach der Grundlage des Energieeinsparungsgesetzes. Vermieter wurden damals verpflichtet, den Energieverbrauch von Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlagen zu erfassen und den Nutzer entsprechend seines Verbrauchs, die damit verbundenen Kosten in Rechnung zu stellen. 2009 dann gab es eine Aktualisierung der Heizkostenverordnung, mit der der Gesetzgeber auf den technischen Fortschritt sowie veränderte Rahmenbedingungen reagierte. So ist der Gebäudeeigentümer zur verbrauchsabhängigen Erfassung verpflichtet, die Kosten mit geeigneten Messgeräten und nach bestimmten Verteilungsformeln abzurechnen. Bei einer Zentralheizung beispielsweise werden die Kosten für den Betrieb 50-70 Prozent verbrauchsabhängig verteilt, der Rest verteilt sich auf die Wohnfläche. Diese Änderung bewirkt eine Erhöhung des verbrauchsabhängigen Anteils bei der Abrechnung von Heizkosten bei älteren Gebäuden, denn der bis dato übliche Verbrauchsanteil von 50 Prozent erhöht sich auf 70 Prozent. Die gleichen Verteilungsformelen gelten für die Warmwasserversorgung. Vermieter müssen die Kosten für Heizung und Warmwasser entsprechende den Vorgaben der Heizkostenverordnung abrechnen, denn sie ist Grundlage jeder Heizkostenabrechnung. Mietverträge, die sich nicht an die Heizkostenverordnung halten, sind unwirksam, insbesondere was die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete betrifft.



Herstellungskosten:

Von Herstellungskosten spricht man im Immobilenbereich bei Aufwendungen, welche bei der Errichtung eines Hauses oder einer Immobilie entstehen, also wenn es sich um einen Neubau handelt- sprich ein Gebäude neu hergestellt wird. Dem gegenüber stehen die Anschaffungskosten, von denen man grundsätzlich nur dann spricht, wenn es sich um Kosten für eine bestehende Immobilie handelt, die erworben wurde. Inhaltlich handelt es sich bei beiden Kosten um fast die gleichen Kostenpositionen. Herstellungskosten sind beispielsweise Grundstückskosten, Erschließungskosten des Grundstücks, Kosten der Errichtung des Gebäudes, auch Baukosten genannt, Kosten für Architekten, Ingenieure, Behördenleistungen, Außenanlagen aber auch Kosten für Behördenleistungen, Zinsen, die während der Bauzeit anfallen, Notar- und Gerichtskosten, Maklergebühren, Grundsteuer, Disagio, Baunebenkosten etc. fallen unter die Herstellungskosten. Hinzu kommen gelegentlich noch die kosten, die nur Veränderungen am Gebäude entstehen. Wesentliche Erweiterungen beispielsweise, wie ein Umbau oder Anbau, fallen auch unter Herstellungskosten. Auch Instandhaltungs- oder Modernisierungskosten können unter gewissen Umständen als Herstellungskosten verbucht werden. Dies passiert aber nur, wenn einGebäude ohne diese Maßnahmen nicht mehr nutzbar wäre. Die Herstellungskosten werden in der Regel bei einem Neubau zu 60-80 Prozent fremdfinanziert.



HOAI:

HOAI ist das Kürzel steht für Honorarordnung für Architekten und Ingenieure und ist ein verbindliches Preisrecht für Leistungen im Bauwesen, das genau festlegt, welches Honorar von Architekten bzw. Ingenieuren berechnet werden darf und auch muss, denn auch Architekten und Ingenieure dürfen ihr Honorar nicht beliebig festlegen, andererseits können sie ihr Honorar auch einklagen, da die HOAI gesetzlichen Charakter hat. Bis auf einige Ausnahmen müssen sich Architekten also an die HOAI halten. Diese Verbindlichkeit ergibt sich aus dem Gesetz zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen. In der HOAI finden sich die jeweiligen Mindest- und Höchstsätze für bestimmte Leistungen des Architekten bzw. Ingenieurs, innerhalb dieser Grenzen die Honorare nach eigenem Ermessen festgelegt werden können. Dies birgt auch für den Bauherrn Vorteile, denn hierdurch wird ein größerer Spielraum bei den vertraglichen Vereinbarungen beider Parteien gegeben. Wird vertraglich nichts anderes festgelegt, gelten für die zu erbringende Leistung immer die Mindestsätze der HOAI. Die Höchstsätze dagegen dürfen nur überschritten werden, bei einer schriftlichen Vereinbarung mit dem Bauherrn oder aber bei einer außergewöhnlichen Leistung- hier darf der Architekt den Höchstsatz überschreiten. Grundsätzlich sollte eine Auftragsvergabe nur schriftlich erfolgen. Entsprechende Musterverträge für Architektenleistungen finden sich im Handel.



Hypothek:

Die Hypothek bezeichnet die Absicherung eines Kredits durch ein Grundpfandrecht an einer Immobilie. Der Kreditgeber, meist eine Bank, erhält ein im Grundbuch eingetragenes Pfandrecht und somit eine Sicherheit fürdas dem Kreditnehmer gewährte Darlehen. Bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers kann der Kreditgeber die Versteigerung der Immobilie bewirken um seine Forderungen zu erfüllen. Grundsätzlich muss es aber nicht zueiner Zwangsversteigerung kommen, sondern das Grundstück kann anstelle dessen und Zwangsverwaltung gestellt werden. Im Gegensatz zur Grundschuld ist die Hypothek unauflöslich mit der gesicherten Forderung verbunden, verändert sich diese, hat dies direkt Auswirkungen auf die Hypothek- so kann wenn die Forderung nicht mehr besteht, der Kreditnehmer verlangen dass die Hypothek gelöscht wird. Lasten mehrere Hypotheken auf einem Grundstück, dann entscheidet die Rangfolge, welche Hypothek zuerst bedient wird. Die Hypothek entsteht durch Einigung und Eintragung im Grundbuch, außerdem muss der der Gläubiger bereits Inhaber der Forderung sein. Grundsätzlich ist die Hypothek also nicht so flexibel wie die Grundschuld, deswegen ist die Grundschuld auch das heute am meisten vorkommende Pfandrecht. Der Begriff Hypothek stammt übrigens aus dem Griechischen und bedeutet im Deutschen so viel wie „Unterpfand“. Geregelt ist die Hypothek im Bürgerlichen Gesetzbuch §§ 1113-1190.



Immobilienbewertung:

Die Immobilienbewertung ist ein rechtlich geregeltes Verfahren, dass den Marktwert einer Immobilie ermittelt. Zur Anwendung kommen hier fundierte betriebswirtschaftliche, juristische und bautechnische Sachkenntnisum den Verkehrswert für bebaute und unbebaute Grundstücke festzustellen. Der Verkehrswert einer Immobilie wird durch den Preis bestimmt, der am so genannten Bewertungsstichtag am Immobilienmarkt für das Objekt zu erzielen wäre. Maßgeblich für die Höhe des anzusetzenden Verkehrswerts können eingeräumte Dienstbarkeiten, der Entwicklungsstand des Grundstückes sowie seine Lage und Infrastruktur sein. Eingetragene Grunddienstbarkeiten wie Wegerechte ect. mindern der Wert, während ein vollständig erschlossenes Grundstück ohne eingetragene Grunddienstbarkeit beispielsweise einen höheren Verkehrswert erzielen würde. Der Ablauf ist folgender: Es wird ein Sachverständiger bzw. eine Firma beauftragt, die nach bestimmten juristischen und bautechnischen Standards die Bewertung vornimmt und dabei eines von drei Verfahren zur Immobilienbewertung anwendet, die durch die Immobilienwertermittlungsordnung genormt sind: Beim Vergleichsverfahren wird der Wert über den Vergleich mit einem ähnlichen Objekt bestimmt. Das Ertragsverfahren bewertet hauptsächlich in Abhängigkeit vom erwirtschaften Ertrag- beispielsweise bei Hotels. Das Sachverfahren wird der Wert einer Immobilie unabhängig vom Bodenwert ermittelt.



Immobilienmakler:

Der Immobilienmakler vermittelt zwischen Anbietern und Kaufinteressenten auf dem Wohnungs- und Immobilienmarkt. Ihre Aufgabe besteht darin Kunden in allen Fragen, die im Zusammenhang mit Kauf, Verkauf und Anmietung von Immobilien auftreten zu beraten und betreuen. In diesem Rahmen ist die Suche nach freien Immobilien und deren Bewertung genauso wichtig wie auch die Zusammenarbeit mit dem Finanz- und Katasteramt. Breit gefächerte Kundengespräche sowie Vertragsschließungen runden das Berufsbild ab. Beschäftigt sind Immobilienmakler in der Wohnungs- und Immobilienbranche, vor allem in Makler-und Verwaltungsbüros. Der Beruf als Immobilienmakler ist kein offizieller Ausbildungsberuf, jedoch wird für die Tätigkeit als Makler eine Genehmigung oder ein Zertifikat benötigt, welches dem Makler das Vermitteln von Immobilien erlaubt und insbesondere auch den Kunden ein Gefühl der Sicherheit gibt. Für diese Tätigkeit ist meist ein betriebswirtschaftliche Hochschulstudium oder eine Weiterbildung in der Immobilienwirtschaft Voraussetzung- beispielsweise werden von verschiedenen Akademien und Einrichtungen wie etwa der Industrie- und Handelskammer Kurse zum Immobilienmakler angeboten. Diese schulen den angehenden Makler im Kunden- bzw. Verkaufsgespräch und natürlich bekommt er hier verschiedene Lerneinheiten zum Thema Rechtsfragen im Bereich Immobilien. Wichtig ist jedoch darauf zu achten, dass der Abschluss anerkannt ist, denn viele Zertifikatevon privaten Schulen sind am Ende nicht das Papier wert auf dem sie gedruckt wurden.



Indexmietvertrag:

Beim so genannten Indexmietvertrag legen Mieter und Vermieter schon beim Abschluss des Mietvertrages die zukünftigen Mieten fest- zumindest die Berechnungsgrundlage dafür. Der Indexmietvertrag ist eine Art des schriftlichen Mietvertrages, der auf Basis eines Indexes abgeschlossen wird. Dies bedeutet, dass der Mietzins variabel ist aber auch, dass eine Veränderung des Mietzinses aufder Grundlage von Parametern erfolgen muss, die für den Vermieter nachvollziehbar sind. Es wird eine Anfangsmiete festgelegt und die Frage nach der Erhöhung- diese wird dadurch beantwortet, dass in den meistenFällen die zukünftige Miete an den Preisindex für allgemeine Lebenshaltungskosten, der jedes Jahr vom Statistischen Bundesamt neu berechnet und veröffentlicht wird, gekoppelt ist. Der Grund, warum viele Vermieter bei der Neuvermietung einer Wohnung einen Indexmietvertrag vorlegen ist, weil die Lebenshaltungskosten oft schneller steigen als die Mietpreise. Die Mieterhöhung tritt aber nicht automatisch ein, sondern der Vermieter muss sie vorher schriftlich erklären und dabei die Veränderung des Preisindex angeben. Zudem gilt, dass Mieterhöhungen nicht beliebig oft möglich sind. Die Miete muss hier mindestens für ein Jahr konstant bleiben, bevor sie wieder erhöht werden kann. Grundsätzlich kann diese Art von Mietvertrag für Gewerbe- sowie auch für Wohnimmobilien abgeschlossen werden. Gesetzlich Regelungen zum Indexmietvertrag findet der Interessierte im Bürgerlichen Gesetzbuch § 557b.



Industriegebiet:

Ein Industriegebiet ist ein spezielles Baugebiet- ähnlich dem Gewerbegebiet und wir in Deutschland im so genannten Flächennutzungsplan als Baugebiet für Produktionsgebiete ausgewiesen. Ein Merkmal von Industriegebieten ist, dass sie von Misch- und Wohngebieten ausreichend abgetrennt werden, um Mieter und Wohnungseigentümer beispielsweise vor Schmutz oder Lärm zu schützen. Zudem wird in Industriegebieten auf eine entsprechende Infrastruktur für die ansiedelnden Unternehmen geachtet, beispielsweise Gleisanschluss, Schwereverkehr, Eisenbahnverkehr etc. Auch die Entsorgung sowie die Energieversorgung müssen in diesen Gebieten gesichert sein, hinzu kommt, dass für Industriegebiete meist noch spezielle Umweltauflagen verhängt werden- so ist es meist so, dass Industriegebiete einer Reihe von Erlaubnissen bzw. Einschränkungen unterliegen. Die zulässigen Nutzungen regelt die Baunutzungsverordnung. Auch die geografische Bestimmung kennt den Ausdruck Industriegebiet- Beispiel hier ist das Ruhrgebiet oder Oberschlesien etc. Hier sind allerdings Gebiete gemeint, die sich durch eine hohe Konzentration oder Dichte an Industrie auszeichnen. Industriegebiet ist zudem auch der Eigenname vieler Stadtbezirke oder Stadteile, wie beispielsweise Bayreuth, Landshut, Koblenz, Greifswald, Konstanz etc. Diese Stadtbezeichnungen begründen sich durch die vorherrschende historische Nutzung als Industriegebiet.



Infrastruktur:

Der Begriff Infrastruktur tauchte in der wirtschaftswissenschaftlichen Literatur erst in den 60er Jahren auf und ist bis heute noch nicht einheitlich definiert. Allgemein gesagt ist Infrastruktur ein Begriff für grundlegende Elemente, die etwas tragen, wie beispielsweise vernetzte Rechner und Systeme, welche die Nutzung von Computern ermöglichen oder die Grundausstattung einer Volkswirtschaft oder Teilen davon, wie beispielsweise eines Landes, einer Region, einer Organisation , das diese funktionieren können. Klassische Beispiele sind etwa Verkehrssystem(Straßenbahn, Schienen, Wasserwege etc.) sowie Ver- und Entsorgungseinrichtungen (Energie, Wasser, Kommunikationsnetze) ohne deren Existenz eine wirtschaftliche Produktion nicht möglich wäre oder zumindest nicht mit genügend Effizienz. In Unternehmen bezeichnet man als Infrastruktur beispielsweise einen Verbund von Einrichtungen, Ausrüstungen und Dienstleistungen, die für den Betrieb erforderlich sind. Auch in anderen Bereichen spricht man von Infrastruktur, beispielsweise gehören zur Infrastruktur der Jugendpolitik Angebote der Erziehungsberatung, Kinderheime, Kindergärten, Selbsthilfegruppen, Jugendzentren ect. Zur Infrastruktur der Sozialhilfe gehören Einrichtungen der Obdachlosenhilfe, Betreutes Wohnen, Tagesstätten für Behinderte und alte Menschen oder die Beschäftigung von Fachkräften. Grundsätzlich ist zwischen privaterund öffentlicher Infrastruktur zu unterscheiden. Die private Infrastruktur steht nicht allen Interessenten zur Verfügung.



Instandhaltung:

Unter dem Begriff Instandhaltung sind vorbeugende Maßnahmen zur Bewahrung und Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit (Sollzustandes) sowie zur Feststellung und Beurteilung des Istzustandes zu verstehen. Man unterscheidet hier die Wartung, Inspektion und Instandsetzung. Instandhaltung betrifft Gebäude, Wohnungen, Einrichtungen, Arbeitsmittel, Anlagen etc. Ziel der Instandhaltung ist immer die Verhinderung von Unfällen, von Schäden, und Ausfällen in der Produktion. Aus der Instandhaltung ergeben sich oft gefährliche Situationen für Beschäftigte, was daran liegt, das beispielsweise Fehler bei laufender Maschine gesucht werden müssen, der Kontakt mit gefährlichen Stoffen nicht vermieden werden kann, schwierige Situationen am Arbeitsplatz ohne Schutzkleidung etc. Folgerichtig sollten Arbeiten der Instandhaltung nur von Personen ausgeführt werden, die über die nötigen Fachkenntnisse verfügen. Was die Instandhaltung im Bereich Mietwohnung betrifft, ist die Instandhaltung der Wohnung grundsätzlich die Sache des Vermieters und muss durch ihnin einer angemessenen Frist oder sofort bei Auftreten schwerer Mängel ausgeführt werden. Allerdings gibt es auch Ausnahmeregelungen, nach denen bestimmte Arbeiten, die der Instandhaltung von Wohnraum zugeordnet werden können, vom Mieter übernommen werden, dies gilt allerdings nur bei vertraglicher Vereinbarung als legitim. So kann im Mietvertrag beispielsweise geregelt werden, dass der Mieter kleinere Schönheitsreparaturen übernimmt.



Isolierung:

Isolierung im Bereich Immobilien und Bauwesen heißt in erster Linie Wärmedämmung an Dach und Außenwänden von Gebäuden. Für Neubauten gelten bereits gesetzliche Auflagen für eine Wärmedämmung von Außenwänden und Dach, die eine entsprechende Isolierung sichern. Bei Altbauen sieht es etwas anders aus. Jedoch kann auch hier mit nachträglichen Maßnahmen die Energieeffizienz verbessert und Heizkosten gespart werden. Vor dem Beginn der nachträglichen Isolierungsmaßnahmen von Außenwänden und Dach empfiehlt sich in jedem Fall eine fachkundige Beratung hinzuzuziehen. Die Kosten für eine nachträgliche Isolierung sind meist nicht gering, aber langfristig gesehen lohnt es sich trotzdem, da die Heizkostenersparnis in der Regel bei beispielsweise einem Einfamilienhaus jährlich mehrere Hundert Euro ausmacht. Außerdem kann man gerade bei älteren Häusern durch eine nachträgliche Isolierung den Marktwert des Gebäudes erheblich steigern. Zudem bieten sich für eine nachträgliche Isolierung und Wärmedämmung staatliche Förderungen in Form von günstigen Finanzierungen an. Zur nachträglichen Isolierung bzw. Wärmedämmung von Häusern gibt es mehrer Methoden- bei Außenwänden hängt die Isolierung etwa von der Beschaffenheit der Außenwände ab. So kann die Außenwand z.B. mit Dämmplatten versehen werden oder das Isoliermaterial wir bei zweischaligen Außenwänden in den zwischen getrennten Mauern befindlichen Freiraum gespritzt.



Jahresreinertrag:

Immobilien gehören wegen ihrer meist guten Rentabilität zu den beliebten Formen der Kapitalanlagen und der Altersvorsorge. Doch eine ständige Rentabilität und Wertsteigerung des Objektes ist natürlich auch hier nicht garantiert. Um eine dauerhafte Rentabilität zu gewährleisten müssen einige Faktoren beachtet werden. Nicht immer ist beispielsweise die Vermietung garantiert oder bei einer Neuvermietung sind höhere Mietpreise nicht realisierbar und die Wertsteigerung hängt von den örtlichen Bau- und Bodenpreisen und regelmäßigen Instandsetzungsmaßnahmen ab. Für jeden, der eine vermietete Immobilie kauft oder sie schon besitzt ist es wichtig, die Rentabilität bzw. den Ertragswert dieser festzustellen. Wichtig ist der Jahrereinertrag aber nicht nur bei der Feststellung der Rentabilität eines Mietobjekts sondern auch bei der Ausgestaltung der Immobilienfinanzierung. Um den Jahresreinertrag zu berechnen werden die Berechnungsgrößen Jahresreinertrag und Jahresrohertrag hergenommen. Der Jahresrohertrag ist gleich der Nettokaltmiete, bei der es sich wiederum um die Mieteinnahmen, die Eigentümer aus der Immobilie innerhalb eines Jahres erzielt, handelt. Der Jahresreinertrag ergibt sich aus dem Jahresrohbetrag, also eben dieser Nettokaltmiete abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Bewirtschaftungskosten sind Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, Abschreibungen, oder auch Mietausfallwagnisse.



Jahresrohertrag:

Der Jahresrohertrag wird hauptsächlich für vermietete Immobilien berechnet und ergibt aus der Bruttokaltmiete, also den Mieterträgen inklusive aller umlagefähigen Betriebskosten. Umlagefähige Kosten sind beispielsweise Hausmeisterkosten, Müllabfuhr, Schornsteinfeger etc. Der Jahresrohertrag kann also in diesem Zusammenhang mit der Nettokaltmiete gleichgesetzt werden. Bei der Ermittlung des Rohertrags wird nicht die tatsächliche Miete, sondern die ortsübliche Miete zugrunde gelegt. Wichtig ist der Jahresrohertrag vor allem, wenn es darum geht, die Immobilie auf ihre wirtschaftliche Rentabilität hin zu bewerten Für Banken birgt diese Zahl zudem eine hohe oder weniger hohe Sicherheit ihres Darlehens.



Kapitaldienst:

Mit Kapitaldienst bezeichnet man die finanzielle Gesamtbelastung einer laufenden Finanzierung eines Kreditnehmers durch aufgenommene Kredite in Form von Zinsen, Tilgungszahlungen und Nebenkosten. Angegeben wird er in der Regel bezogen auf ein bestimmtes Zeitintervall, so beispielsweise als monatlich zu leistende Zahlungen. Grundsätzlich sollte der Kapitaldienst nie die Kapitaldienstgrenze übersteigen, da sonst Tilgungs- und Zinsleistungen nur durch Abbau des Vermögens oder durch zusätzliche Eigen- oder Fremdkapitalaufnahme bezahlt werden müssen. In das nicht möglich, droht die Zahlungsunfähigkeit. Kann ein Kreditnehmer sich den Kapitaldienst nicht leisten ohne zusätzliche Fremdmittel einzusetzen, weil er entweder zu wenig verdient oder sonst wie noch andere finanzielle Verpflichtungen hat, spricht man gemeinhin von einer Überschuldung des Kreditnehmers. Bei der Finanzierung und Konzeption einer Immobilienfinanzierung kommt dem Kapitaldienst eine zentrale Bedeutung. Er muss durch die laufenden Einnahmen des Darlehensnehmers abgedeckt werden können, ohne dass andere Ausgaben stark eingeschränkt werden müssen, der finanzielle Spielraum eines Kreditnehmers sollte also nicht so beeinflusst werden, dass andere Projekte fast unmöglich werden. Der Kapitaldienst ist beeinflussbar, so lässt er sich nach Belieben erhöhen oder senken, in dem die Laufzeit der aufgenommen Kredite verkürzt oder erhöht wird.



Kataster:

Kataster nennt sich das amtliche Verzeichnis aller eingetragenen Flurstücke nach ihrer Lage, Nutzung, Größe usw., so wie es in der Grundbuchordnung verlangt wird. Ein anderer Name für Kataster ist Liegenschaftskataster. Die Kataster sind in Katasterbezirke oder Gemarkungen eingeteilt. Die Gemarkung ist dann wiederum in Flure und Flurstücke eingeteilt. Innerhalb des Katasterbuches findet man wichtige Informationen über die jeweilige Bezeichnung des Flurstückes wie Flurstücknummer, Gemarkung, Flur, die Lage bzw. Nutzungsart und Größe von Grundstücken. Das Kataster selbst besteht vorwiegend aus dem Katasterwerk, Katasterkartenwerk sowie Katasterzahlenwerk. Das Kartenwerk des Katasters birgt eine grafische Darstellung und weist Agrarflächen, räumliche Lage, Grenzen und Form der Flurstücke, Gebäude auf. Last but not least werden im Katasterzahlenwerk die Vermessungen festgehalten. Außerdem gibt es Aufschluss bezüglich Koordinaten, den Nachweis der Flächenermittlung etc. Auszüge aus den Katasterbüchern können gegen eine Gebühr bei Vermessungsämtern oder beim Katasteramt, das ein Teil der Baubehörde ist, bestellt werden oder sind dort direkt erhältlich, denn ähnlich wie beim Grundbuch ist jedem die Einsichtnahme zu gewähren, der ein berechtigtes Interesse hat. Alle im Kataster enthaltenen Informationen zu Grundstücken genießen öffentlichen Glauben. Wer ein Kaufinteresse an einem Grundstück hat, der sollte in jedem Fall eine Flurkarteanfordern, um den tatsächlichen Grenzverlauf und Flächengehalt eines Grundstücks zu erfahren.



Kaution als Mietkaution:

Mietkaution, Mietsicherheit oder schlicht und einfach Kaution wird eine Sicherheitsleistung des Mieters zu Händen des Vermieters zur Absicherung künftiger Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis bezeichnet. Mietsicherheit ist wichtig für den Vermieter um sich für verschiedene Fälle aus dem Mietverhältnis abzusichern- wenn beispielsweise ein Mieter die Miete nicht zahlt, kann der Vermieter spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses den fehlenden Mietzins von der hinterlegten Kaution abziehen. Ein anderer Fall wäre, wenn die Wohnung in einem beschädigten Zustand zurückgegeben würde. Auch hier kann sich der Vermieter aus der hinterlegten Mietkaution bedienen. Die Mietkaution ist immer bei Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen und gesetzlich im Bürgerlichen Gesetzbuch festgeschrieben. Laut § 551 Abs. 3 BGB beispielsweise muss der Vermieter bei Wohnraummiete die Kaution als Spareinlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist anlegen. Der Erträge aus der Kaution stehen dem Mieter zu und werden am Ende des Mietverhältnisses gemeinsam mit der Kaution zurückgezahlt. Der Mieter hat also einen Anspruch auf Rechnungsstellung Rückerstattung der Kaution, was innerhalb von einer Frist von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses geschehen kann. Nachteile birgt die Mietkaution allerdings auch für den Mieter, genauso wie für den Vermieter: Der Mieter kann bei einer Kaution in bar nicht mehr frei über sein Geld verfügen, denn es liegt eingefroren auf einem Sparkonto. Der Vermieter hat sich um die Verwaltung des Geldes zu kümmern und ein entsprechendes Konto anlegen.



KfW-Darlehen:

KFW-Darlehen sind schon seit längerer Zeit eine günstige Finanzierungsmöglichkeit für Privatpersonen, Unternehmen und Kommunen.
Die KFW Bankengruppe ist eine Förderbank im Besitz von Bund und Ländern, die besonders günstige Darlehen anbietet, welche allerdings bei der Vergabe an bestimmte Voraussetzungen , sprich konkrete Projekte und Maßnahmen gebunden sind, wie Energiesparen, Exportfinanzierung etc. Möglich sind Finanzierungen für Privatkunden, Unternehmen, Kommunen und gemeinnützigen Einrichtungen. So werden beispielsweise auch die Immobilienfinanzierung sowie der Umbau und die Modernisierung von Immobilien durch günstige Darlehen von der KFW Bank staatlich gefördert- in manchen Fällen werden sogar zinslose Darlehen zur Verfügung gestellt. Die Förderprogramme sind zeitlich begrenzt. Werden die dafür zur Verfügung gestellten Mittel ausgeschöpft, werden KFW-Programme vorzeitig beendet oder nur Anträge angenommen. Achten Sie deshalb immer auf aktuelle Informationen zu KFW-Förderprogrammen, die im Internet oder auch bei ihrer Hausbank erhältlich sind. Ziel der Förderprogramme ist eine nachhaltige Finanzierung, das gilt natürlich für Existenzgründer, die sich beruflich selbständig machen oder auch für Unternehmen, die expandieren möchten sowie auch für junge Familien, die sich ein Haus bauen wollen etc. Beantragt müssen die Darlehen zunächst über die eigene Hausbank werden. Dabei gilt allerdings, dass nicht alle Banken diesen Förderprogrammen angeschlossen sind, weshalb man sich erkunden sollte, welche Bank KFW Darlehen anbietet. Die Konditionen für die Darlehen sind von der KFW vorgegeben und unterscheiden sich somit nicht, egal auf welcher Bank das KFW-Darlehen beantragt wird. Wer sich vorab über die Möglichkeiten der verschiedenen KFW Fördermöglichkeiten informieren möchte, dem bietet sich an, sich auf einer der angeschlossenen Banken zu informieren oder direkt online über den Internetauftritt der KFW.



Kombi-Darlehen:

Das Kombi-Darlehen ist eine attraktive Alternative- es besteht aus einem Annuitätendarlehen und einem Sondertilgungsdarlehen. Ein Teil der Gesamtfinanzierung (mindestens 50 Prozent des gewünschten Darlehensbetrages) wird über ein klassisches Annuitätendarlehen mit einer langfristigen Zinsbindung von mindestens 5 Jahren erbracht. Damit können Kreditnehmer Stabilität in ihrer Finanzierung bringen. Der Restbetrag(maximal 50 Prozent der Darlehenssumme) wird in Form eines variablen Sondertilgungsdarlehens aufgenommen, dass jeweils zum Zinsanpassungstermin ganz oder teilweise zurückbezahlt werden kann. Die sichert Flexibilität für außergewöhnliche Ausgaben. Der Zinssatz des Sondertilgungsdarlehens wird auf Basis der 3-Monats-Zinsen Euribor (Leitzinssatz für Termingelder) festgelegt- dieser orientiert sich stark an den von der Europäischen Zentralbank festgelegten Leitzinsen und lag in der jüngeren Vergangenheit oft deutlich über den langfristigen Zinsen. Die Vorteile des Kombi-Darlehens sind: Deutliche Konditionsersparnis gegenüberanderen Sondertilgungsvarianten, hohe Flexibilität aufgrund monatlicher Sondertilgungsmöglichkeit, Teilnahme an Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank (siehe Eurobor), Wandlungsfähigkeit in eine längerfristigeZinsbindung. So ist das Kombi-Darlehen vor allem für Menschen die ideale Lösung, die eine flexible Sondertilgungsmöglichkeit wünschen und gleichzeitig ihre Gesamtbelastung reduzieren wollen.



Kommunalabgaben:

Kommunalabgaben sind Steuern, Gebühren und Beiträge, die Gemeinden aufgrund eigener Finanzhoheit von Bürgern als auch von juristischen Personen erheben. Grundlage dieser Abgaben sind die landesrechtlichen Kommunalabgabengesetze. Für die Erhebung von Kommunalabgaben muss immer eine konkrete Rechtsgrundlage in Form einer Satzung vorliegen, die den Kreis der Zahlungspflichtigen, den Zahlungstatbestand sowie die Höhe und den Fälligkeitszeitpunk angeben muss. Für die Gemeinden sind diese Abgaben ein Großteil der finanziellen Mittel, die sie zur Wahrnehmung ihrer vielfältigen Aufgaben benötigen. Grundsätzlich müssen bei den Kommunalabgaben Gebühren, Steuern, Beiträge und andere Abgaben unterschieden werden. Grundsteuer und Gewerbesteuer gehen den Gemeinden zu und sind eine Einnahmequelle der Gemeinden, auch an den Einkommen- und Umsatzsteuern, die zwar von den Ländern erhoben werden, sind die Gemeinden beteiligt. Kommunale Gebühren sind Geldleistungen für konkrete Gegenleitungen, so sind etwa Veraltungsgebühren, Abwasser- und Benutzungsgebühren, Eintrittsgebühren dazu zu rechnen. Kommunale Beiträge sind eine Aufwandsentschädigung für den Ersatz des Aufwandes für die Herstellung öffentlicher Anlagen/Einrichtungen etwa die anfallenden Erschließungskosten für Grundstücke. Die Gemeinde erschließt ein Baugebiet mit öffentlichen Straßen, Ver- und Entsorgungsleitungen und verbessert damit den Grundstückswert der angrenzenden Privatgrundstücke und kann somit von den Anliegern einen Erschließungsbeitrag erheben. Andere Abgaben oder auch kommunale Abgaben eigener Art sind ein Typus von Abgaben die den Kategorien Steuern Gebühren und Beiträgen nicht eindeutig zuzuordnen sind.



Kostenmiete:

Kostenmiete ist ein mietrechtlicher Begriff für die Mietzahlung, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen für die Immobilie nötig ist. Die Kostenmiete ist in der Regel wesentlich niedriger als die auf dem freienWohnungsmarkt erzielbare Miete. Grundlage hierfür ist da II. Wohnungsbaugesetz, dass die öffentliche Wohnraumförderung regelt. Mit dieser Regelung will der Gesetzgeber erreichen, dass die Vorteile, die der Eigentümer im Bereich der Finanzierung hatte, auch an die Mieter weiter gegeben wird- so soll hier vor allem der soziale Wohnungsbau gefördert und preisgünstige Wohnungen für sozial schwache Menschen geschaffen werden. Beispielsweise darf bei staatlich geförderten Wohnungen (Sozialwohnungen), sprich Wohnungen, die mit staatlichen Mitteln oder zinsgünstigen Darlehen gefördert wurden, nur die Kostenmiete als Höchstmiete vom Mieter verlangt werden. Die Kostenmiete setzt sich aus den Kapitalkosten und Bewirtschaftungskosten der jeweiligen Wohnung zusammen. Die Bewirtschaftungskosten beinhalten Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, Abschreibungen und das Mietausfallrisiko. Die Kapitalkosten bestehen beispielsweise aus Kapitalverzinsungen. Aus den Kapital- und Bewirtschaftungskosten wird eine Durchschnittsmiete vom Eigentümer der Wohnanlage berechnet. Die Einzelmiete kann objektspezifisch aber nur geringfügig von der Durchschnittsmiete abweichen. Wenn die vom Vermiete verlangte Miete unter der Kostenmiete liegt, kann er Zuschläge zur Einzelmiete verlangen.



Kreditzinsen:

Von Kreditzinsen spricht man bei Zinsen, die für die Auszahlung und Bereitstellung eines Darlehens berechnet und vom Kreditnehmer zu bezahlen sind. Abhängig sind diese von Faktoren wie beispielsweise den EZB-Leitzinsen. Unterschieden wird bei den Kreditzinsen zwischen Effektivzinsen und Nominalzinsen. Effektivzinsen beinhalten alle für den Kreditnehmer anfallenden Kosten für das Darlehen. Sollten Kosten vorab gezahlt werden sein, sind diese auf den zu zahlenden Kreditzins anzurechnen. Der Nominalzins ist der Zinssatz, der für den tatsächlichen Kreditbetrag erhoben wird, aber nicht der tatsächlich zu zahlenden Zins bei Krediten ist, da zusätzliche Gebühren und monatliche Zahlungsweise dazukommen. Wer einen Kredit aufnehmen möchte, der sollte sich von Angeboten die den Nominalzins in den Vordergrund heben, nicht täuschen lassen, denn der ist niedriger als der Effektivzins. Wer ein günstiges Darlehen bekommen möchte, der sollte den Effektivzinssatz als Vergleichsfaktor zwischen verschiedenen Anbietern heranziehen. Die Unterschiede in den Zinssätzen sind oft enorm, und betragen oft 5- 10 Prozent. Ein weiterer wesentlicher Faktor der Kreditzinsen ist die Festschreibung der Effektivzinsen. Ist der Effektivzins festgeschrieben, ändert er sich während der gesamten Laufzeit des Kredits nicht, wohingegen vielfach auch Ratenkredite angeboten werden, bei denen sich der Effektivzins an die wirtschaftlichen Marktverhältnisse anpasst. Dies hat natürlich den Nachteil, dass Kreditnehmer währen der gesamten Laufzeit mit Schwankungen rechnen müssen und sich Kredite mit einst niedrigen Zinsen nach einigen Jahren erheblich verteuern können. Besonders bei langfristigen Darlehen, wie beispielsweise Baudarlehen, sollte man hier vorsichtig sein.



Lageplan:

Der Lageplan ist die Grundlage für das Baugenehmigungsverfahren und das Bauanzeigenverfahren und ein wichtiger Bestandteil von Beleihungsdokumenten und Bauvorlagen. Grundsätzlich ist er von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur oder einer anderen befugten behördlichen Vermessungsstelle zu fertigen und wird im öffentlichen Glauben beurkundet. Ist der Lageplan einer Liegenschaft Teil einer Bauvorlage, hat erbestimmte Voraussetzungen zu erfüllen, die von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich sind, da die Bauvorlagenverordnung Ländersache ist. Im Prinzip unterliegt er dem Maßstab 1:500, enthält im Grundbuchamt eingetragene Baulasten, bezeichnet das Grundstück in der Art, das Gemeinde, Straße, Hausnummer, Gemarkung und das Flurstück oder die Flur eingetragen sind. Zudem beinhaltet der Lageplan die im Kataster enthaltenenGrundstücksgrenzen, die Gesamtfläche sowie den Gebäudebestand der umliegenden Grundstücke, Abstandsmaße, Grenzlängen der Nachbargrundstücke etc. In einigen Bundesländern unterscheidet man zwischen dem qualifizierten und dem einfachen Lageplan. Der einfache Lageplan ist im Maßstab 1:500, zeigt wegen einer optischen Vergrößerung der Flurkarte eine nicht maßstabsgerechte Darstellung, ist ohne Umringmaße des Baugrundstücks und ohne Überprüfung des örtlichen Gebäudebestands. Der einfache Lageplan ist geeignet für Bauvorhaben, bei denen vorgeschriebene Mindestabstände nicht so von Bedeutung sind oder ein bestehendes Gebäude erweitert bzw. aufgestockt wird. Der qualifizierte Lageplan ist maßstabsgerecht, mit Umringmaßen des Baugrundstücks laut Katasternachweis, außerdem mit Darstellung des örtlich überprüften Gebäudebestands sowie mit der amtlichen Bezeichnung des Baugrundstücks und der benachbarten Grundstücke. Er enthält außerdem Hinweise auf Baulasten und Aussagen über die Zuverlässigkeit der Grenzen. Der qualifizierte Lageplan ist geeignet für Bauvorhaben mit Grenzbebauung oder wo Mindestabstände zu den Grenzen eingehalten werden müssen.



Laminat:

Laminat ist unter den Bauwerkstoffen ein Renner. Zu verstehen ist darunter ein mehrlagiger unter Druck verklebter Kunststoff, der eine eigene Gruppe von Bodenbelägen bildet und nicht unter den Holzböden einzureihen ist. Der Werkstoff ist in verschiedenen Güteklassen erhältlich; Grundsätzlich gilt hier, je dicker das Material, desto besser. Im Handel ist Laminat ab einer Materialstärke von 6 Millimeter erhältlich. Laminat mit 6mm Materialstärke ist also die preisgünstige Variante, allerdings gilt es hier zu bedenken, dass diese weniger belastbar ist, so können schwere Möbelstücke schon zu Schäden am Laminat führen, wenn sie darauf abgestellt werden. Für den normalen Wohngebrauch ist eine Materialdicke von 7 Millimeter zu empfehlen. Des Weiteren wird Laminat in verschiedene Nutzungsklassen eingeteilt, die Auskunft über die Widerstandsfähigkeit der Oberfläche geben. Hier sollte man darauf achten, dass die Nutzungsklassen 21-23 für den privaten Gebrauch ausreichend sind. Auf Böden die viel frequentiert werden, wie beispielsweise in öffentliche Einrichtungen etc. empfiehlt sich die Anwendung von der Nutzungsklassen 31-33. Laminat bietet nur einen begrenzten Trittschallschutz, deswegen empfiehlt es sich vor dem Auslegen für ausreichende Dämmung zu sorgen. Bei der Gestaltung des Oberflächendesigns sind praktisch keine Grenzen gesetzt, angefangen von der glatten Oberfläche, die weniger pflegeintensiv ist bis hin zum echt wirkenden Parkettimitat ist alles möglich.



Liegenschaftszins:

Von einem Liegenschaftszins spricht man, wenn der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Nicht zu verwechseln ist er mit einem normalen Zinssatz, sondern er ist wichtig ist er bei der Wertermittlung von Immobilien. Das kann beispielsweise bei einer Erbschaft der Fall sein. Die Höhe des Liegenschaftszinses wird nach Grundstückslage, der Art des Grundstücks, Reinertrag sowie der Restnutzungsdauer des Objekts berechnet, außerdem verändert er sich mit dem Markt und berücksichtig dabei regionale Unterschiede. Mit dem Liegenschaftszins wird zunächst der Bodenwert eines bebauten Grundstücks verzinst. Zudem geht er mit der Restnutzungsdauer in den so genannten Vervielfältiger, einen Rentenbarwertfaktor, ein. Wird der Vervielfältiger mit dem Reinertrag des Gebäudes multipliziert, erhält man den Gebäudeertragswert. Grundsätzlich ist der Liegenschaftszins nicht identisch mit dem Kapitalmarktzins, da das in Liegenschaften angelegte Kapital aufgrund der langfristigen und sicheren Anlage als anderweitig angelegtes Kapital verzinst wird. Beispiele für den Liegenschaftszins sind 5% Bei Mietwohngrundstücken, 5,5 % bei gemischten Grundstücken mit 50 % gewerblicher Nutzung, 6,6 Prozent bei Geschäftsgrundstücken, 6 % bei Citylage in kleineren Städten und 8 % in Großstädten. Gesetzlich geregelt ist der Liegenschaftszins in der Immobilienwertermittlungsverordnung. In Bezug darauf sollte der Liegenschaftszins auf Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute oder genutzte Grundstücke mit Einbeziehung der Restnutzungsdauer nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens ermittelt werden.



Lineare Abschreibung:

Bei der linearen Abschreibungsmethode erfolgt im Gegensatz zur degressiven Abschreibung in gleichen Jahresbeträgen. Die jährliche Abschreibungsrate ist damit konstant. Das bedeutet auch, dass die steuermindernde Wirkung in jedem Jahr der Abschreibungsdauer gleich bleibt. Voraussetzung für diese Abschreibungsmethode sind abnutzbare, bewegliche Wirtschaftsgüter, die länger als ein Jahr genutzt werden und zur Erzielung von Einnahmen dienen. Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten werden hier ganz einfach durch die Nutzungsdauer des Wirtschaftsgutes dividiert, das Ergebnis sind dann die linearen jährlichen Abschreibungsbeträge. Dielineare Abschreibung hat zwar den Vorteil, dass die Berechnung sehr einfach ist, jedoch ist diese Abschreibungsmethode nicht mehr zeitgemäß, da der Wertverlust der Wirtschaftsgüter meist wesentlich höher ist. Beispielsweise soll ein PC mit einem Anschaffungswert von 900 Euro abgeschrieben werden. Die Nutzungsdauer beträgt 3 Jahre. Folglich kann jedes Jahr ein Betrag von 300 Euro abgeschrieben werden. Zusätzlich gilt, dass im Jahr der Anschaffung die Abschreibung nur zeitanteilig vorgenommen darf, das heißt je Monat mit einem Zwölftel. Sollte der PC also beispielsweise im Februar des Anschaffungsjahres gekauft worden sein ist er im ersten Jahr nur mit 275 Euro abzuschreiben. Unternehmer können im Allgemeinen und insbesondere bei beweglichen Wirtschaftsgütern zwischen der linearen und der degressiven Abschreibung wählen.



Löschungsbewilligung:

Der Begriff Löschungsanspruch wird im Zusammenhang mit Baukrediten, die grundpfandrechtlich gesichert sind, verwendet. Sobald der durch ein Grundpfandrecht gesicherte Kredit vollständige zurückgezahlt worden ist und darüber hinaus sämtliche Zinsen beglichen worden sind, hat der Kreditnehmer einen Anspruch auf Löschung der Grundschuld/Hypothek im Grundbuch. Die Bank ist daraufhin verpflichtet den Grundschuldbrief bzw. die zur Löschung des Grundpfandrechtes nötigen Dokumente wie etwa die Löschungsbewilligung auszuhändigen.
Die Löschungsbewilligung ist eine Verfahrenshandlung und eine in Form von öffentlicher Beglaubigung oder öffentlicher Beurkundung erteilte Bewilligung zur Löschung eines im Grundbuch eingetragenen Rechts. Sie besteht aus einer Urkunde, in der die Löschung der Hypothek bzw. Grundschuld bewilligt wird und mit der der Eigentümer das Grundpfandrecht löschen kann. Der Gläubiger erklärt mit der Löschungsbewilligung, dass er mit der Löschung der im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechte einverstanden ist. Allerdings erteilt der Gläubiger die Löschungsbewilligung erst dann, wenn das Darlehen vollständig abbezahlt ist. Es handelt sich bei der Löschungsbewilligung also erst um die Voraussetzung für eine endgültige Löschung der Grundpfandrechte aus dem Grundbuch. Eingetragene Grundschulden müssen nicht zwangsläufig nach einer Finanzierung gelöscht werden, sondern können weiterhin im Grundbuch eingetragen bleiben. Dies bringt den Vorteil, dass bei einem erneuten Finanzierungsbedarf, die im Grundbuch stehenden Grundschulden nur noch valutiert werden müssen. Neben der Löschungsbewilligung gibt es noch die Möglichkeit der löschungsfähigen Quittung zur Aufgabe von Grundpfandrechten.



Löschungsvormerkung:

Die Löschungsvormerkung galt bis 1978. Heute ist an die Stelle der Löschungsvormerkung der Löschungsanspruch getreten, der in § 1179 Bürgerliches Gesetzbuch geregelt ist und zum gesetzlichen Inhalt jedes Grundpfandrechtes gehört. Eine Löschungsvormerkung wurde ins Grundbuch eingetragen und schützte den Rechtsanspruch auf eine ins Grundbuch eingetragenen Belastung. Es handelte sich also um den Anspruch einer Bank oder Kreditgebers darauf eine vorrangige Grundschuld, Hypothek oder Rentenschuld löschen zu lassen, wenn die durch diese Grundpfandrechte gesicherten Forderungen abgezahlt sind. Solche Löschungsvormerkungen dienenin der Regel den nachrangig eingetragenen Grundpfandrechtsgläubigern, weil deren Forderungen bei der Löschung im Rang steigen würden. Durch die Löschungsvormerkung konnte ein Eigentümergrundpfandrecht verhindert werden.



Loft:

Das Phänomen des „Loft Livings“ begann schon in den 60er Jahren in New York, als Andy Warhol in eine leer stehende Farbrikgeschossetage einzog. Von dort aus verbreitet sich dieser Wohnstil und kam in den 70er Jahrennach Europa, wo er schnell genauso beliebt wurde wie in den USA. Fast überall, wo aufgrund der Industrialisierung große Fabriken entstanden waren, die nach und nach zu leer stehenden Gebäuden wurden, zogenKünstler und Studenten in diese zu Beginn illegalen Wohnmöglichkeiten ein, um dort zu leben und zu arbeiten, ohne hohe Mietpreise zahlen zu müssen. Was ist ein Loft aber? Die Bezeichnung stammt aus dem Amerikanischen und steht für eine Wohnung mit offenem Grundriss in einer ehemaligen Farbriketage, die nachträglich ausgebaut wurde. Da die ehemals gewerblich genutzten Räume sehr groß sind, haben Architekten hier einen hohen Spielraum und können pfiffige Wohnungen einrichten. Die Außenfassade wird dabei in der Regel nicht verändert. Lofts haben große Fensterflächen, was Vor- und Nachteile hat. Vorteil der großen Fensterflächen ist natürlich der hell ausgelichtete Wohnraum. Nachteil ist, wenn in Deutschland Fabrikräumlichkeiten zu Wohnraum umgewidmet werden, sprich Bauen im Bestand durchgeführt wird, müssen die Anforderungen an die Energieeinsparverordnung erfüllt werden, was gerade bei den großen Fensterflächen verbunden mit alter Baussubstanz zu erheblichen Kosten führt. Neben den großen Fensterflächen sind Emporen undHängeböden typisch für Lofts.



MaBV:

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ist eine Verbraucherschutzsatzung und die Grundlage sowie das rechtliche Gerüste von Bauträgerkaufverträgen. Sie steuert die Geschäftsbeziehungen zwischen den Maklern und Bauträgern auf der einen Seite, und den Kunden auf der anderen Seite- so wird darin beschrieben, welche Pflichten Makler und Bauträger zu erfüllten haben, beispielsweise unter welchen Umständen der Bauträger den Kaufpreis, den er mit dem Käufer vereinbart hat, von diesem in einer Summe verlangen kann, oder wie ein Käufer während der Bauphase im Insolvenzfall des Bauträgers geschützt ist. Auch wenn der vereinbarte Kaufpreis in Raten bezahlt wird, regelt die Makler- und Bauträgerverordnung die Voraussetzungen, unter denen dies möglich ist. Zudem wird festgelegt, welche Leistungen erledigt sein müssen, damit der Bauträger Abschlagszahlungen in bestimmter Höhe verlangen kann. Wichtiger Bestandteil der Satzung ist Sicherung des Vermögens der Kunden und Auftraggeber, wie Datensicherung zugunsten der Auftraggeber. Gewerbetreibende, dieals Bauträger bzw. Baubetreuer tätig sind, unterliegen gemäß § 16 Abs.1 Satz 1 MABV einer jährlichen Prüfungspflicht- dies gilt auch, wenn er nur einen einzelnen Auftrag ausführt. Wird der entsprechende Prüfungsbericht nicht vorgelegt, ist dies rechtlich gesehen eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße bis zu 2500 Euero geahndet werden kann.



Mahnverfahren:

Das Mahnverfahren ist eine Verfahrensart in der Zivilprozessordnung und eine vergleichsweise kostengünstige Möglichkeit des Gläubigers, seine Geldforderungen durch Antrag auf Mahnbescheid und Vollstreckungsbescheid durch das Amtsgericht an seinem Wohnsitz oder Geschäftssitz ohne mündliche Verhandlung durchzusetzen. Solange der Schuldner keinen Einspruch oder Widerspruch einlegt, kann das Mahnverfahren sehr schnell zu einem gerichtlich bestätigten Vollstreckungstitel führen, denn in dem Fall finden keine mündliche Verhandlung und auch keine Überprüfung der Forderung statt. Das Mahnverfahren hat gegenüber der Zivilklage die Vorteile, dass der Gläubiger nicht verpflichtet ist sich durch einen Rechtsanwalt vertreten zu lassen, außerdem werden die Anträge nur formell geprüft, nicht inhaltlich, was Kosten und Zeit spart. Das Mahnverfahren beginnt damit, dass der Schuldner durch einen Antrag auf Erlass eines Mahnbescheides aufgefordert wird, die Forderungen des Gläubigers nebst Zinsen binnen zwei Wochen zu erfüllen oder Widersprucheinzulegen. Bei einem Widerspruch geht der Rechtsstreit an das zuständige Gericht. Wird kein Widerspruch eingelegt oder die Widerspruchsfrist versäumt und die Forderung auch nicht bezahlt, ergeht Antrag auf Vollstreckungsbescheid, der einem vorläufig vollstreckbarem Titel gleich kommt. Dieser kann innerhalb zwei Wochen angefochten werden. Vergeht auch diese Frist ohne Widerspruch des Schuldners, ist der Vollstreckungstitel rechtskräftig und der Gläubiger berechtigt über einen Zeitraum von 30 Jahren Vollstreckungsmaßnahmen durchführen zu lassen. Widerspricht der Antragsgegner der Forderung folgt ein gerichtliches Verfahren, das über die Berechtigung der Forderung entscheidet.



Makleralleinauftrag:

Unter einem Makleralleinauftrag ist zu verstehen, dass ein bestimmter Makler die Immobilie vertreibt und nicht so wie es meist üblich ist, dass der Auftrag über mehrere Makler geht. Bei dem Alleinauftrag hat der Makler seinen Klienten gegenüber eine höhere Pflicht als es üblich ist, dafür sichert sich für die gesamte Vertragslaufzeit seine Provision. Grundsätzlich sollte vorrangiges Ziel jedes Maklers sein, über die zu vermittelnden Objekte einen so genannten Makleralleinauftrag vom Verkäufer zu erhalten, denn nur so kann sich einerseits der Verkäufer sicher sein, dass der Makler ernsthaft versucht, einen Käufer für die Immobilie zu finden, andererseits kann sich der Makler sicher sein, dass er der einzige Anbieter der Immobilie ist und eine Provision erhält, wenn er sie verkauft. Viele Immobilienverkäufer möchten sich allerdings nicht vertraglich an einen einzigen Makler binden, was allerdings eher ein Fehler ist. Interessen werden dadurch nur verunsichert und nehmen infolgedessen Abstand von dem Objekt, wenn sie Angebote von allen nur möglichen Maklern erhalten, denn die enthalten oft Unterschiede in der Provision, der Angebotspreis ist oft nicht bei allen Maklern identisch- das führt zur Unsicherheit, weil alle erst abwarten wollen, welcher Makler zuerst an der Preisschraube dreht. Und am Ende kauft wahrscheinlich keiner mehr. Ein Verkäufer sollte sich also auf einen Makler konzentrieren, mit dem einen Makleralleinauftrag abschließen und ihm sein vollstes Vertrauen schenken, denn er wird alles tun um am Ende an die Provision zu erhalten.



Maklerprovision:

Die Maklerprovision ist eine Vergütung des Maklers für die von ihm erbrachte Vermittlungstätigkeit und von verschiedenen Voraussetzungen abhängig ist. Eine davon ist, dass der Mietvertrag tatsächlich wirksam zustande kommt. Bei vorliegen folgender Sachverhalte gilt der Maklervertrag als nicht wirksam zustande gekommen: Der Hauptvertrag wurde nicht abgeschlossen, ist nichtig oder wurde wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung angefochten. Der Abschluss des Hauptvertrags hängt von einer aufschiebenden Bedingung, beispielsweise Erteilung der Baugenehmigung ab, und diese tritt nicht ein. Der Vertragsabschluss erfordert eine behördliche Genehmigung und diese wird nicht erteilt. Eine weitere Voraussetzung ist, dass die Vermittlertätigkeit des Maklers ursächlich für den Vertragsabschluss gewesen ist. Grundsätzlich sind über die Art und Höhe einer Maklerprovision keine Vorschriften vorhanden, eine Ausnahme gibt es allerdings bei der Vermittlung von Wohnraum. Diese ist im § 3WoVermG festgeschrieben. Für den Nachweis der Vermittlung von Wohnraum ist die Obergrenze der Maklerprovision nach diesem Gesetz auf zwei Monatsmieten zuzüglich Mehrwertsteuer festgelegt. Nebenkostenvorauszahlungen sind hinzuzurechnen. Sollte hier eine höhere Provision verlangt werden, muss diese nicht bezahlt werden. Eine andere Bezeichnung für Maklerprovision ist Maklercourtage. Formen der Maklerprovision sind die Innenprovision, Außenprovision oder eine Provision als Mischform beider. Die Außenprovision wird nach außen offen ausgewiesen als festgelegter Prozentsatz auf den Kaufpreis (Beispiel 280000 + 3 Prozent Provision). Die Innenprovision wird nicht nach außen ausgewiesen. Die Provision wird vom Auftraggeber bzw. dem Verkäufer oder Vermieter gezahlt und beispielsweise bei der Kalkulation des Kaufpreises mit berücksichtigt. (Beispiel: Verkaufspreis 300000 Euro, keine zusätzlich Käuferprovision)



Mietausfallwagnis:

Mietausfallwagnis ist ein Begriff, der im Zusammenhang mit der Vermietung von Wohnraum das Risiko des Vermieters auf Forderungsausfälle umschreibt, in der Art, dass er für einen gewissen Zeitraum seine Immobilie nicht vermieten kann, ein Mieter seine Miete nicht zahlt ect. Hauptursachen für ausbleibende Mietzahlungen durch den Mieter sind wachsende Verschuldung, Arbeitslosigkeit, familiäre Probleme, gestiegene Lebenshaltungskosten, gescheiterte Selbständigkeit und nicht zu vergessen, dass Phänomen der Mietnomaden. Auch Gebäudeschäden durch Sturm, Feuer, Blitz, Hagel, Wasserschäden durch defekte Wasserrohre ect. können dazu führen, dass Mieter ihre Miete nicht oder nur gemindert bezahlen. Für solche Fälle bilden der Vermieter eine Rücklage, die unter die nicht Umlagefähige Betriebskosten fallen. Das Mietausfallwagnis darf allerdings nicht höher als 2 % von der Gesamtmiete angesetzt werden. Auch darf es nicht angesetzt werden, wenn es durch eine Versicherung abgesichert ist. Das so genannte Mietausfallwagnis mindert den ansetzbaren Mietertrag bei der Werteermittlung einer Immobilie, was auch ein Grund dafür ist, dass bei einer vermieteten Immobilie in der Regel eine höherer Wertabschlag erfolgt als bei einer selbst genutzten. Auch bei den sogenannten Sozialwohnungen, bei denen die Miete nur so hoch sein darf, dass die Kosten gedeckt werden (Kostenmiete), darf das Mietausfallwagnis bis zu einer bestimmten Grenze nicht eingerechnet werden. Die gesetzlichen Regelungen hierzu finden sich in der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen.



Mieterhöhung:

Während eines Mietverhältnisses wird jedem Vermieter das Recht zur Mieterhöhung eingeräumt, so kann er etwa den Mietzins an die steigenden Lebenshaltungskosten anpassen. Der Vermieter kann eine Mieterhöhung aber nur unter Beachtung der gesetzlichen Vorschriften verlangen, wenn er beispielsweise eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt, benötigt er die Zustimmung des Mieters, außerdem ist hier Voraussetzung, dass zu dem Zeitpunkt, an dem die Erhöhung eintreten soll, die Miete seit 15 Monaten unverändert war.
Die Rechtsgrundlagen einer Mieterhöhung finden sich in den §§ 557-562 Bürgerliches Gesetzbuch. Zu unterscheiden sind grundsätzlich vertraglich vereinbarte Mieterhöhungen: Mieterhöhungen können mit dem Abschluss eines Mietvertrags einvernehmlich von den Parteien vereinbart werden: Erhöhungen der Miete können in bestimmten Zeitabschnitten (Staffelmiete), oder als Indexmiete (Anpassung der Miete nach dem Preisindex für die Lebenshaltung der privaten Haushalte in Deutschland) vereinbart werden. Mieterhöhungen sind zudem gesetzlich vorgesehen, beispielsweise im Falle der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ( §558 BGB), im Falle der Mieterhöhung nach einer Modernisierung der Mietsache (§ 559 BGB), sowie im Falle der Zahlung einer Betriebskostenpauschale nach gestiegenen Betriebskosten ( § 560 BGB). Übrigens hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht, wenn der Mieter eine Mieterhöhung verlangt.



Mieterselbstauskunft:

Es liegt im natürlichen Interesse des Vermieters, möglichst viel über seinen zukünftigen Mieter zu erfahren. Die Frage dabei ist, wie weit man dabei gehen darf? Grundsätzlich dient die Mieterselbstauskunft dem Vermieter dazu einen Einblick in die wirtschaftlichen Verhältnisse des Mietinteressenten zu erhalten und zu wissen, ob er sich die Wohnung überhaupt leisten kann. Das bringt dem Vermieter zwar keine 100prozentige Garantie, aber es ist zum einen gesetzlich abgesichert und hat zudem die Daten vom früheren Vermieter oder von einem etwaigen Arbeitgeber. Diese kann der Vermieter dazu verwenden Nachforschungen anstellen und zu prüfen, ob die Angaben des Mietinteressenten korrekt sind. Findet der Vermieter im Nachhinein heraus, dass Angaben falsch sind, hat er das Recht dem Mieter fristlos zu kündigen. Eine Ausnahme gilt bei Fragen, die im Bereich der persönlichen Lebensgewohnheiten des Mieters anzusiedeln sind. Diese darf der Mieter falsch oder gar nicht beantworten und kann dafür auch nicht belangt werden. Grundsätzlich empfiehlt es sich immer,dem Mietinteressenten eine Selbstauskunft in Formularform ausfüllen zu lassen, die auch im Internet heruntergeladen werden kann. Üblich und zulässige Fragen in der Mieterselbstauskunft sind: Name und bisherige Adresse? Geburtsdatum und Ort? Ausgeübter Beruf? Anschrift des Arbeitgebers? Netto-Monatseinkommen?, seit wann im Beschäftigungsverhältnis? wurde eine Eidesstattliche Erklärung oder ein Offenbarungseid abgegeben? Anzahl der Personen im Haushalt? Anzahl der Kinder? Fragen zu Haustieren. Von sich aus muss der Mieter Auskunft geben, wenn der Interessent die Miete durch das Sozialamt oder Arbeitsamt bezahlt bekommt oder wenn er eine eidesstattliche Versicherung abgegeben hat.



Mietkauf:

Der Mietkauf ist eine Option für Käufer, die sich eigentlich kein Eigenheim leisten können, aber so die Möglichkeit erhalten erst einmal zur Miete in eine Wohnung oder Haus einzuziehen und dieses erst nach einem vertraglich vereinbarten Zeitraum käuflich zu erwerben. Das gibt den Käufern die Möglichkeit sich einerseits an das Haus, die Umgebung und Nachbarn zu gewöhnen und andererseits das notwendige Eigenkapital zur Finanzierung der Immobilie anzusparen. Die Mietzahlung wird dabei als reines Wohnentgelt verstanden und folgedessen nicht auf den Kaufpreis angerechnet. Um die Kaufoption nutzen und die vorerst gemietete Immobiliekaufen zu können, muss der Mieter also parallel zum vereinbarten Mietzins im Rahmen eines Sparvertrages den Kaufpreis zusammensparen. Er hat also eine Doppelbelastung. Andererseits behält er sich die Option auf den Kauf der Immobilie vor. Der Kauf ist dabei aber kein muss. Sollte man sich gegen das Objekt entscheiden, bekommt man den abgesparten Teil wieder zurück erstattet. Allerdings sollten Käufer darauf achten, dass ein Kündigungsrecht auch wirklich vertraglich vereinbart wird und eine notarielle Beglaubigung des Vertrages erfolgt, so dass die Rückzahlung nicht in einem teuren Rechtsstreit geklärt werden muss. Bei vielen klingeln also die Ohren, denn was auf den ersten Blick als ein tolles Modell anmutet, wirkt auf dem zweiten Blick umständlich, vielleicht sogar wegen der finanziellen Doppelbelastung teurer als die normale Eigenheimfinanzierung.



Mietminderung:

Der Vermieter ist laut § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches verschuldensunabhängig für die Mangelfreiheit der Mietsache verantwortlich. Ein Mangel an der Mietsache, aufgrund dessen der Mieter nicht mehr in der Lageist die Immobilie gemäß der im Vertrag vereinbarten Bedingungen zu bewohnen, berechtigt den Mieter zur eigenständigen Minderung des Mietzinses, auch Mietminderung genannt. Zur Mietminderung berechtigt ein Mangel, der bereits vor der Überlassung der Mietsache gegeben war, als auch ein Mangel, der während der Mietzeit entsteht. Anders sieht es aus, wenn dem Mieter der Mangel bei der Überlassung der Mietsache bekannt war odergrob fahrlässig nicht bekannt war oder er den Schaden selbst verursacht hat. In diesen Fällen ist die Mietminderung ausgeschlossen. Liegen diese Fälle nicht vor, ist es egal, ob der Vermieter den Mangel selbst zuverschulden hat. Grundsätzlich gilt, dass wenn die Voraussetzungen zur Mietminderung vorliegen entsteht der Anspruch darauf automatisch. Eine Erklärung des Mieters ist nicht erforderlich. Allerdings ist Voraussetzung für eine Mietminderung, dass der Vermieter über den Mangel rechtzeitig informiert wird, so dass er die Möglichkeit hat diesen zu beheben. Bemessungsgrundlage für die Mietminderung ist die Bruttomiete, also der eigentliche Mietzins inklusive aller Nebenkosten. Mängel an der Mietsache sind zu unterscheiden in Sachmängel, Rechtsmängel, sowie Fehlen von zugesicherten Eigenschaften.



Mietnomade:

Mietnomaden nennt man Mieter, die Mietverhältnisse eingehen mit der Absicht, nur unregelmäßig oder gar keine Miete zu bezahlen und die Räume letztendlich vor der Räumungsklage im verwüsteten Zustand zurücklassen. Auf diese Weise ziehen Mietnomaden von einer Wohnung in die nächste zum Schaden und Verdruss vieler Vermieter. Eine andere Bezeichnung für diese Menschen ist Einmietbetrüger. Einmietbetrüger nutzen die Mieterfreundliche Gesetzgebung aus. Der Vermieter hat nur ein eingeschränktes Recht, säumige Mieter aus seiner Wohnung herauszubekommen, so kann er das Mietverhältnis erst kündigen, wenn sich die Mietschulden insgesamt auf zwei Monatsmieten belaufen oder der Mieter innerhalb von 2 Monaten eine volle Monatsmiete im Rückstand ist. Hat der Vermieter dann dem Mieter gekündigt und dieser verlässt die Wohnung nicht, muss er vor dem zuständigen Amtsgericht klagen. Das dauert wieder einige Monate bis endlich ein vollstreckbares Räumungsurteil ergeht. In der Regel ist der Mietnomade bis zur endgültigen Räumung der Wohnung längst verschwunden und hinterlässt diese in einem unbewohnbaren Zustand. Auf den Vermieter kommen also in den meisten Fällen, in denen Mietnomaden in ihrer Wohnung waren Kosten für Mietausfall, für Sanierung und Renovierung zu. Aktuell werden Möglichkeiten von der Regierung ausgelotet die Gesetzgebung hinsichtlich der Vorgehensweise gegenüber Mietnomaden zu verbessern um Vermietern die Möglichkeit zu geben schneller und effektiver zu reagieren.



Mietspiegel:

In vielen Städten, sowie auch in einigen größeren Gemeinden gibt es heute so genannte Mietspiegel, die dazu gedacht sind eine Einschätzung des örtlichen Mietpreises zu erhalten, aber auch als Richtlinie für Vermieter und Mieter dienen, falls es Unstimmigkeiten bezüglich des Mietpreises gibt.
Wer wissen will, ob seine Miete angemessen ist, der informiert sich am besten an Hand des örtlichen Mietspiegels, der auf dem zuständigen Amt für Wohnungswesen erhältlich ist. Laut Dachverband der deutschen Mietervereine, dem Deutschen Mieterbund, lassen sich über den Mietspiegel die ortsüblichen Mieten am besten vergleichen. Ein Mietspiegel ist also eine Art Bestandsaufnahme der örtlichen Mietsituation und dient Mietvertragspartnern als Entscheidungshilfe. Der Mietspiegel ist eine auf Basis der Nettokaltmiete erstellte Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete im freien Wohnungsmarkt und wird von Städten und Gemeinden in Zusammenarbeit mit Mieter – und Vermieterverbänden, Immobilienmaklern etc. aufgestellt, außerdem bezieht er sich räumlich immer auf eine Gemeinde oder Stadt. Er gibt also an wie hoch die Durchschnittsmieten in einer Stadt oder Stadtbezirk liegen. Je nach den örtlichen Gegebenheiten enthält der Mietspiegel verschiedene Kategorien wie den Stadtbezirk in dem sich die Wohnung befindet, die Lage desHauses, Baujahr und Qualität der Wohnungsausstattung.



Mietvertrag:

Ein Mietvertrag ist ein auf Gegenseitig abgeschlossener schuldrechtlicher Vertrag zwischen dem Vermieter und dem Mieter. Der Vermieter gewährt dem Mieter die Gebrauchsüberlassung der Sache auf Zeit, im Gegensatz hat dieser den Vermieter den vereinbarten Mietzins zu zahlen. Beim Mietvertrag ist zu unterscheiden, ob es sich bei der vermieteten Sachen um Wohnraum oder um einen Gewerberaum handelt, sprich Wohnraummietrecht oder Gewerbemietrecht anzuwenden ist. Grundsätzlich ist ein Mietvertrag nicht Formgebunden. Er kann also sowohl mündlich als auch schriftlich abgeschlossen werden. Allerdings bedürfen Mietverträge, die auf eine längere Zeit (mehr als 1 Jahr) abgeschlossen werden der Schriftform. In Deutschland wurde das Mietrecht zuletzt zum 1. September 2001 reformiert. Den einfachen Zeitmietvertrag gibt es nicht mehr. An seine Stelle tritt der qualifizierte Zeitmietvertrag, in dem begründet werden muss, warum das Mietverhältnis befristet ist. Fehlt dies, so gilt der Vertrag automatisch unbefristet. Außerdem gibt es die Möglichkeit spezieller Staffel- und Indexmieten, bei denen die Miete automatisch erhöht bzw. einem Index angepasst wird. Ein weiterer Bestandteil der Reform des Mietrechts ist, dass bei berechtigten Bedarf die Zustimmung zum Behindertengerechten Umbau vom Vermieter verlangt werden kann- der kann wiederum für den Fall eines Rückbaus zusätzliche Sicherheiten verlangen. Des Weiteren gilt, dass wenn ein Mieter verstirbt, der Lebenspartnerin den Mietvertrag eintritt. Das gilt auch für nichteheliche Lebenspartnerschaften. Der Käufer einer Wohnung, die von einer Mietwohnung zur Eigentumswohnung gewandelt wurde, muss drei Jahre warten, bis er wegen Eigenbedarfs kündigen darf. Abweichend davon können landesrechtliche Bestimmungen eine längere Frist verlangen. Dem Mieter stehen die Zinsen seiner Mietkaution auch dann zu, wenn sie der Vermieter zu einem höherenals den üblichen Zinssatz angelegt hat. Der Mieter hat eine Kündigungsfrist von drei Monaten.



Mietzuschuss:

Der Mietzuschuss ist eine Art des Wohngeldes, welches als staatliche Unterstützung zur Unterstützung für Bürger mit einem geringen Einkommen gezahlt wird. Die Höhe des Wohngeldes richtet sich nach der Anzahl der Familienangehörigen und dem regelmäßig zu zahlenden Mietzins. Grundsätzlich wird beim Wohngeld wie schon erwähnt unterschieden zwischen Mietzuschuss und Lastenausgleich. Wohngeld können beantragen, Mieter von Wohnraum, Heimbewohner, Eigentümer eines Mehrfamilienhauses oder eines Gewerbetriebes, wenn sie im eigenen Haus auch wohnen, Inhaber einer Genossenschaftswohnung, Inhaber eines mietähnlichen Dauerwohnrechts. Lastenausgleich dagegen kann beantragt werden von Eigentümern einer Kleinsiedlung, Eigentümern von landwirtschaftlichen Nebenerwerbstellen, Eigentümern eines Hauses oder einer Eigentumswohnung. Keinen Anspruch aufWohngeld gleich welcher Form haben Personen, welche die Einkommensgrenzen überschreiten, die Berufsausbildungsbeihilfe beziehen und alleinstehende Wehrpflichtige. Wohngeld wird ausschließlich auf Antrag gewährt und jeweils nur für einen Bewilligungszeitraum von zwölf Monaten. Ist der Bewilligungszeitraum abgelaufen, muss ein neuer Antrag gestellt werden bei der zuständigen Stadtverwaltung. Dem Antrag müssen alle Einkommensnachweise beigefügt werden. Grundsätzlich besteht ein Rechtsanspruch auf Wohngeld, wenn die rechtlichen Voraussetzungen bestehen.



Miteigentum:

Das Miteigentum ist das Gegenteil vom Alleinigeigentum. Während beim Alleinigeigentum eine einzige Person Eigentümer eines Grundstücks ist, besitzen beim Miteigentum mehrere Personen die rechtliche Herrschaft überdas Grundstück. Das Miteigentum gibt es in zwei Formen: Das Bruchteilseigentum, wobei mehrere natürliche oder juristische Personen eine Immobilie besitzen, veräußern oder erwerben. Jeder Eigentümer kann über seinen Anteil beim Bruchteilseigentum selbständig verfügen, beispielsweise Wohnungseigentum nach WEG. Die jeweiligen Anteile der Miteigentümer sind exakt abgegrenzt (z.B. 4 Personen besitzen je ein Viertel an einem Grundbesitz). Daneben gibt es das so genannte Gesamthandseigentum (beispielsweise Erbengemeinschaft, Gesellschaft des bürgerlichen Rechts.), wo alles etwas schwieriger ist als beim Bruchteilseigentum. Beim Gesamthandseigentum steht das Eigentum an einer Immobilie mehreren Personen zu. Jedoch gilt hier, dass die Anteile nicht abgrenzbar sind wie beim Bruchteilseigentum. Teile der Immobilie können also beispielsweise nicht beliebig veräußert werden. Dies bedarf immer der Zustimmung aller Mitglieder der Eigentümergemeinschaft. Das Gesamthandseigentum gehört also allen Eigentümern gemeinschaftlich, jeder Eigentümer ist Herr überdie Sache, aber keiner der Eigentümer kann über seinen Anteil frei verfügen und jeder Einzelne haftet für die gesamten Verbindlichkeiten.



Modernisierungsumlage:

Wenn der Vermieter eine bauliche Veränderung an der Wohnung durchführt, die den Gebrauchswert nachhaltig erhöht oder die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert oder nachhaltige Einsparungen von Heizenergie oder Wasser bewirkt, kann er eine Erhöhung des Mietzinses um11% der dafür anfallenden Gesamtkosten auf die Jahresmiete umlegen. Die Kosten müssen angemessen sein und im Verhältnis zu den tatsächlichen Einsparungen stehen. Zu den Modernisierungsmaßnahmen gehören beispielsweise der Einbau einer Solaranlage oder Wärmedämmungsarbeiten etc. Festgeschrieben ist die Modernisierungsumlage im Bürgerlichen Gesetzbuch. Hier ist auch festgehalten, dass bei einer Übersteigung der festgelegten 11 Prozent der Straftatbestand der Mietpreisüberhöhung vorliegen würde. Die geplante Modernisierung muss vor Beginn der Arbeiten durch den Vermieter angekündigt werden. Die Vorankündigung muss nachvollziehbar sein, das heißt die Gesamtkosten des Umbaus enthalten sowie eine Aufstellung der Einzelkosten der verschiedenen Baumaßnahmen und eine Gegenüberstellung von Modernisierungs- und Instandhaltungskosten. Der Mieter hat zudem das Recht auf Einsicht der anfallenden Kosten, vor Beginn der Modernisierungsarbeiten. Kreditzinsen für Fremdkapital, die der Vermieter für diese Arbeiten aufgenommen hat, sowie Verwaltungskosten, Erschließungskosten und Mietausfälle gehören nicht zu den umlagefähigen Posten des Vermieters bei anfallenden Modernisierungsarbeiten. Weiterhin muss der Vermieter etwaige erhaltene oder zu erwartende staatliche Fördermittel von den Modernisierungskosten abziehen. Wirksam wird eine Mieterhöhung mit dem dritten Monat nach Posteingang der Erhöhungserklärung. Bis zwei Monate nach Posteingang der Erklärung hat der Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht des Mietverhältnisses, so dass er bis zum übernächsten Monat kündigen darf. Zu beachten ist, dass nur Kosten der Modernisierung umgelegt werden dürfen. Kosten der Instandhaltung- und Instandsetzung fallen nicht unter die Modernisierungsumlage.



Nachbarrecht:

Beim Nachbarrecht, das ein Sachenrecht ist, unterscheidet das Bürgerliche Gesetzbuch zwischen dem zivilrechtlichen und den öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Das Nachbarrecht schränkt das Recht des Eigentümers, grundsätzlich mit dem Eigentum nach seinem Belieben zu verfahren und auch jeden Dritten von jeder Einwirkung auszuschließen, mit Rücksicht auf die benachbarte Lage von Grundstücken und die damit verbundenen wechselseitigen Beeinträchtigungen ein. In Deutschland ist das private Nachbarrecht in den §§ 903 ff. des bürgerlichen Gesetzbuchs geregelt. Die Regelungen hier betreffen unter anderem die Befugnisse des Eigentümers § 903 BGB, Notstand § 904 BGB, Begrenzung des Eigentums § 905 BGB, Gefahr drohende Anlagen, § 907 BGB, Notwegerechte §§ 917 und 918 BGB. Das zivile Nachbarrecht beinhaltet beispielsweise den Schutz des Nachbarn vor störenden Geräuschen, Gerüchen, das Notwegerecht oder überhängende Zweige von Bäumen etc. Vom privaten Nachbarrecht ist das öffentliche Nachbarrecht abzugrenzen, das sich aus verschiedenen Vorschriften des öffentlichen Rechts, aus denen sich wiederum subjektive Rechte des Einzelnen im Verhältnis zu den Eigentümern angrenzender Grundstücke ergeben, zusammensetzt. Diese Beziehungen werden als öffentliches Nachbarrecht bezeichnet (Beispiel Abstandflächenvorschriften der Länder). Das öffentliche Nachbarrecht beinhaltet nicht wie das zivile Nachbarrecht den Anspruch gegen andere Nachbarn, sondern gegen Behörden. Hier geht es um beispielsweise im Bebauungsplan festgelegte Baugrenzen, die einzuhalten sind etc.



Nachweismakler:

Unter einem Makler versteht man eine Person, der gegenüber sich ein Auftraggeber verpflichtet für den erfolgreichen Nachweis einer vertraglichen festgelegten Leistung, wie beispielsweise Immobilienvermittlung einen Maklerlohn (Courtage) zu bezahlen. Der Maklervertrag ist ein einseitig verpflichtender Vertrag. Der Nachweismakler weist lediglich die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages nach, ohne den Abschluss selbst zu vermitteln, er ist also nicht für die Güte einer Leistung verantwortlich, sondern nur für die Möglichkeit über diese einen Vertrag abzuschließen. Grundsätzlich muss er aber eine konkrete Vertragsmöglichkeit benennen. Eine Übersendung einer Liste mit vielen Interessenten an den Auftraggeber ergibt also keinen Provisionsanspruch, da eine Übersendung einer Interessentenliste mit der Ermittlungsmöglichkeit der Interessenten keinen Nachweis darstellt. Der Hinweis auf ein mögliches Vertragsobjekt reicht also nicht aus. Um eine Provision zu erhalten es hier nötig, dass sich der Abschluss des Hauptvertrages zumindest als Ergebnis einer für den Erwerb wesentlichen Maklerleistung darstellt, wovon auszugehen ist, wenn der Kunde durch den Nachweis des Maklers den konkreten Hinweis bekommen hat, sich um dasnachgewiesene Objekt zu kümmern.. Als Nachweismakler bedarf es grundsätzlich keiner besonderen Sachkunde. Für den Nachweismakler gelten nur die Vorschriften für den Zivilmakler (§§ 652 ff. BGB)



Nebenkostenabrechnung:

Nebenkosten sind alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Nutzung einer Wohnung anfallen. Als Mieter werden Nebenkosten in einer monatlichen Abschlagszahlung zusammen mit dem Mietzins gezahlt. Des Weiteren bekommtder Mieter einmal jährlich vom Vermieter eine Nebenkostenabrechnung, welche eine Aufstellung der gesamten Nebenkosten des Vorjahres enthält. Je nach Verbrauch bekommt der Mieter dann eine Nachzahlung oder Rückzahlung. Zu den umlagefähigen Nebenkosten gehören beispielsweise Heizkosten, die Kosten für Müllabfuhr, Hausreinigung, Wascheinrichtungen, Aufzug, Gemeinschaftsbeleuchtungen (Hausflur, Kellervorraum etc.), Wasserversorgung. Aus der Nebenkostenabrechnung muss eindeutig hervorgehen um welchen Abrechnungszeitraum es sich handelt, was mit welchem Betrag berechnet wird, wie hoch die Gesamtkosten für den einzelnen Mieter sind, wie die Verteilerschlüssel bestimmt sind. Insbesondere gilt, dass alle in der Nebenkostenabrechnung aufgeführten Posten, zuvor im Mietvertrag festgehalten werden müssen. Mieter sollten die Nebenkostenabrechnung genau prüfen, denn nicht selten gibt es Unstimmigkeiten, wie das Posten doppelt aufgeführt, Kosten für leerstehende Wohnungen nicht abgezogen, sondern auf die anderen Mieter umgelegt wurden oder der Vermieter etwaige Reparaturzahlungen als Wartungskosten ausweist. Ist die Nebenkostenabrechnung nicht stimmig, unübersichtlich oder unverständlich, kann der Mieter die Zahlung verweigern. Gegen die Nebenkostenabrechnung kann in der Regel binnen einer Frist von 2-3 Wochen Widerspruch eingelegt werden. Ist die Nebenkostenabrechnung jedoch korrekt, ist eine etwaige Nachzahlung umgehend vorzunehmen.



Neubau:

Von einem Neubau spricht man, wenn ein Gebäude neu errichtet wurde und zum ersten Mal bezogen wird, oder der Zeitpunkt der Fertigstellung noch nicht lange zurück liegt und das Gebäude beispielsweise erst nach einem Jahr bezogen wird. Ist das Gebäude bereits älter oder wurde es schon einmal bewohnt, spricht man in der Regel nicht mehr von einem Neubau, sondern von einer Bestandsimmobilie. Allerdings wird die BezeichnungNeubau für ein Gebäude oft so lange verwendet, bis es durch Sanierungsmaßnahmen aufgrund seines veralteten Standards das erste Mal Instandgesetzt wird. Der Begriff Neubau wird also immer häufiger auch mit einer zeitgemäßen und modernen Ausstattung in Verbindung gebracht, und nicht nur auf den Zeitpunkt der Errichtung bezogen. Weiterhin werden als Neubau auch Teile von Gebäuden bezeichnet, beispielsweise wenn ein Anbau anein Gebäude erfolgt. Hier ist der Anbau ein Neubau, nicht aber das ganze Gebäude. Neubauten unterliegen heute grundsätzlich sehr hohen Anforderungen. Sie müssen neben Wohnkomfort auch die Ansprüche an Energieeffizienz, Schallsschutz, behindertengerechtes Wohnen und vieles mehr erfüllen. Gerade der Wärmedämmung und der Energieeffizienz kommen in der heutigen Zeit, in der Umweltbewusstsein und Energiesparen einenhohen Stellenwert einnimmt immer mehr Bedeutung zu. Im Vordergrund stehen hier die Fenster im Neubau, die in ihren Dämmwerten den anderen Fassadenbestandteilen in nichts nachstehen.



Neubaumietenverordnung:

Kaum jemand, der ein Haus baut, wird in der Lage sein, sich umfangreich im Baurecht auszukennen, es sei denn er ist Jurist. Das Baurecht ist so umfangreich, dass es Spezialisten dafür gibt. Wer aber einen Hausbau plant, der sollte wenigstens die wichtigsten Vorschriften kennen, um über seine Rechte sowie auch Pflichten informiert zu sein. Begriffe wie Grundpfandrechte, Erbbaurecht, Wegerecht, Heimfall, Nachbarrecht, Miteigentum, Alleineigentum, Eigentümergemeinschaft ect. sollten schon geläufig sein. Dient der Hausbau der Vermietung, so ist beispielsweise die Neubaumietenverordnung zu beachten. Als Neubaumietenverordnung (NMV1970) wird die Verordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete für preisgebundene Wohnungen von 1970 bezeichnet. Die Neubaumietenverordnung ist eine der Rechtsgrundlagen für den geförderten Wohnungsbau (geregelt im II. Wohnungsbaugesetz). Sie war anzuwenden für die bis 31.12.2001 mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnungen und wirkt hinsichtlich der Vorschriften über die Veränderungen der Kostenmiete in der Zukunft fort, solange diese Wohnungen als öffentlich gefördert gelten. Inhalt sind Bestimmungen über die Zusammensetzung der Kostenmiete und der Vergleichsmiete, ihre Erhöhung und Senkung wegen beispielsweise baulicher Veränderungen, oder Änderungen auf der Grundlage sonstiger Bezugsgrößen, Zuschläge und Vergütungen, die neben der Einzelmiete im sozialen Wohnungsbau zulässig sind etc.



Niedrigenergiehaus:

Wer sich heutzutage mit dem Hausbau befasst, der will auch wichtige Faktoren wie Umweltbewusstsein, Energiesparen, Energieeffizienz mit einplanen. So stößt er meist auf den Begriff Niedrigenergiehaus. Was heißt Niedrigenergiehaus aber? Und wie definiert sich ein Niedrigenergiehaus? Ein Niedrigenergiehaus steht für eine besondere Form der energiesparenden Bauweise und braucht kaum Heizenergie, da es seine Wärmedämmung optimal ausnutzt. Es schützt die Umwelt und schont zudem die Geldbörse dank seiner Wirtschaftlichkeit, so dass der geringe Mehraufwand bald wieder ausgeglichen ist. Diese Art Häuer unterschreiten die Anforderungen für normale Wohnhäuer noch einmal wesentlich. Die Anforderungen werden teilweise in den Energiesparverordnungen festgelegt. Niedrigenergiehäuser werden definiert als Häuser, die weniger als 70 KWH/m2und Jahr verbrauchen. Das entspricht einem Heizölverbrauch von maximal 7 Liter Heizöl pro Quadratmeter und Jahr. Als Beispiel: Für ein Haus mit 50 qm und Ölheizung hieße das, dass jährlich nicht mehr als 350 LiterHeizöl nötig wären um eine optimale Raumtemperatur zu gewährleisten. Um dies zu erreichen sind bauliche Maßnahmen wie Wärmeschutz, Luftdichtigkeit, Wärmeschutzfenster, Vermeidung von Wärmebrücken etc. zu treffen.Da der Bau von Niedrigenergiehäusern öffentlich gefördert wird, verlangen Banken bei der Bewilligung von Baukrediten oft einen Wärmebedarfsausweis.



Nießbrauch:

Der Nießbrauch ist ein Sachenrecht, und ein höchstpersönliches sowie nicht vererbliches Recht, alle Nutzungen eines Gegenstandes zu ziehen. Anders als die Grunddienstbarkeit und die persönliche beschränkte Dienstbarkeit gewährt der Nießbrauch dem Rechtsinhaber nicht nur einzelne Nutzungsrechte, sondern das Recht der umfassenden Nutzung des belasteten Gegenstandes. Somit ist der Nießbrauch ein Anspruch nicht nur auf Nutzungsziehung gegen den Vertragspartner, sondern auch ein Recht auf Nutzungsziehung an dem belasteten Grundstück, das gegenüber Jedermann wirkt. Der Nießbrauch kann bestellt werden an beweglichen Sachen, Grundstücken (Eintragung ins Grundbuch nach vorheriger Einigung), an Rechten, den einzelnen Sachen und Rechten eines gesamten Vermögens. Im Nießbrauch enthalten sind beispielsweise die Ziehung von Früchten, wie beispielsweise die landwirtschaftliche Ernte bei einem landwirtschaftlichen Grundstück, Rechtsfrüchte wie Miet- und Pachtzinsforderungen etc. Der Nießbrauchberechtigte an einem Grundstück ist beispielsweise befugt, das ihm überlassene Grundstück in seinen Besitz zunehmen und sämtliche Nutzungen aus dem Grundstück in Anspruch zu nehmen. Im Gegenzug muss der Nießbrauchberechtigte auf seine Kosten das Grundstück in Ordnung halten sowie die laufenden Kosten übernehmen, wie beispielsweise Grundgewerbesteuer und Instandhaltungskosten. Der Nießbrauch eines Grundstückes kann nicht übertragen werden, außerdem ist er auch nicht vererbbar.



Nominalzins:

Der Nominalzins bezeichnet den Zinssatz, der auf den tatsächlichen Kreditbetrag erhoben wird, also auf die reine Geldsumme bezahlt wird, aber nicht der tatsächliche Zins bei Krediten ist, denn er beinhaltet nicht die Bearbeitungs- und Vermittlungsgebühren, die bei Krediten regelmäßig anfallen.. Neben dem Nominalzins gibt es noch den Realzins. Dies ist der Zins, der tatsächlich nach Abzug der Inflationsrate bei einem Sparvertrag hängen bleibt. Der Nominalzins orientiert sich in der Regel an der Höhe des EURIBOR (Leitzins der Europäischen Zentralbank). Die Banken bringen unterschiedliche Gewinnspannen bei den Krediten zum Ansatz, deswegen sind auch die Auswirkungen einer Erhöhung und Senkung des Euribor bei den verschiedenen Kreditinstituten unterschiedlich. Des Weiteren gibt es den tatsächlichen Zinssatz, auch Effektivzins bezeichnet, der entsteht, weil ein Kredit nicht nur die Grundgebühren der Bank, also den Zins, den die Bank für das Verleihen das Geldes nimmt (Nominalzins) kostet, sondern noch aus weiteren Gebührenanteilen besteht. Meist wird der Nominalzins von Banken als der geltende Zinssatz angegeben welcher für eine Geldanlage gewährt wird. Banken sind aber verpflichtet neben dem Nominalzinssatz auch den Effektivzinssatz anzugeben. Möchte man Kredite verschiedener Anbieter miteinander vergleichen, benutzt man am besten den Effektivzins, da die Spannen zwischen Nominal- und Effektivzins sehr unterschiedlich ausfallen.



Notaranderkonto:

Anderkonten werden in der Regel von Rechtsanwälten und Notaren auf deren Namen und zur treuhänderischen Verwaltung fremder Gelder eingerichtet und geführt. Sie dürfen grundsätzlich diesen nicht zu eigenen Zwecken dienen- das Vermögen auf so einem Konto kann also in keinem Fall den Inhaber des Kontos zugerechnet werden. Ein Notaranderkonto oder Anderkonto wird beispielsweise bei Immobilenverkäufen- und Verkäufen vom Notarangelegt, um den sicheren Transfer großer Geldsummen zu gewährleisten, zudem dient es der Sicherheit des Eigentümers. Der Käufer einer Immobilie zahlt beispielsweise den Kaufpreis zunächst auf das Notaranderkonto ein. Nach Eingang des Geldes veranlasst der Notar die für den Verkauf notwendigen Eintragungen ins Grundbuch. Dies kann oft eine lange Zeit in Anspruch nehmen, manchmal bis zu einem Jahr. Erst wenn der Käufer ins Grundbuch eingetragen ist, überweist der Notar das Geld vom Notaranderkonto an den Verkäufer. So wird sichergestellt, dass der Verkäufer das Geld erst erhält, wenn die rechtliche Übertragung der Immobilie abgeschlossen ist. Der Verkäufer dagegen kann sich sicher sein, dass seine Immobilie erst überschrieben wird, wenn der Kaufpreis dafür auf das Notaranderkonto eingegangen ist. So werden quasi große Geldsummen zwischengeparkt, bis der Kauf oder Verkauf einer Immobilie abgeschlossen ist. Für das Notaranderkonto gelten bei Banken besondere Allgemeine Geschäftsbedingungen.



Notargebühren:

Jeder, der eine Immobilie erwerben möchte, der sollte beachten, dass neben dem eigentlichen Grundstückspreis Nebenkosten anfallen, zu denen auch die Notargebühren/Notarkosten zählen. Denn ein Grundstückserwerb istgrundsätzlich über einen Notar abzuwickeln. Nicht nur der Notar selbst verlangt für seine Leistungen Geld, sondern hinzu kommen Abwicklungsgebühren, Beurkundungsgebühren, Vollzugsgebühren, Kosten für das Notaranderkonto/Anderkonto, Kosten für Eintragung ins Grundbuch und Terminvereinbarung, Kosten für den Kaufvertragsentwurf sowie Kosten für Beurkundung des Kaufs, auch Genehmigungen und Erledigungen um den Hauskauf, beispielsweise Info an das Finanzamt, sonstige Ämterkosten etc. erledigt der Notar und stellt dafür Gebühren in Rechnung. Ungefähr beziffern sich die Notar- und Gerichtskosten auf 1,5 Prozent des Grundstückspreises. Zu all diesen Kosten wird schließlich noch die jeweils gültige Mehrwertsteuer hinzugerechnet. Beim Erwerb einer Immobilie gehören die Notarkosten zu den Anschaffungsnebenkosten und können zusammen mit den Anschaffungskosten abgeschrieben werden. Notarkosten bei der Eintragung einer Hypothek, gelten als Finanzierungskosten. Diese Kosten können als Betriebsausgaben oder als Werbungskosten abgezogen werden. Wichtig ist, dass Notarkosten nur dann steuerlich berücksichtigt werden können, wenn die Kosten die Kosten mit der Erzielung von Einkünften verbunden sind. Das ist beispielsweise der Fall, wenn eine Immobilie vermietet wird.



Nutzfläche:

Als Nutzfläche bezeichnet man entweder, die mit einem Wohnhaus im Zusammenhang stehende nutzbare Grundfläche von Wirtschaftsräumen wie beispielsweise Keller, Abstellräumen, Garagen, Balkonen etc., die nicht zum wohnen genutzt werden oder die Fläche von gewerblichen Räumen. Nicht zur Nutzfläche gehören Funktions- und Verkehrsflächen wie beispielsweise Flur, Eingang, Treppenhaus ect. Früher wurde die Nutzfläche eines Wohnhauses in Haupt- und Nebennutzfläche unterschieden. Diese gesetzliche Regelung galt bis 2005. Seit dieser Zeit ist die Unterteilung jedoch aufgehoben und es gibt keine Unterteilung in Haupt- und Nebennutzflächen mehr. In der Regel ist die Nutzfläche in einer Wohnanlage größer als die Wohnfläche. Oft ist aber nur die Wohnfläche bekannt, deshalb muss beispielsweise für die Erstellung von Energieausweisen nach den Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand vereinfacht mit dem Faktor 1,2 aus der Wohnfläche die Nutzfläche berechnet werden. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern mit beheiztem Kellerergibt sich ein Faktor von 1,35. Erläutert wird die Nutzfläche in § 42 Abs. 4 II Berechnungsverordnung. Des Weiteren gilt, dass von Maklern und Bauträgern die Gesamtfläche einer wohnungswirtschaftlich genutzten Immobilie in der Werbung nur dann angegeben werden darf, wenn die Wohnfläche zwei Drittel der Gesamtfläche des Objekts entspricht.



ÖBVI:

ÖBVI ist die Abkürzung für öffentlich bestellter Vermessungsingenieur. Der ÖBVI ist Träger eines öffentlichen Amtes in einem Bundesland der Bundesrepublik Deutschland, das ihm das Recht zur Durchführung hoheitlicher Aufgaben im Bereich des Vermessungswesens und zur Beurkundung von Tatbeständen an Grund und Boden verleiht. Der ÖBVI führt mit seinen Fachkräften unter anderem hoheitliche Aufgaben wie Katastervermessungen durch, außerdem hat er durch sein spezielles Wissen, insbesondere im Bereich seiner hoheitlichen Aufgaben, für die er sich über eine Reihe von Gesetzen und Bestimmungen auskennen muss, eine wichtige beratende Funktion. Der ÖBVI nimmt auch Aufgaben im Bereich der Ingenieurvermessung wahr. Gesetzliche Grundlagen zu den hoheitlichen Aufgaben finden sich in der ÖBV-Verordnung und im Sächsischen Vermessungs- und Geobasisinformationsgesetz. Ein besonderer Schwerpunkt der Tätigkeit des ÖBVI liegt bei der Katastervermessung. Die Geschichte der Kataster-oder Liegenschaftsvermessung begann schon Mitte des 19.Jahrhunderts in Sachsen. Bis heute haben sich die Methoden und Verfahren dazu ständig weiterentwickelt. Die Anforderungen an heutige ÖBVIs sind somit gestiegen. Zur Katastervermessung zählen beispielsweise die Grenzherstellung, die Zerlegung und Verschmelzung von Flurstücken sowie die Aufmessung von Gebäuden für das Kataster. Diese Arbeiten dürfen nur von öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren durchgeführt werden.



Pacht:

Die Pacht ist eine Sonderform der Miete. Grundsätzlich regeln sowohl Miet- als auch Pachtverträge die Gebrauchsüberlassung einer Sache. Der Unterschied vom Pachtvertrag zum Mietvertrag ist, dass der Verpächter sich mit dem Pachtvertrag verpflichtet zusätzlich zum Gebrauch dem Pächter den Genuss einer verpachteten Sache zu überlassen. Der Pächter hat also das Recht aus dem Pachtgegenstand bzw. durch Gebrauch der Pachtsache Erträge zu erwirtschaften und diese Erträge für sich zu behalten. Im Gegensatz dazu wird beim Mietvertrag lediglich der Gebrauch der Sache überlassen. Ein weiterer Unterschied zur Miete liegt darin, dass Gegenstand der Pacht nicht nur Sachen, sondern auch Rechte wie z.B. Fischereirechte etc. sein können. Nicht immer lassen sich Pacht- und Mietvertrag direkt unterscheiden. Dabei kommt es im Zweifelsfall nicht auf die gewählte Bezeichnung des Vertrages an, sondern welche Rechte konkret damit verbunden sind. Soll eine Sache nur zum Gebrauch überlassen werden, handelt es sich um einen Mietvertrag. Sollen darüber hinaus auch Erträge aus der Nutzung der Nutzung gezogen werden, spricht man von einem Pachtvertrag. Die herrschende Rechtsprechung nimmt ein Pachtverhältnis grundsätzlich dann an, wenn die Pachtsache nach ihrer vertragsgemäßen Beschaffenheit, Eigenart, Einrichtung und Ausstattung zum erzielen wirtschaftlicher Erträge direkt geeignet ist. Ein Pachtvertrag kann auf Zeit oder befristet geschlossen werden. Im letzen Fall istzu beachten, dass eine unbefristete Verlängerung in Betracht kommt, wenn nach dem Ende der Befristung keine der Parteien eine der Verlängerung entgegenstehenden Willensäußerung getätigt hat.



Parkett:

Parkett unterscheidet sich vom Dielenboden durch die Größe der Parkettelemente im Vergleich zu Dielen. Früher war Dielenboden noch Standard und oft war es so, dass ein Parkettboden nur in der „Guten Stube“ verlegt wurde, die anderen Wohnräume aber mit Dielenböden ausgelegt waren, auf die Teppiche gelegt wurden. Um den dekorativen Charakter von Holzfußböden zu betonen wurden immer häufiger Parkettböden verwendet. Beim Parkettboden werden aus kleinen Brettern oder Parkettelementen Muster wie beispielsweise Fischgrätparkett verlegt. Einfache Parkettböden haben ein immer wiederkehrendes Muster, während die Top-Erzeugnisse unter den Parkettböden vor dem Verlegen auf die Gegebenheiten des Raumes und nach den Wünschen des Bauherrn geplant werden und nicht wiederkehrende Muster haben. Anstatt das Parkettmuster zu wiederholen wird hier mit Symmetrien in der Dekoration gearbeitet, so dass ein solcher Parkettboden es oft in seiner Schönheit mit einer Stuckdecke aufnehmen kann. Man kann also getrost sagen, Parkett ist die noble Version des Holzbodens. Grundsätzlich unterscheidet man Parkett in Einschichtparkett (Massivparkett) und Mehrschichtparkett. Einschichtparkett besteht aus massivem Holz, während beim Mehrschichtparkett die Elemente aus zwei oder drei Schichten, wobei meist die geringere Deckschicht aus Massivholz besteht und auf einer Unterlage aus Holz oder Holzwerkstoffen geleimt ist. Argumente für einen Mehrsichtparkettboden sind kurze Einbauzeit und geringe Aufbauhöhe. Nachteile sind Deckschichtablösungen, geringe Nutzungsdauer, höher Wärmedurchlasswiederstand. Die bessere Lösung ist also trotz der längeren Montagezeit, verbunden mit der langen Trockenzeit der Oberflächenbehandlungen das Massivparkett. Inzwischen gibt es auch Massivparkett mit werkseitigen Oberflächenbehandlungen.



Parzelle:

Eine Parzelle ist ein durch Vermessung festgelegtes Stück Land zur Nutzung als Bauland oder zur landwirtschaftlichen Nutzung, das im Grundbuch eingetragen ist. Heute wird eine Parzelle in der Regel als Flurstückbezeichnet. Das Flurstück/Parzelle ist Teil einer Flur, der von Linien eingeschlossen und im Kataster mit besonderer Nummer aufgeführt ist. Es darf nicht Flächen aus verschiedenen Grundstücken umfassen. Mehrere Flurstücke/Parzellen können jedoch im Grundbuch ein Grundstück bilden. Parzellen/Flurstücke werden im Liegenschaftskataster beschrieben. Die Beschreibung beinhaltet die Lage, die Nutzung als auch die Größeder Parzelle. Im Liegenschaftskataster sind auch Grundstücke beschrieben, welche nicht im Grundbuch eingetragen sind.



Pelletheizung:

Pellets nennt man kleine Presslinge aus Holzspänen und Sägemehl in zylindrischer Form meist mit einem Durchmesser von 6 mm und einer Länge von 10 – 35 mm, die in teilweise vollautomatisch betriebenen Öfen verbrannt werden können. Die Pelletheizung hat einen Heizkessel, in dem diese Presslinge verfeuert werden, auch weitere pelletierte Brennstoffe wie Strohpellets kommen zum Einsatz. Diese Holzpresslinge bieten beispielsweise eine gute Ergänzung zu einer Solarthermischen Anlage und decken den Warmwasserbedarf und die Raumwärme in den Zeiten ab, in denen nicht genügend Wärme durch Sonnenenergie gewonnen werden kann. In dieser Kombination kann der Wärmebedarf eines Hauses komplett ohne fossile Energien wie etwa Öl gedeckt werden. Moderne Pelletheizungen arbeiten vollautomatisch ähnlich wie Öl- oder Gasheizungsanlagen aufgrund automatischer Pellet-Fördersysteme und sind in Betrieb und Wartung mit Öl- und Gasheizungsanlagen vergleichbar. Sie erreichen einen Wirkungsgrad von knapp 90 Prozent. Pelletheizungen überzeugen nicht nur durch niedrige Energiekosten sondern auch mit einer niedrigeren Umweltbelastung gegenüber Heizöl- oder Erdgasverbrennung. Neben diesen Pelletheizungen als Anlagen für den Betrieb von zentralen Hausheizungssysteme gibt es Pellet-Einzelöfen mit direkter Wärmeabstrahlung in den Wohnraum. Pellet-Einzelöfen sind in der Regel Anlagen im Leistungsbereich von 6-8 KW und kleiner, während Pellet-Zentralheizungen für Nennwertleistungen ab8 KW aufwärts in Betracht kommen.



Photovoltaikanlage:

Photovoltaikanlagen sind Anlagen, welche Sonnenergie mittels Solarzellen direkt in elektrische Energie umwandeln. Grundlage hierfür ist der von Alexander Bequerel 1839 entdeckte Photoeffekt, der die Freisetzung von positiven und negativen Ladungsträgern in einem Körper durch Lichteinstrahlung bezeichnet. Eingesetzt wird diese Technik schon seit Ende der 50er Jahre zur Energieversorgung in Raumflugkörpern. Inzwischen werden Photovoltaikanlagen auf der Erde zur Stromerzeugung eingesetzt und finden Anwendung auf Dachflächen, bei Parkscheinautomaten, in Taschenrechnern oder an Schallschutzflächen. Eine Solarzelle ist aus verschiedenen Halbleitermaterialien aufgebaut. Halbleiter nennt man Stoffe, die unter Licht- oder Wärmeeinwirkung elektrisch leitend werden, dagegen wirken sie bei niedrigeren Temperaturen als Isolierung. Hauptsächlich wird Silizium als Halbleiter hergenommen. Silizium hat den Vorteil, dass es in Form von Quarzsand ausreichend in der Erdrinde vorhanden ist und außerdem bei der Verarbeitung umweltverträglich ist. Die Solartechnik wurde in den letzten Jahren auf einen hohen Stand gebracht und stellt heute eine Alternative zur Stromerzeugung mit fossilen Brennstoffen dar. Anschaffung und Berieb von Photovoltaikanlagen für Wohnhäuser werden finanziell gefördert zum einen durch günstige Darlehen, beispielweise über die KfW-Bank, sowie auch durch die Einspeisevergütung, die für elektrische Energie bezahlt wird, die nicht für den Eigenbedarf verwendet sondern ins öffentliche Stromnetz eingespeist wird.



Prolongation:

Eine Prolongation ist eine Laufzeitverlängerung eines vertraglichen Rechtsgeschäftes oder Rechtsverhältnisses. Im Finanzwesen begegnet man dem Begriff Prolongation fast ausschließlich bei der Zinsbindung, die vertraglich zwischen Bank und Kunde geregelt wird. Endet die Zinsbindungsfrist eines Darlehens, kann der Vertrag zu neuen Konditionen verlängert werden bzw. die Restschuld wird mit einem neuen Darlehen in Form einer Verlängerung mit dem Geldgeber abbezahlt. Hier ändern sich lediglich die Zinsen, während der Kreditnehmer die Bank nicht wechselt. Wenn der Kunde die Bank wechselt, spricht man von einer Umschuldung. Die Prolongation wird meist bei langfristigen Krediten angewandt, wie beispielsweise bei der Immobilienfinanzierung. Auch beim Festgeld und anderen Geldanlagen wird die Prolongation angewandt. Beim Festgeld legt der Kunde Geld für einen bestimmten Zeitraum fest an. Ist dieser Zeitraum vorüber, wird das Geld entweder an den Kunden ausbezahlt, oder es wird wieder angelegt. Im letzteren Fall spricht man hier von Prolongation. Entscheidet sich der Kunde zur Wiederanlage, dann erfolgt diese in der Regel zu den aktuellen Marktkonditionen. Grundsätzlich wird zwischen automatischer und Bestätigungsprolongation unterschieden. Bei der automatischen Prolongation setzt die Bank das Einverständnis des Kunden zur Verlängerung seiner Anlage voraus. Bei der Bestätigungsprolongation hingegen muss der Kunde der Verlängerung erst zustimmen. Nur wenn er zustimmt, wird die Prolongation durch die Bank durchgeführt.



Quadratmeterpreis:

Eigentlich ganz einfach- der Quadratmeterpreis ist wie der Name schon sagt der Preis für einen Quadratmeter Fläche. Er drückt entweder die Kosten für den Mietpreis je Quadratmeter Wohnfläche oder den Kaufpreis je Quadratmeter Wohnfläche-, Gewerbe- oder Grundstücksfläche in einer bestimmten Region aus. Der Quadratmeterpreis wird sowohl von objektiven als auch von subjektiven Faktoren beeinflusst: Objektive Faktoren sind das Alter des Objekts, die Lage sowie die Infrastruktur und die weitere Umgebung. Subjektiv Einfluss auf den Quadratmeterpreis nehmen Angebot und Nachfrage und die allgemeine Preisentwicklung der Bau- und Instandhaltungskosten. Eine schöne Landschaft lässt den Quadratmeterpreis steigen, das Gegenteil tritt ein, wenn die Immobilie in einer Gegend liegt, deren Infrastruktur nicht so gut ist. Zudem kann eine Umwandlung von Ackerland in Bauland den Quadratmeterpreis oft um ein mehrfaches steigen lassen. Für Menschen, die eine Immobilie kaufen oder umziehen wollen hat der Quadratmeterpreis eine große Bedeutung. Hier spielt eine Rolle, ob sich das gewünschte Objekt in der Stadt oder auf dem Land ect. liegt. Wichtig ist es immer sich vorher gut zu informieren, denn jeder Mieter oder Käufer hat die Möglichkeit dazu, beispielsweise kann er den Mietspiegel der Stadt oder Region einsehen. Im Mietspiegel werden in der Regel alle durchschnittlichen Quadratmeterpreise für unterschiedlichste Objekte dargestellt. Zudem kann man bei vergleichbaren Objekten den Quadratmeterpreis erfragen. Grundsätzlich heißt hier die Devise: Nicht drängeln lassen, sonst merkt man zu spät, dass man eigentlich zu viel bezahlt hat.



Rangstelle:

Alle Grundpfandrechte, die im Grundbuch eingetragen sind, stehen in einem Rangverhältnis zueinander, das heißt, sie sind nicht gleichberechtigt, sondern jenes, welches an erster Rangstelle steht ist das wertvollste. Die Gläubiger werden bei der Verwertung des Objekts, beispielsweise in der Zwangsversteigerung, nach der Rangstelle im Grundbuch befriedigt. Das heißt jener Gläubiger, dessen Recht an erster Stelle imGrundbuch eingetragen ist, der wird im Falle einer Zwangsversteigerung zuerst aus dem Grundstück befriedigt. Ein nachrangiges Recht kommt erst dann um Zug, wenn das vorhergehende befriedigt ist. Wurden Rechte am gleichen Tag ins Grundbuch eingetragen, haben sie die gleiche Rangstelle, sind also Ranggleich. Reicht das Geld aus der Verwertung des Grundstücks nicht mehr aus, gehen die letztrangigen Grundpfandrechtsinhaber quasi leer aus. Beispiel: Die Banken A und B haben jeweils dem Kunden einen Kredit von 150000 Euro für den Kauf eines Grundstücks gegeben. Beide Banken haben sich dafür Hypotheken in der entsprechenden Höhe ins Grundbuch eintragen lassen. Dabei ist Bank A auf der Rangstelle 1 und Bank B auf der Rangstelle 2. Als der Kunde zahlungsunfähig ist und das Grundstück versteigert wird, bringt dies einen Erlös von 200000 Euro. Mit diesem Geld wird zunächst die Hypothek auf Rang 1 vollständig bezahlt. Mit den verbleibenden 50000 Euro wird die Bank auf Rang 2 bezahlt. Das heißt der Bank B fehlen jetzt 100000 Euro, die sie, wenn der Kunde zahlungsunfähig bleibt, nie mehr bekommen wird. Grundsätzlich kann man sich mittels einer Vormerkung eine Rangstelle sichern, wenn man fürchtet, dass bis zur Eintragung des Grundpfandrechts andere zuvorkommen könnten.



Rauchmelder:

Mit einem Rauchmelder kann ein Brand frühzeitig erkannt werden. Dabei unterscheidet man Geräte, die im Alarmfall einen schrillen Pfeifton abgeben, andere sind in Brandmeldeanlagen integriert und liefern die Daten direkt an die Brandmeldezentrale welche dann die Feuerwehr informiert. Brandmelder sitzen wegen ihrer Funktion üblicherweise auf der Decke auf und ragen einige Zentimeter in den Raum. Andererseits gibt es deckenbündige Rauchmelder, die gerade in repräsentativen Räumen bevorzugt werden, bei denen für das Auge nur noch eine flache Scheibe sichtbar ist. Die derzeit gängigsten Rauchmelder sind die optischen bzw. photoelektrischen Rauchmelder. Diese arbeiten nach dem Streuchlichtprinzip. Gegenüber einem reinen Rauchmelder sind sie so aufgebaut, dass sie wichtige Schalt- und Steuerfunktionen (unabhängig von einer Brandmeldeanlage) vornehmen können. Bevorzugt werden optische Rauchmelder, wenn bei Brandausbruch hauptsächlich mit kaltem Rauch gerechnet werden muss. Alternativ gibt es genannte Ionisationsrauchmelder. Diese arbeiten mit einem radioaktiven Strahler und können unsichtbare bzw. kaum reflektierende, Rauchpartikel erkennen. Im Regelfall erzeugen die Alphastrahlen der radioaktiven Quelle zwischen zwei geladenen Metallplatten in der Luft Ionen, womit Strom zwischen den Platten fließen kann. Wenn Rauchpartikel zwischen den Platten auftauchen, fange diese einen Teil der Ionen durch elektrostatische Anziehung ein, so wird die Leitfähigkeit der Luft negativ beeinflusst und der Strom wird kleiner. Die Folge ist, dass der Ionisationsmelder Alarm schlägt.



Reallast:

Mit Reallast ist eine dingliche Sicherheit im Zusammenhang mit einem Grundstück oder Immobilie gemeint. Der Begünstigte der Reallast hat Ansprüche auf bestimmte Leistungen aus dem benannten Grundstück, die aus regelmäßigen Rentenzahlungen, Diensten, Verpflichtungen oder aus Naturalien bestehen können. Letzteres trifft insbesondere auf landwirtschaftlich genutzte Grundstücke zu. Reallasten werden beispielsweise häufig bei der Grundstücksübertragung angewandt. Hier kann beispielsweise eine Rente oder die Verpflichtung zu Geld-, Natural und Arbeitsleistungen für den Unterhalt des früheren Eigentümers, oder auch ein Wohnrecht des früheren Eigentümers Gegenstand von Reallasten sein. Die Reallast wird ins Grundbuch eingetragen und hat auch einen direkten Einfluss auf den Beleihungswert des Grundstückes, denn durch die Reallast wird ein Grundstück belastet, was zur Minderung der Besicherung eines möglichen Kredits oder einer Hypothek beiträgt. Durch die Eintragung ins Grundbuch wird beispielsweise bei der Grundstückübertragung die Person, die ein Grundstück vererbt hat Begünstigter der Reallast und erhält ein Wohnrecht oder regelmäßige Zahlungen von den Erben. Die Erben haften in diesem Fall nicht nur mit dem Grundstück, sondern auch für die während der Dauer ihres Eigentums fällig werden Leistungen persönlich, soweit nichts anderes festgelegt wurde. So kann der Berechtigte im Wege der Zwangsvollstreckung seine Befriedigung aus dem Grundstück durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung suchen. Reallasten können beispielsweise auch aus Verpflichtungen, wie die Instandhaltung einer Brücke, eines Zaunes etc. bestehen. Die Reallast erlischt, wenn sie abgelöst wird.



Rentenschuld:

Die Rentenschuld ist neben der Hypothek und der Grundschuld einer der drei Grundpfandrechte. Bei dieser Art Grundpfandrecht wird das Grundstück mit einer regelmäßig wiederkehrenden Geldzahlung (Rentenzahlung) belastet. Die Bezeichnung Rente steht hier für eine Bodenrenten, also die Zahlung von einem Pächter an den Eigentümer; Sie kann als Buchrentenschuld, Briefrentenschuld oder Inhaberrentenschuld begründet werden. Der Berechtigte der Rentenschuld hat Anspruch auf die regelmäßig zu zahlenden Geldbeträge. Allerdings kann der Eigentümer durch Zahlung einer Ablösesumme die Rentenschuld tilgen, womit diese auf den Eigentümer übergehen würde. Der Schuldner kann dann innerhalb von sechs Monaten die Rentenschuld kündigen, muss dann aber den ganzen Betrag in eins tilgen. Der Eigentümer haftet aus der Rentenschuld nur mit dem Grundstück. Natürlich ist die Rentenschuld wie alle weiteren Grundpfandrechte im Grundbuch, dort in Abteilung drei einzutragen, auch die Ablösevereinbarung, sprich Ablösesumme bedarf des Eintrages ins Grundbuch. In der Regel hat die Rentenschuld in der Grundstückpraxis nur eine geringe Bedeutung, denn bei der Belastung eines Grundstücks mit wiederkehrenden Zahlungen wird in der Regel auf die Möglichkeit der Reallast zurückgegriffen, da bei dieser der Grundstückseigentümer auch persönlich haftet. Bei der Reallast wird also mit dem gesamten Vermögen gehaftet. Alle Regelungen zur Rentenschuld sind im Bürgerlichen Gesetzbuch enthalten.



Restschuldversicherung:

Die Restschuldversicherung ist eine Art Risikoabsicherung und dient der Absicherung eines Kreditbetrages, insbesondere des Kreditnehmers und dessen Angehörigen. Ursprünglich war die Restschuldversicherung eine Lebensversicherung, die im Todesfall des Kreditnehmers für die Restschuld des Kredits aufkam, so dass die Rückzahlung des Kredits durch die Versicherung gesichert war. Heute gibt es jedoch auch andere Formen der Restschuldversicherung, die weitere Risiken wie Arbeitslosigkeit, Krankheit ect. absichern. So kann die Restschuldversicherung auch bei längerer Krankheit oder Arbeitslosigkeit zum tragen kommen. Auf diese Risikofälle wird in der Regel auch die Versicherungssumme abgestimmt, so dass im Falle eines der genannten Risiken, die noch offene Darlehensumme gedeckt ist. In der Regel werden von Direktbanken nur Komplettpakete zur Restschuldversicherung zur Verfügung gestellt, einige wiederum lassen dem Kreditnehmer die Wahl, ob er nur bestimmte Risikofälle absichern möchte und auf weiterverzichten will. Die Bank kann eine Restschuldversicherung für die Kreditzusage vorschreiben. In diesem Fall wird die Restschuldversicherung mit dem Kredit gekoppelt, die monatlichen Raten enthalten dann automatisch auch die Beiträge zur Versicherung.
Grundsätzlich kann man sagen, dass die Restschuldversicherung eine Zusatzleistung ist, die in einigen Fällen sinnvoll ist, jedoch ansonsten eher mit Kosten verbunden ist, die man sich besser sparen kann. Vor allembei kleineren Krediten und kurzen Laufzeiten macht es wenig Sinn, die hohen Prämien für eine Restschuldversicherung auszugeben.



Restwertmethode:

Hin und wieder kommt es vor, dass Hauseigentümer sich von einer Immobilie trennen und diese verkaufen wollen. Um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, wird oft die so genannte Restwertmethode verwendet, gerade Finanzämter wenden diese Methode an um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, da sie sehr praktikabel ist- allerdings auch sehr ungenau. Grundsätzlich handelt es sich um ein Verfahren aus der Kosten- und Leistungsrechnung, welches sich auf den Werterhaltungssatz begründet. Gerechnet wird hier Kaufpreis minus Bodenwert ist Gebäudewert. Die Restwertmethode ist im Falle des Erwerbs unter besonderen Umständen wie etwa bei einer Zwangsversteigerung, oder sonstigen verbilligten Kauf wie im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge eher unvorteilhaft und führt zu einem ungünstigen Ergebnis, denn zieht man in diesen Fällen vom Gesamtkaufpreis den normalen Wert des Bodens ab, wirkt sich der Minderpreis nur beim Gebäude aus.



Richtfest:

Das Richtfest ist im Bauhandwerk ein altüberlieferter Brauch, bei dem nach dem Aufrichten des Dachstuhls ein Richtkranz aufgehängt und anschließend vom Polier der Richtspruch gesprochen wird. Das Richtfest findet immer auf der Baustelle und während der Arbeitszeit statt, und zwar in der Regel nach der Mittagspause, damit alle den Richtspruch und den Umtrunk miterleben können, anschließend ist dann ein Fest mit deftiger und Kost und natürlich einer Menge Bier fällig. Dieser festliche Abschluss einzelner Arbeiten kann als symbolische Handlung betrachtet werden. Die Tradition des Richtfests hat allerdings nachgelassen, heute wird häufig einfach ein bestimmter Geldbetrag an die Handwerker ausbezahlt. Wer trotzdem einmal ein richtiges Richtfest erlebt, der wird staunend erleben, welche alten Gesänge hier zu Tage kommen. In jedem Fall ist es ein Erlebnis, dass man so schnell nicht wieder vergessen wird. Grundsätzlich gilt, dass ein Rechtsanspruch auf das Abhalten des Richtfests oder auch auf die Auszahlung eines Geldbetrages nicht besteht,aber der Bauqualität ist es sicherlich förderlicher als wenn man die Handwerker leer ausgehen lässt und als Geizhals dasteht. Im bayerischen Rau wird das Richtfest übrigens auch Hebauffeier genannt. Das Richtfestlässt sich übrigens bis ins 14. Jahrhundert zurückverfolgen. Der Brauch stützt sich auf rituelle Zinszahlungen und Abgeltung von Arbeitsleistungen, wie sie gerade im Mittelalter häufig anzutreffen waren.



Richtwert:

Ein Richtwert ist ein empfohlener Zahlenwert mit Toleranzangaben, der rechtlich nicht binden ist aber eingehalten werden soll, während ein Grenzwert eingehalten werden muss. Richtwerte sind also immer ein „Soll“ nicht ein „Muss“. Die Toleranzangaben von Richtwerten sind zudem meist abhängig von Messgenauigkeiten. Im Bereich der Immobilien finden sich verschiedene Arten von Richtwerten wie beispielsweise der Bodenrichtwert, Richtwerte bei Emissionen wie Lärm oder Schadstoffen oder auch Richtwerte beim Energieverbrauch von Geräten oder kompletten Gebäuden. Der Bodenrichtwert beispielsweise ist ein amtlicher Durchschnittswert zur Bestimmung des Wertes von Bauland bzw. Grundstücken. Die Bodenrichtwerte werden von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich oft, mindestens aber alle 2 Jahre zu einem bestimmten Tag ermittelt und veröffentlicht. Er wird in Quadratmeter angegeben und erscheint in so genannten Bodenrichtwertkarten. Berechnet wird der Bodenrichtwert aus dem Durchschnitt der amtlich gesammelten Kaufpreise von Grundstücken in einer Region. Zudem wird er beeinflusst von der Lage des Grundstücks sowie vom Entwicklungszustand. Um den tatsächlichen Wer eines Grundstücks zu ermitteln muss außer dem Bodenrichtwert in der Regel ein Gutachter zugeschaltet werden, der die Besonderheiten der Grundstücklage einschätzt. Richtwerte können bei den zuständigen Gutachterausschüssen eingesehen und nachgefragt werden.



Rohbaumaße:

Als Rohbaumaß bezeichnet man im Bauwesen das Maß, das Bauteile oder Öffnungen im Rohbauzustand haben, also die lichten Außenmaße und sonstigen Maße des nackten Baus wie beispielsweise Fundament, Wände, Decken, Dachstuhl bevor der Innenausbau oder weiterführende Arbeiten wie etwa Dachdeckung etc.beginnen. Sie sind aus der Bauzeichnung zu entnehmen, denn dort sind die Rohbaumaße des nackten Bauwerks angegeben. Bei Öffnungen spricht man auch von der Rohbaulichte. Das entsprechende Maß im fertig gestellten Bau wird dagegen als Ausbaumaß bezeichnet, beispielsweise das Maß zwischen zwei verputzten Wänden. Beispiel: Eine Türöffnung kann im Rohbau eine Breite von 88 cm haben. Die lichte weite im fertigen Zustand ist aufgrund der Türzarge jedoch um ein paar Zentimeter geringer. Die Berechnung der Grundfläche der Räume kann wahlweise aus den Fertigmaßen- oder Rohbaumaßen ermittelt werden. Werden die Rohbaumaße der Berechnung zugrunde gelegt, so sind von der errechneten Fläche 3 Prozent abzuziehen. Rohbaumaße dienen vor allem dazu,um bei der Abnahme des Rohbaus festzustellen, ob die Maße mit denen der Baupläne übereinstimmen. Nach den Rohbaumaßen richten sich die Ausbaumaße, so dass eventuelle Abweichungen von den Bauplänen also für den Ausbau berücksichtigt werden müssen. Deswegen ist es üblich, dass Tischler, Fensterbauer oder Treppenbauer die benötigten Maße sicherheitshalber vor Ort nehmen.



Räumpflicht:

Es ist natürlich eine lästige wenn auch notwendige Pflicht- die so genannte Räumpflicht: Wer geht schon gern morgens bei Minusgraden aus dem Haus um den Gehweg von Eis und Schnee zu befreien. Dennoch sollte man die Räumpflicht nicht auf die leichter Schulter nehmen, egal ob Mieter, Eigentümer oder Gemeinde. Grundsätzlich obliegt die Räum- und Streupflicht dem Grundstückseigentümer, bei öffentlichen Straßen dem Träger derStraßenbaulast, auf öffentlichen Gehwegen wird diese Pflicht üblicherweise durch die kommunale Satzung auf die Anlieger der Straße übertragen. Diese übertragen die Pflicht wiederum häufig auf die Mieter der Grundstücke. In jedem Fall gilt, kommt der Räum- und Streupflichtige seiner Pflicht schuldhaft nicht nach, haftet er unter Umständen für die daraus resultierenden Unfälle. Das wäre dann ein Verstoß gegen die ihm obliegende Verkehrsicherungspflicht. In Deutschland ist die Räumpflicht unterschiedlich geregelt. Sie beginnt meist werktags um 7:00 Uhr und an Sonn- und Feiertagen um 9:00 Uhr und endet um 20:00. Außerhalb dieser Zeiten, die für das Räumen und Streuen vorgeschrieben sind, können beispielsweise Fußgänger nicht darauf vertrauen, dass die Wege geräumt sind. Der Eigentümer haftet dann nicht bei etwaigen Stürzen. Ein Pflichtiger ist übrigens auch dann zum Räumen und Streuen verpflichtet, wenn er durch Berufstätigkeit, Krankheit etc. daran gehindert ist. Er muss in diesem Fall eine Vertretung beschaffen. Einige Räumpflichtige versuchen ihre Räumpflicht mit einem Schild mit der Aufschrift „Betreten auf eigene Gefahr“ aus dem Weg zu gehen, allerdings entbindet so ein Schild nicht von der Räumpflicht. Grundsätzlich rentiert es sich immer inder jeweiligen Gemeinde nachzufragen, wie die Räumpflicht geregelt ist, die oft in der Gemeindesatzung festgeschrieben ist.



Rücktrittsklausel:

Rücktritt ist allgemein das Recht, sich durch eine einseitige Erklärung gegenüber dem Vertragspartner von einem Vertrag loszubinden. Die Berechtigung dazu kann sich aus dem Vertrag selbst in Form einer Rücktrittklausel oder aus gesetzlichen Vorschriften ergeben. Die Rücktrittsklausel ist ein Recht auf Rücktritt, dass im Vertrag vereinbart wurde, wenn der Käufer beispielsweise seiner Pflicht zur Zahlung des Kaufpreises nicht nachkommt oder die Bank die Finanzierung verweigert. Auch Käufer können so von einem Vertrag zurücktreten, wenn beispielsweise die Konditionen rund um einen Hauskauf nicht eingehalten werden. Das Deutsche Recht sieht in allen Bereichen dieses Recht des Rücktritts in Form einer vertraglich vereinbarten Rücktrittsklausel für Käufer und Verkäufer vor. Ähnliches gilt auch bei Mietparteien. Generell gilt deswegen für Käufer und Verkäufer vor Vertragsabschluss darauf zu achten, dass eine solche Rücktrittsklausel im Vertrag festgehalten ist. Das sorgt für beidseitige Absicherung. Jemand, der auf der Suche nach einerImmobilie ist, sollte sich nicht auf das übliche Rücktrittsrecht verlassen, denn das kann ein problematischer Trugschluss sein, gerade im Falle einer arglistigen Täuschung. Ein Beispiel: Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs ist es klar, dass eine arglistige Täuschung des Verkäufers einer Immobilie mit großen Mängeln dazu führt, dass der Kaufvertrag unwirksam wird- allerdings hat das Einschränkungen. Setzt der Käufer beispielsweise nach Bekanntwerden der Mängel dem Verkäufer eine Frist zur Behebung dieser Mängel, signalisiert er erst Mal Vertrauen in den Verkäufer und dessen Bereitschaft zur Vertragserfüllung. Dass ein Kaufvertrag aber außerordentlich gekündigt werden kann, bedarf es gerade eben eines nachhaltig gestörten Vertrauensverhältnisses. Der Käufer hat aber bereits durch schlüssiges Handeln, in dem er eine Frist setzte genau das Gegenteil, nämlich Vertrauen signalisiert.



Sachmangel:

Früher wurde der Begriff Sachmangel als Vorliegen von Fehlern oder das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft definiert. Mit dem in Kraft treten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes 2002 wurde der Begriff neu definiert und erweitert. Anders als früher wird der Sachmangel jetzt nicht zwingend an Fehlern oder dem Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft festgesetzt, sondern vielmehr an der subjektiven Beschaffenheit. Es kommt also hauptsächlich darauf an, was zwischen den Vertragspartnern vereinbart wurde. Der Gesetzgeber unterscheidet jetzt 7 verschiedene Arten von Sachmängeln. Die Definition geschieht hier auf unterschiedliche Weise, so werden Sachmängel negativ (die Mangelfreiheit wird definiert) oder positiv definiert. Es ist zu unterscheiden zwischen: Vereinbarter Beschaffenheit (§ 434 /1 BGB), Eignung zur vertraglich vorausgesetztenVerwendung (§ 434 / 2, Nr. 1 BGB), Eignung zur gewöhnlichen Verwendung (§ 434 / 2, Nr. 2 BGB), Unsachgemäße Montage (§ 434 // 1 BGB), Mangelhafte Montageanleitung (§ 434 // 2 BGB), Lieferung einer Sache ( § 434 /// 1. Fall BGB), Lieferung einer Mindermenge (§ 434 /// 2. Fall BGB). Beim Mietverhältnis gilt beispielsweise nach §§ 536 BGB, dass es geschädigt ist, wenn der ordnungsgemäße Gebrauch eines Wohnobjektes durch Sachmangel nicht mehr gewährleistet werden kann. Wenn bei einem Mietobjekt ein Mangel auftritt, dann hat der Mieter vier Rechte. Ist die Benutzung der Mietsache nicht mehr möglich, braucht er überhaupt keine Miete zu bezahlen. Ist die Benutzung der Mietsache eingeschränkt, braucht er nur eine herabgesetzte Miete bezahlen (Mietminderung). Wenn der Vermieter den Schaden verursacht hat, kann der Mieter Schadenersatz verlangen, beispielsweise Kosten eines Hotels, einer Ersatzwohnung etc.) Dieses Recht hat der Mieter zuzüglich zum Mietminderungsrecht. Im Brandfall beispielsweise ist die Wohnung nicht mehr benutzbar. Der Mieter braucht also keine Miete mehr zu bezahlen und kann zusätzlich Schadenersatz verlangen. Wenn der Vermieter den Wohnungsmangel nach Aufforderung und Fristsetzung nicht beseitigt, kann der Mieter den Mangel selbst beheben lassen und vom Vermieter verlangen bzw. die Kosten dafür direkt von der Miete abziehen.



Sachwert:

Der Sachwert ist ein Begriff aus der Wertermittlung und setzt sich bei Immobilien im Wesentlichen aus dem Bodenwert und Gebäudewert unter Berücksichtigung von Alter und Marktfaktoren zusammen. Der Gegensatz dazu steht der Ertragswert. Bei Immobilien berechnet man den Sachwert aus der Summe von Bodenwert, Gebäudewert und dem Bauwert der Außenanlagen. Grundsätzlich dient der Sachwert bei selbst genutzten Immobilien als Grundlage zur Errechnung des Beleihungswertes. Er ist ein von Geldwertschwankungen, wie etwa Inflation unabhängiger Wert und schützt den Immobilenbesitzer vor dem Wertverlust seiner Finanzen, er verkörpert somit den jeweiligen Gesamtwert des Wirtschaftsgutes. Er unterscheidet sich immer vom Marktwert, deshalb sind Sachwert und Marktwert nie gleichzusetzen. Ermittelt wird der Sachwert einer Immobilie immer von einem Sachverständigen.



Schallschutz:

Störender Lärm von beispielsweise Baustellen, anderen Mietern etc. war schon immer eine Hauptursache für Beschwerden von Mietern, Hauseigentümern etc.
Als Schall bezeichnet man ganz allgemein das Geräusch, den Klang oder Ton wie er von Menschen und Tieren übers Ohr wahrgenommen werden kann und durch die Ausbreitung kleinster Druck- und Dichteschwankungen in einem Medium wie Gas, Luft, Festkörper, Luft entsteht. Man unterscheidet grundsätzlich störenden Schall, wie er durch Verkehrslärm verursacht wird und Nutzschall wie beispielsweise Musik. Physikalisch gesehen, handelt es sich beim Schall um eine mechanische Welle in einem Medium. Der Schall breitet sich abhängig vom Medium, seiner Temperatur und den herrschenden Druck unterschiedlich stark aus. Schallschutz versteht sich als alle Maßnahmen, die darauf ausgerichtet sind die Schallentstehung als auch die Schallübertragung möglichst weit zu reduzieren mit dem Ziel zur Minderung der Schallbelästigung. Beispielsweise muss um die Schallübertragung im inneren eines Hauses zu verringern Wohnungstrennwände verstärkt werden. Grundsätzlich werden Schallschutzmaßnahmen bei Gebäuden baurechtlich aufgrund der DIN 4109 geregelt. Sie bestimmt Maßnahmen zum Schutz gegen Außenlärm und den Schallschutz zwischen verschiedenen Wohnungen. Das bei der Bewertung dieser Luftschalldämmeigenschaften von Bauteilen zugrundeliegende Maß wird in Dezibel gemessen.



Schönheitsreparaturen:

Wird ein Mietvertrag beendet, stehen für den ausziehenden Mieter in der Regel Schönheitsreparaturen an, also Maßnahmen zur Beseitigung der durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstandenen Abnutzung, wie beispielsweise Tapezierarbeiten, Anstreichen von Wänden, Decken, Heizkörpern etc. Grundsätzlich fallen unter Schönheitsreparaturen also keine Reparaturen im eigentlichen Sinne, dies wären so genannte Instandhaltungsmaßnahmen, sondern vielmehr oberflächliche Ausbesserungsarbeiten wie oben benannt. Oft ergeben sich hier Streitpunkte zwischen ausziehenden Mieter und Vermieter, denn nicht immer ist klar, wer denn für was verantwortlich ist. Hinzu kommt, dass sich in einigen Mietverträgen Klauseln bezüglich dieser Schönheitsreparaturen befinden, die mittlerweile ungültig sind und daher vom Mieter nicht ausgeführt werden müssen. Was die Schönheitsreparaturen betrifft, so muss der Mieter hier nur ausführen, was er auch wirklich abgewohnt hat und da auch nicht alles. Wichtig zu wissen ist auch, dass der Vermieter keine fachmännische Renovierung verlangen darf. Viele Urteile in den letzten Jahren, stärkten die Rechte des Mieters auch hinsichtlich Schönheitsreparaturen. Laut Gesetz steht einem Mieter, der unnötige Schönheitsreparaturen ausgeführt hat noch nach drei Jahren die Möglichkeit zu diese dem Vermieter in Rechnung zu stellen. Wer sicher sein will, was er bei einer Beendigung seines Mietverhältnisses an Schönheitsreparaturen leisten muss, der sollte sich an den Mieterschutzbund wenden.



Sicherungshypothek:

Grundsätzlich wird mit einer Hypothek ein Grundstück belastet. Dazu wird eine bestimmt Geldsumme, die aus der Forderung besteht, aus dem Grundstück bezahlt. Das ganze nennt man Belastung des Grundstücks. Die Zahlung erfolgt an den Forderungsberechtigten. Die Sicherungshypothek ist eine Unterform der Hypothek. Durch einen Grundbucheintrag wird hier eine Geldforderung gesichert. Der Unterschied zur Hypothek ist, dass bei der Sicherungshypothek der Gläubiger sich nicht auf den Grundbucheintrag berufen kann, sprich er muss Beweise erbringen, dass eine solche gesicherte Forderung besteht. Zum Wesen der Sicherungshypothek gehört zudem, dass sie unmittelbar und zwingend mit einer bestehenden und offenen Forderung verbunden ist (streng akzessorische Hypothek). Außerdem ist die Sicherungshypothek nicht verkehrsfähig, also die Forderung ist nicht übertragbar, womit die Sicherungshypothek auch in der Praxis bei der Baufinanzierung kaum eingesetzt wird. Allerdings findet sie recht oft Anwendung bei öffentlich-rechtlichen Forderungen, die gegen einen Grundstückeigentümer bestehen, denn hier können entsprechende Bescheide die gesicherte Forderung auch nachweisen. So findet die Sicherungshypothek also als Zwangshypothek oft Anwendung, beispielsweise lässt ein Gläubiger wegen einer titulierten Forderung eine Zwangshypothek gegen den Willen des Eigentümers ins Grundbuch eintragen. Hier muss allerdings ein Vollstreckungsbescheid gegen den Eigentümer vorliegen.



Sofortkredit:

Das Wort Sofortkredit hört man immer öfter. Was steckt eigentlich dahinter?
Unter Sofortkredit versteht man einen Ratenkredit, der schnell zugesagt und ausgezahlt wird. Die Bezeichnung weist also darauf hin, dass es sich hier um einen Kredit handelt, der schnell und unkompliziert dem Kreditnehmer zur Verfügung gestellt wird. Meist befindet sich der Kreditbetrag schon nach wenigen Tagen auf dem Konto des Kunden. Wichtig wird ein Sofortkredit, wenn beispielsweise von Seiten eines Händlers ein besonders günstiges Angebot besteht, das zeitlich begrenzt ist und man einfach sehr schnell handeln muss, da man selbst nicht über genügend Eigenkapital verfügt um das Angebot anzunehmen. Oft werden Sofortkredite nur im Internet angeboten. Die Höhe und Laufzeit eines Sofortkredits können flexibel vereinbart werden, auch die Verwendung des Kredits ist dem Kreditnehmer freigestellt. Es spielt also keine Rolle, ob man ein Auto finanzieren möchte oder schnell mal eine Reise machen will. Doch auch wie bei jeder anderen Kreditart gibt es bei einem Sofortkredit Voraussetzungen und Bedingungen. So können ihn in der Regel nur Arbeitnehmer in Anspruch nehmen. Bei Freiberuflern oder Selbständigen sehen die Banken die Rückzahlung als nicht sicher an, deswegen erhalten diese meist keinen Sofortkredit. Zudem stellen Kreditinstitute eine Hochrechnung an um sich zu vergewissern, ob der Kunde auch kreditwürdig ist. Hier werden alle Einnahmen und Ausgaben des Antragstellers hochgerechnet und gegenübergestellt. Eine Schufa-Auskunft ist ebenfalls Voraussetzung für einen Sofortkredit. Wer Kreditwürdig ist sollte vor Abschluss eines Kreditvertrages Angebote vergleichen, denn diese unterscheiden sich oftmals erheblich im Zinssatz.



Sondereigentum:

Zum Sondereigentum gehören alle Gebäudeteile, die nicht per Gesetz oder Vereinbarung dem Gemeinschaftseigentum zugeschrieben sind. So spricht man von Sondereigentum bei Räumen, die im Aufteilungsplan als Sondereigentum bezeichnet wurden und in sich abgeschlossen sind sowie Bestandteile von Gebäuden, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass das restliche Gebäude beeinträchtigt würde. Dazu gehören nicht tragende Wände, Lichtschalter, Innentüren in der Wohnung, Fußbodenbeläge etc. Von Sondereigentum spricht man auch wenn mehrere Wohnungen in einem Haus selbständig eigentumsfähig sind, sprich bei Eigentumswohnungen. Grundsätzlich gilt, dass eine Wohnung Bestandteil eines Hauses und also solcher nicht selbständig eigentumsfähig ist. Das bedeutet wiederum, dass es nicht möglich ist, dass in einem Haus der Familie X drei Räume im Erdgeschoss und der Familie Y im 1. Stock drei Räume gehören. Das Wohnungseigentumsgesetzt nimmt abgeschlossene Wohnungen von dieser Regelung aus (§ 3 Abs. 1), und zwar in der Art, dass als unauflösbare Einheit Sondereigentum an der Eigentumswohnung und Miteigentum am Grundstück und den Gemeinschaftsanlagen begründet werden kann. Diese Begründung eines Sondereigentums kann vertraglich oder durch Teilung eingeräumt werden. Grundsätzlich ist das Sondereigentum einzelner Wohnungseigentümer so weit beschränkt, als dass andere Miteigentümer keine besondere Nachteile entstehen dürfen. Das Sondereigentum ist in den §§ 1 und 5 des Wohnungseigentumsgesetzes näher beschrieben.



Sondernutzungsrecht:

Ein Sondernutzungsrecht ist ein Nutzungsrecht an einem genau festgelegten Teil eines Gemeinschaftseigentums- für einen bestimmten Sondereigentümer, also unter Ausschluss aller anderen Wohnungseigentümer. Sondernutzungsrechte werden häufig für Garagen oder KFZ-Stellplätze oder auch Gärten eingeräumt. Das Sondernutzungsrecht ist abhängig vom Sondereigentum, es kann also nur gemeinsam mit beispielsweise der Eigentumswohnung oder der gewerblichen Einheit veräußert werden. Im Juristischen Fachjargon sagt man zum Sondernutzungsrecht, es sei ein schuldrechtliches Recht mit dinglicher Wirkung, was für den Laien übersetzt so viel bedeutet wie, die übrigen Wohnungseigentümer haben mit der Gewährung eines Sondernutzungsrechts auf ihr Recht der Mitbenutzung gerade dieser Fläche, die mit dem Sondernutzungsrecht belastet ist, verzichtet. Der Wohnungseigentümer, der zugleich Berechtigter des Sondernutzungsrechtes ist, kann jede Person, die auf dieser Fläche nichts zu suchen hat wegschicken. Doch die Miteigentümer gewähren in der Regeleein solches Recht nicht schrankenlos, was auch verständlich ist, Angesichts der Tatsache, dass sie sowieso schon bereit sind eine Fläche, die auch in ihrem Miteigentum steht, dauerhaft nicht nutzen zu dürfen. Und so ergeben sich nicht selten Streitigkeiten über den Umfang eines Sondernutzungsrechts, wie beispielsweise: Was darf ich mit dem Garten machen? Kann ich darin eine Gartenlaube errichten? Auf einem KFZ-Stellplatz betrifft die Einschränkung oft, dass hier nur Autos und nicht andere Gegenstände abgestellt werden dürfen etc. Wenn nichts bestimmtes ausgemacht wurde, darf ein Garten eben nur als Garten genutzt werden, sprich esdarf Rasen gesät werden, Blumen gepflanzt werden etc. aber schon das Pflanzen von Bäumen, oder die Errichtung einer Gartenlaube sind im Sondernutzungsrecht in der Regel nicht eingeschlossen, wenn wie gesagt, dieses nicht speziell vereinbart wurde. Da es sich erst einmal um ein schuldrechtliches Recht handelt, würde eine formlose Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern ausreichen. Doch soll das Recht auch eine dingliche Wirkung erzeugen also Rechte gegen Jedermann begründet werden, bedarf es der Grundbucheintragung, so dass auch jeder über die Existenz dieses Rechts Bescheid wissen kann.



Sondertilgung:

Unter Sondertilgungsrecht versteht man freiwillige Zahlungen, die über die vereinbarte Ratenzahlung, wie es der jeweilige Tilgungsplan vorschreibt, hinausgehen und die zu einer Verkürzung der gesamten Darlehenslaufzeit sowie niedrigeren Darlehensraten führen können. Eine Sondertilgung ist in ihrer Höhe nicht als Teilzahlung beschränkt und kann einen ausstehenden Kreditbetrag auch vollständig umfassen. Das Recht auf Sondertilgung wird von einigen Banken in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen festgelegt, genauso wie eine etwaige Höchstgrenze der Sondertilgung. Bausparkassen bieten bei Baudarlehen immer ein Sondertilgungsrecht an. Von anderen Kreditinstituten benötigt man eine Zustimmung, denn in der Regel haben Banken kein Interesse daran, dass sie Schulden schneller abgebaut werden. Aus diesem Grund ist ein Sondertilgungsrecht meist mit schlechteren Zinskonditionen oder einer Vorfälligkeitsentschädigung verbunden. Grundsätzlich sollte man sich bei seinem Kreditinstitut vorher immer erkundigen ob solche Vorfälligkeitsentschädigungen oder ein Zinsausgleich zu zahlen sind, denn ist dies der Fall, lohnt sich das Recht auf Sondertilgung meist für den Kreditnehmer nicht. Grundsätzlich gilt, dass bei einem Darlehen mit einer langen Laufzeit, wie beispielsweise bei der Immobilienfinanzierung, eine Sondertilgung immer möglich sein sollte. So kann Geld, dass zur Verfügung steht, wie beispielsweise aus einer Erbschaft, oder einem Lottogewinn direkt für die Tilgung des Darlehens verwendet werden.



Sonnenschutzglas:

Das Sonnenschutzglas ist ein besonderes Glas, das als Einzelglasscheibe oder wie es meistens der Fall ist als Isolierglas hergestellt wird und die Aufgabe eines Sonnenschutzes übernimmt, indem es möglichst viel Sonnenenergie, die auf die Verglasung trifft vom Innenraum abhält. In der Praxis ist die Nachfrage nach Sonnenschutz in der Regel mit einer Wärme- oder Schallschutzfunktion verbunden, so dass oft ein Mehrscheibenaufbau nötig ist. Im Winter sollte beispielsweise die Wärmeschutzwirkung von Innen nach Außen wegen der Energieeffizienz bzw. Heizungsverluste möglichst groß sein. Sonnenschutzglas kann eingefärbt seinund so die Strahlung stärker absorbieren oder es ist mit einer Schicht verstehen, die die Strahlung reflektiert. Im ersten Fall werden bei der Glasschmelze Farbstoffe wie etwa Eisenoxid oder Kupferoxid beigemischt- hier spricht man übrigens auch von Absorptionsglas. Im zweiten Fall ist das Glas mit metallischen, halbleitenden, dielektrischen Substanzen als festhaftender Film beschichtet. Eingefärbtes Sonnenschutzglas absorbiert die Sonneneinstrahlung und gibt die Energie wieder nach außen ab. Beschichtetes Glas bewirkt, dass sie einstrahlende Energie nach außen reflektiert wird. Je nach Wirkungsgrad besitzen Sonnenschutzgläser eine Lichtdurchlässigkeit von 50 und 70 Prozent. Verglichen dazu haben Wärmeschutzgläser eine Lichtdurchlässigkeit von 80 %. Diese Werte reichen je nach Fensteranteil der Räume in der Regel aus, dass noch genügend Tageslicht in die Räume dringt.



Sozialer Wohnungsbau:

Mit Sozialen Wohnungsbau wir der mit staatlichen Mitteln geförderte Bau von Wohnungen bezeichnet. Ziel ist es sozial schwächeren Personen die Möglichkeit zu geben, sich eine angemessene Wohnung leisten zu können- sprich, breite Schichten des Volkes mit Wohnraum zu tragbaren Bedingungen zu versorgen. Die Fördermöglichkeiten sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich- in manchen Bundesländern wurden die Programme stark gekürzt oder gar ganz eingestellt wegen der finanziell angespannten Lage des Staatshaushalts. Im Sozialen Wohnungsbau werden zunächst die Bauherren bzw. Eigentümer finanziell unterstützt, etwa durch zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse. Diese gehen allerdings damit die Verpflichtung ein, die Wohnungen zu günstigen Mieten ausschließlich an sozial Schwache zu vermieten. In der Regel dürfen diese so genannten Sozialwohnungen nur an einen Wohnungssuchenden mit Wohnberechtigungsschein vermietet werden. Durch die Kostenmiete werden Mieterhöhungen dieser Wohnungen eingeschränkt. Auch für Makler gibt es eine Sonderreglung im Bereich Sozialwohnung, dieser darf hier vom Vermieter keine Provision verlangen, allerdings kann er diese vom Vermieter einfordern. Übersteigt der Mieter die festgelegte Einkommensgrenze während seines Mietverhältnisses, muss er deswegen nicht aus der Sozialwohnung ausziehen, in vielen Gemeinden wird ihm jedoch die Zahlung einer Fehlbelegungsabgabe auferlegt, denn die Wohnung gilt dann als fehlbelegt.



Staffelmiete:

Bei der Staffelmiete handelt es sich eine vertragliche Vereinbarung im Mietvertrag, dass die Miete in einem bestimmten Zeitraum automatisch ansteigt- zukünftige Mieterhöhungen werden hier also schon bereits vor Vertragsabschluss festgelegt. Es ist also ein normaler Mietvertrag mit der einzigen Ausnahme, dass der Mietzins innerhalb der im Vertrag festgelegten Zeitintervalle steigt. Diese Mieterhöhungen müssen nicht gesondert bekannt gemacht werden, sondern fallen automatisch an. Zusätzliche Mieterhöhungen können jedoch nicht vorgenommen werden. Nur Betriebskostenerhöhungen dürfen an den Mieter übertragen werden, allerdings auch nur, wenn dies zuvor vertraglich vereinbart wurde. Die Vereinbarung einer Staffelmiete ist bei befristeten als auch bei unbefristeten Verträgen möglich, die vereinbarten Mietzahlungen sind immer für beide Vertragsparteien bindend. Wird ein Staffelmietvertrag zeitlich befristet abgeschlossen bzw. das Kündigungsrecht ausgeschlossen, darf der Mieter höchstens für vier Jahre an den Vertrag gebunden werden. Danach kann der Mieter jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen. Voraussetzungen für die Wirksamkeit eines Staffelmietvertrages sind: Der Vertrag muss schriftlich abgeschlossen und von allen Vertragsparteien unterschrieben sein, außerdem muss die jeweilige Miete bzw. Mieterhöhung im Vertrag in einem Geldbetrag ausgewiesen sein. Die Miete muss für jeweils einen Zeitraum von mindestens einem Jahr unverändert bleiben. Außerdem darf wie oben schon erwähnt, dass Kündigungsrecht des Mieters für höchstens 4 Jahre ausgeschlossen werden.



Stellplatz:

Ein Stellplatz kann eine bauliche Anlage sein oder lediglich als diese gelten. Ersteres gilt, wenn der Stellplatz aus Baustoffen hergestellt, also befestigt ist, denn hier gilt, dass er nach § 2 Abs. 1 Satz 1 LBO eine bauliche Anlage ist. Ist er nicht aus Baustoffen hergestellt, also nicht befestigt, so ist er nach § 2 Abs 1 Satz 3 Nr. 4 LBO lediglich einer baulichen Anlage gleichgestellt ist. Für beide Arten gilt, dass esFlächen sind, die dem Abstellen von Kraftfahrzeugen außerhalb der öffentlichen Verkehrsflächen dienen. Abstellräume, Lagerräume, Verkaufsräume für Kraftfahrzeuge gelten laut § 2 Abs. 8 Satz 3 LBO nicht als Stellfläche. Grundsätzlich gilt, dass bei der Errichtung von Gebäuden mit Wohnungen für jede Wohnung ein geeigneter Stellplatz herzustellen ist. Stellplätze in Sammelgaragen können zum Sondereigentum einer Wohnunggehören soweit dies bei der Teilung des Gebäudes so vereinbart und entsprechende Eintragung im Grundbuch vorgenommen wurde. Voraussetzung dafür ist, dass die Stellfläche durch dauerhafte Markierungen abgegrenzt ist. Dagegen gehören Stellplätze im Freien, also Parkplätze für PKWs, die nicht überdacht sind, immer zum Gemeinschaftseigentum und können niemals Sondereigentum werden. Allenfalls ist hier die Einräumung eines Sondernutzungsrechts zu Gunsten eines Wohnungseigentümers möglich. Diese Parkplätze werden oft mit Nummernschildern verstehen und können beispielsweise beim Kauf eines Einfamilienhauses dazu gehören. Mehrfamilienhäuser verfügen oft auch über Stellplätze im Freien.



Teileigentum:

Das Teileigentum ist eine besondere Form des Sondereigentums, genau gesagt wird darunter das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verstanden, das immer in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum steht. Eine Immobile kann grundsätzlich in mehrere Teile aufgeteilt werden, diese können dann einzeln belastet oder veräußert werden. Das Alleineigentum an einem dieser Anteile nennt man Wohnungseigentum (Sondereigentum plus Miteigentumsanteil). Sondereigentum gibt es auch an nicht zu Wohnzwecken dienende Räumen eines Gebäudes, hier spricht man von Teileigentum (Alleineigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen plus Miteigentumsanteil = Teileigentum). Das Sondereigentum wird in der Teilungserklärung begründet, hier ist auch anzugeben, ob ein Sondereigentum Wohnungs- oder Teileigentum ist. Beispiele für Teileigentum sind gewerblich genutzte Läden, Arztpraxen, Büros oder Werkstätten. Zudem können auch Tiefgaragenplätze, Garagen, Hobbyräume, Dachflächen, die zwar nicht notwendigerweise gewerblichen Zwecken dienen aber räumlich abgeschlossen sind zu Teileigentum erklärt werden. Da das Teileigentum mehreren Parteien gehört, sollte dieses auch zu dem vorgesehen Zweck genutzt und gepflegt werden. Dies gilt besonders für Eigentumswohnungen, wo die die Mietparteien Absprachen über die Reinigung des Treppenhauses ect. halten sollten. Bei Mietwohnungen wird dies meist vom Vermieter festgelegt.



Teilungserklärung:

Nach deutschem Recht existieren zwei Vorgänge, um Wohnungseigentum zu begründen: Die Vertragliche Einräumung sowie die Teilung. Im Fall der Teilung wird Wohnraum durch eine Teilungserklärung begründet. Diese ist eine Erklärung eines Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass ein Haus in verschiedene voneinander getrennte Wohnungseigentümer geteilt wird, die notwendig ist, wenn beispielsweise ein Hauseigentümer mehrere Wohnungen eines Gebäudes veräußern will. In der Teilungserklärung sind die voneinander getrennten Wohnungen innerhalb eines Hauses aufgelistet. Diese sind meist farblich unterlegt, um die verschiedenen Gebäudeteile besser voneinander unterscheiden zu können. Wohnabschnitte, die zu ein und demselben Eigentümer gehören, müssen mit derselben Zahl gekennzeichnet werden. Inhalte der Teilungserklärung sind zudem Objektbeschreibung, Auflistung der jeweiligen Miteigentumsanteile verbunden mit Sondereigentum, Gegenstand des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums, Zuständigkeiten bei Instandhaltungen, Lasten – und Kostenverteilung, Wiederherstellungspflicht, Stimmrecht sowie Grundbucherklärung. Der Teilungserklärung sind der Aufteilungsplan sowie die Abgeschlossenheitserklärung als Anlagen hinzuzufügen. Sie muss außerdem notariell beglaubigt werden, um Rechtswirksamkeit zu erlangen. Durch das Anlegen der verschiedenen Grundbücher wir die Teilungserklärung wirksam.



Terrasse:

Die Terrasse ist ein Freisitz im Bereich des Gartens, der dem Gebäude räumlich am nächsten steht. Im Unterschied zum Balkon ist eine Terrasse ursprünglich ebenerdig. Als architektonisches Element schafft die Terrasse einen Übergang zwischen dem Inneren des Gebäudes und dem angrenzenden Garten und verleiht durch besondere Formgebung und Ausgestaltung dem Anwesen eine ganz eigene Atmosphäre. Die Terrasse ist nicht überdacht und dient bei warmen, sommerlichen Wetter oftmals als verlagertes Wohnzimmer. Sie ist typischerweise mit einem festen Belag verstehen. Neben der ebenerdigen Terrasse gibt es auch Dachterrassen. Für beideFälle gilt, dass auf ein ausreichendes Gefälle zu achten ist, um auftretendes Wasser vom Gebäude (Dach bzw. Mauerwerk) wegzuführen.



Tilgung:

Umgangssprachlich spricht man von einer Tilgung bei der Erfüllung einer Zahlungsverpflichtung. Ein Kredit wird vom Kreditnehmer Stück für Stück in monatlichen Raten zurückgezahlt, das heißt, er wird getilgt. Allerdings müssen für einen Kredit auch Zinsen bezahlt werden, die auf die monatlichen Zahlungen aufgeschlagen werden. Jede Rate, die der Kreditnehmer also monatlich zurückbezahlt, dient einerseits zur Rückzahlungdes Kreditbetrages, außerdem werden damit die Zinsen bezahlt. Deswegen setzt sich eine Rate immer aus Zinsen und Tilgung zusammen. Wer einen längerfristigen Kredit abschließt, vereinbart in der Regel vorher mit seiner Bank einen genauen Tilgungsplan, nach dem Kredit zurück gezahlt werden muss. Dieser Plan muss in der Regel auch eingehalten werden. Grundsätzlich kann die Tilgung inklusive Zinsen in gleichbleibenden Raten (Annuität), in unterschiedlichen Raten (Tilgungshypothek) oder in einem Betrag erfolgen. Bei Annuitätendarlehen erhöht sich die Tilgung jedes Jahr. Weiterhin gibt es die Möglichkeit der Tilgung durch Rückkauf von Schuldrechtverschreibungen durch den Schuldner auf dem Markt. Die Höhe der Tilgung spielt eine wesentliche Rolle bei einem Darlehen, namentlich in Bezug auf die monatlich zu zahlende Rate und zum anderen in Bezug auf die Gesamtlaufzeit des Darlehens, denn je höher die Tilgung, desto schneller geschieht die Rückzahlung des Darlehens. Außerdem bieten viele Kreditinstitute, beispielsweise Bausparbanken, die Möglichkeit der Sondertilgung. Das heißt, der Schuldner kann zusätzlich zu den monatlichen Zahlungen für Tilgung und Zinsen, Sonderzahlungen zur Abzahlung seines Kredites vornehmen. Dieser Fall tritt beispielsweise ein, wenn ein Kreditnehmer eine Erbschaft gemacht hat. Dieses Geld oder einen Teil davon kann er zu Sondertilgung seines Darlehens einsetzen.



Tilgungsstreckung:

Von einer Tilgungsstreckung spricht man, wenn die Zeit der Tilgung bzw. die Laufzeit eines Kredits verlängert wird. Das ist der Fall, wenn entgegen der Festlegung im Tilgungsplan, eine Verlängerung der Laufzeit vorgenommen wird. So kann man die monatliche Belastung zwar reduzieren, die Anzahl der monatlichen Raten allerdings sowie die Laufzeit des Kredits werden höher. Es ist sogar möglich, dass noch ein weiteres Darlehen genommen wird, so ist es oft der Fall wenn bei einem Darlehen ein Abgeld vereinbart wurde, wodurch bei der Auszahlung des Darlehens ein um das Abgeld ermäßigter Betrag ausgezahlt wird. Eine hieraus entstehende Finanzierungslücke lässt sich mit einem Zusatzdarlehen zur Finanzierung des Damnums ganz oder auch nur teilweise schließen. Dieses so genannte Tilgungsdarlehen wird dann aber zuerst getilgt, währenddessen das Hauptdarlehen in der Zeit der Tilgung des anderen Darlehens tilgungsfrei bleibt. So kommt es zu einer Tilgungsstreckung. Grundsätzlich geht mit der Verlängerung der Laufzeit meist eine Zinserhöhung einher, womit das Darlehen letztendlich teurer wird. Anderseits ist bei der Tilgungsstreckung wieder vorteilhaft, dass durch die geringere monatliche Belastung die vorläufige Liquidität steigt. Da sich ein Kredit durch Tilgungsstreckung verteuert, sollte man Vor- und Nachteile vorher genau abwägen, damit die tatsächlich machbare Variante oder aber die kostengünstigere gewählt wird.



Trockenbau:

Der Trockenbau bezeichnet eine Bauweise bei der industrielle Halbzeuge wie Rohre, Stangen, Gipsplatten, Bleche zusammengefügt werden. Wie der Name schon andeutet, werden hier durchnässende Baustoffe wie Putz oder Beton nicht verwende, sondern oben genannte Halbzeuge durch Verschraubung oder Vernagelung befestigt. Allerdings muss hier eine Einschränkung gemacht werden, denn ganz ohne Wasser geht es auch im Trockenbau nicht. Für Arbeiten, die mit Gipsplatten ausgeführt werden, beim Verspachteln von Fugen und Anschlüssen ist Spachtelmasse und ein wenig Wasser nötig. Die Trockenzeit dieser Materialien ist jedoch im Vergleich zu der von Putz und Beton niedrig und beträgt in der Regel nicht mehr als einen Tag, dann kann schon wieder weiter gearbeitet werden. Als Dämmmaterial werden im Trockenbau in der Regel mineralische Stoffe eingesetzt. Möglich ist die Trockenbauweise beispielsweise bei der Errichtung von Wänden, die keine tragende Funktion haben. Weiterhin sind Arbeiten der Trockenbauweise der Wandtrockenputz, Trockenunterboden, Vorsatzschalen sowie mit Gipskarton abgehängte Decken. Die Trockenbauweise eine rationelle Bauweise. Sie bringt Vorteile in der Bauzeit sowie bei den Baukosten, zudem haben die benötigten Konstruktionen ein geringes Gewicht und die Bauweise hat vielfältige Einsatzmöglichkeiten bei der Raumgestaltung, was unter dem Strich dazu führt, dass die Trockenbauweise eine breite Anwendung erreicht.



Übergabeprotokoll:

Ein Übergabeprotokoll sollte immer bei einem Ein- wie auch Auszug aus einer Wohnung erstellt werden und dient Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten und unberechtigten Forderungen zwischen den Mietparteien. Deswegen sollte der Inhalt den genauen Zustand der Wohnung fixieren, in dem sie sich zu Beginn oder Beendigung des Mietverhältnisses befindet. Wichtig ist auch, dass das Protokoll in doppelter Ausführung von beiden Parteien unterschrieben wird, da andernfalls der Rechtsanspruch auf Gültigkeit des Protokolls erlischt. Das wiederum könnte beispielsweise zu einer Einbehaltung der Kaution führen. Grundsätzlich wird im Übergabeprotokoll nicht etwa der Zeitpunkt des Schadenseintritts oder Schadensverursachung dokumentiert, sondern lediglich der momentane Zustand der Wohnung. So werden beispielsweise Zählerstände für Strom und Gas, Schlüsselübergabe, etwaige Mängel der Wohnung sowie Zahlung bzw. Rückzahlung der Kaution festgehalten. Das gleiche gilt natürlich auch vor dem Umzug in eine neue Wohnung. Hier werden Mängel meist auch fotografisch festgehalten, so dass der Mieter später nicht haftbar gemacht werden kann für Schäden, die er gar nicht verursacht hat. Werden beim Übergabeprotokoll mit dem ausziehenden Mieter keine Mängel festgehalten, so kann er mit der Rückzahlung seiner Kaution rechnen, bzw. er kann sie innerhalb einer Frist von sechs Monaten verlangen.



Unbedenklichkeitsbescheinigung:

Wer eine Immobilie erwirbt, der muss beim Grundbuchamt eine Unbedenklichkeitserklärung vorlegen, in der das Finanzamt bestätigt, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde und die nachweist, dass der Eigentumsumschreibung keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen. Der Käufer der Immobilie muss, außer der Zahlung der Grunderwerbsteuer, nichts weiter zur Unbedenklichkeitsbescheinigung leisten, denn der Notar istlaut § 18Gr ESTG verpflichtet, den Kaufvertrag und eine Veräußerungsanzeige beim Finanzamt einzureichen. Zwar ist die Zahlung der Grunderwerbsteuer keine Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung, trotzdem sind die Grundbuchämter laut § 22 GrESTG gesetzlich angewiesen, ohne Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung keine Eintragung vorzunehmen. Das heißt, eine Grundbucheintragung ohne vorherige Zahlung der Grunderwerbsteuer nicht möglich. Aus rechtlicher Sicht wird der Käufer auch ohne die Bescheinigung Eigentümer, doch ohne Eintragung ins Grundbuch nutzt ihm das nicht viel. Unter dem Strich, ist also jeder Käuferdazu gezwungen ist, die Grunderwerbsteuer zu bezahlen, denn ansonsten hat er keine Möglichkeit, als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen zu werden. Durch diese Vorgehensweise der Grundbuchämter, wird sichergestellt, dass dem Staat keine Steuern entgehen. In manchen Fällen kann auf eine Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung verzichtet werden, so kann es beispielsweise bei Immobilienkauf oder Schenkung innerhalb der Familie der Fall sein. Denn bei Eigentumsübertragungen von Eltern an Kinder, Kinder an Eltern, Ehegatten untereinander fällt keine Grunderwerbssteuer an. Unbedenklichkeitsbescheinigungen werden auch in anderen Bereichen nötig, so beispielsweise bei der Beantragung von Konzessionen, innerhalb der verschiedensten Gewerbe.



Untermieter: Einem Untermieter wird ein Teil einer Mietsache durch den Mieter überlassen. Das kann eine entgeltliche als auch eine unentgeltliche Überlassung sein. Der Untermieter steht zum Vermieter des Hauptmieters nicht im Vertragsverhältnis. Dafür haftet der Hauptmieter für ein Verschulden des Untermieters, wenn die Untervermietung berechtigt ist. Sollte es eine unberechtigte Untervermietung sein haftet der Hauptmieter sogar ohne Verschulden des Untermieters. Außerdem kann der Vermieter im Falle einer unberechtigten Untervermietung die Kündigung des Untermietverhältnisses verlangen und bei Nichtbefolgung dem Hauptmieter fristlos kündigen. Zur Berechtigung der Untervermietung ist zwischen gewerblichen Mietvertrag und dem Wohnraummietvertrag zu unterscheiden: Untervermietung beim Wohnraumverhältnis wird rechtlich in § 553 Bürgerlicher Gesetzbuch geregelt. Grundsätzlich gilt: Wenn ein Mieter Teile seiner Wohnung einem Dritten überlassen möchte, braucht er die Erlaubnis des Vermieters. Der Vermieter hat die Erlaubnis zu gewähren, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse hat, einen Dritten einen Teil seiner Wohnung zu überlassen. Eine Ausnahme besteht, wenn in der Person des potentiellen Untermieters ein wichtiger Grund besteht die Wohnung die Untervermietung nicht zu erlauben oder wenn die Wohnung durch die Untervermietung überbelegt würde oder ähnliche Gründe bestehen. Auch beim gewerblichen Mietvertrag ist die Zulässigkeit der Untervermietung von derZustimmung des Vermieters abhängig. Verweigert der Vermieter die Zustimmung, kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Das Kündigungsrecht besteht allerdingsnicht, wenn in der Person des potentiellen ein wichtiger Grund vorliegt, die Untervermietung zu verweigern.



Verjährungsfrist:

Eine Verjährungsfrist ist ein festgelegter Zeitraum, nach dessen Ablauf, die Verjährung von Ansprüchen folgt oder anders ausgedrückt, nach dem Zeitablauf der Verjährungsfrist geht der Anspruch auf Durchsetzbarkeit von Rechten und Forderungen verloren. Grundsätzlich kennen die Rechtsgebiete Strafrecht und Zivilrecht unterschiedliche Verjährungsfristen. Eine Verjährungsfrist kann durch besondere Ereignisse unterbrochen werden oder gehemmt werden, in diesen Fällen kommt es zum Ruhen oder der Hemmung der Verjährung bzw. Neubeginn oder Unterbrechung der Verjährung. Eine Verjährungsunterbrechung kann beispielsweise durch Klageerhebung oder Zustellung eines Mahnbescheides, zustande kommen. In diesem Fall beginnt die Verjährung ab diesem Zeitpunkt von vorne. Die allgemeine Verjährungsfrist im Zivilrecht beträgt drei Jahre, kürzere Fristen wie 6 Monate gelten beispielsweise bei Ansprüchen des Vermieters wegen Schäden an einer Mietsache, längere wie etwa 10 Jahre bei Ansprüchen aus Grundstücksübertragungen. Bei Bauleistungen tritt eine Verjährung in der Regel nach fünf bzw. vier Jahren ein. Nach dem eigentlichen Ablauf der Verjährungsfristen verfallen die Ansprüche jedoch nicht vollständig. Ein Auftraggeber hat ab diesem Zeitpunkt das Rechtauf Einrede der Verjährung, auch Leistungsverweigerungsrecht genannt. Er muss Mängel zwar nicht mehr entfernen, wenn er es aber doch tut, kann er vom Bauherrn dafür keine Kostenerstattung verlangen.



Verkehrswert:

Beim Marktwert einer Immobilie spricht der Gesetzgeber laut BauGB in § 194 vom Verkehrswert, der der wahrscheinlichste Kaufpreis ist, der am Markt zu erzielen ist. Der Verkehrswert eines bebauten wie auch unbebauten Grundstückes ist in den verschiedensten Bereichen, wie beispielsweise bei Erbauseinandersetzungen oder auch bei der Frage nach der Beleihungsgrenze, ein wichtiger Faktor. Er wird von einem Baussachverständigen oder auch von Katasterämtern ermittelt- da der Verkehrswert eine große Rolle bei der Finanzierung durch das Kreditinstitut spielt, haben die Banken häufig ihre eigenen Gutachter, die den Verkehrswert ermitteln. Der Verkehrswert wird auf den Werteermittlungsstichtag bezogen und durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Statuten und den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage der Immobilie oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Umstände zu diesem Wertermittlungsstichtag für die Immobilie zu erzielen wäre. Gewöhnlicher Geschäftsverkehr bedeutet hier, Handel auf dem freien Markt, ohne dass weder Käufer noch Verkäufer unter Zeitdruck oder sonstigen Zwängen stehen und nur objektive Maßstäbe angewandt werden. Der Verkehrswert ist also der Wert, der sich im allgemeinen Geschäftsverkehr mit der größten Wahrscheinlichkeit einstellen würde. Um den Verkehrswert zu ermitteln, werden verschiedene Werteermittlungsverfahren angewandt.



Vermessung:

Unter Vermessung versteht man allgemein, die messtechnische Erfassung von Punkten auf der Erdoberfläche, in Räumen oder an Objekten, die für einen bestimmten Zweck benötigt wird. Vermessung findet beispielsweise zur Vollständigen Neuaufnahme und Kartierung von Gebieten statt, Terrestrische Vermessung ist in Deutschland die Aufgabe der Katasterverwaltung zur Dokumentation von Grenzen von Grundstücken und zur Feststellung von Eigenschaften von Grundstücksoberflächen. In der Katastervermessung werden rechtmäßige Grenzen ermittelt und die Bebauung der Grundstücke festgestellt, neue Flurstücke gebildet, Gebäude eingemessen oder Nutzungsgrenzen erfasst. Mit den Daten der Katastervermessung werden Karten in den Maßstäben 1:1000 oder 1:500 erstellt. Die Katastervermessung dient der Sicherung des Eigentums an Grundstücken sowie der Fortführung des Liegenschaftskatasters- so wir die Flurkarte beispielsweise durch neue Grenzen oder neu eingemessen Gebäude fortgeführt. Katastervermessungen sind hoheitliche Vermessungen, die nur von Katasterämtern, öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren oder bei Flurbereinigungsverfahren von Flurbereinigungsverfahren von Flurbereinigungsbehörden durchgeführt werden dürfen. Nach dem Anlass der Vermessungen werden in Deutschland Katastervermessungen eingeteilt in Urvermessungen, Neuvermessungen, sowie Fortführungsvermessungen. Urvermessungen dienen grundsätzlich der Einrichtung des Katasters- hier werdenbeispielsweise Grundstücksgrenzen erstmalig festgelegt. Neuvermessungen dienen der erneuten Vermessung von Flurstücken oder eines größeren Gebietes und haben das Ziel der Erneuerung des Katasters. Fortführungsvermessungen sind Vermessungen zur Fortführung des Katasters- hierzu gehören hauptsächlich Teilvermessungen.



Vermieter:

Der Vermieter ist einer der Vertragsparteien beim Mietvertrag. Der Mietvertrag ist ein gegenseitiger Vertrag, durch den sich der Vermieter zur Überlassung des Gebrauchs an einer Sache gegen Entrichtung des vereinbarten Mietzinses durch den Mieter verpflichtet. Die Regelungen im Mietvertrag lassen sich in drei Abschnitte gliedern: Allgemeine Vorschriften, die für alle Mietverträge gelten (§§ 535 – 548 BGB), besondere Vorschriften für Mietverhältnisse über Wohnraum (§§ 549 – 577 a BGB) sowie besondere Vorschriften für Mietverhältnisse über Grundstücke, Räume und eingetragene Schiffe (§§ 578 bis 580a BGB). En Mietvertrag kann grundsätzlich formfrei, also auch mündlich abgeschlossen werden. Der schriftlichen Form bedürfen nur befristete Mietverträge über Wohnraum, die für einen längeren Zeitraum als ein Jahr abgeschlossen werden. Wenn vertraglich nichts anderes vereinbart wurde, werden Mietverträge grundsätzlich unbefristet geschlossen. Für einen Zeitmietvertrag muss einer der gesetzlich genannten Befristungsgründe vorliegen (§ 575 BGB). Bleibtder Mieter nach Ablauf der Frist weiterhin in der Wohnung, so verlängert sich der Mietvertrag auf unbefristete Zeit, wenn der Vermieter nicht innerhalb von zwei Wochen seinen entgegenstehenden Willen zum Ausdruckbringt. Aus einem Mietvertrag ergeben sich für den Mieter die Pflicht, dass er für die vereinbarte Mietsache den vorher festgelegten Mietzins zu zahlen hat. Der Vermieter muss dem Mieter die Mietsache im vertragsgemäßem Zustand überlassen und diese auch während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten.



Vermietereinbauten:

In der Regel werden Wohnungen oder Häuser als leer stehende Räume vermietet. Wenn der Vermieter dem Mieter aber außer dem eigentlichen Wohnraum noch weitere Einrichtungen überlässt, so gehören diese in die Kategorie Vermietereinbauten. Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter laut § 535 Bürgerliches Gesetzbuch dazu, dem Mieter diese Gegenstände für die Zeit der Vermietung zu überlassen außerdem ist der dazu verpflichtet, diese Einbauten während der gesamten Mietzeit in einem geeigneten Zustand zu erhalten. Der Vermieter muss die Einbauten also auf seine Kosten betriebsbereit halten. Solche Vermietereinbauten sind beispielsweise Einbauküchen, Herde, Waschmaschinen, Trockner, Kühlschränke oder auch Teppiche. Daneben gibt es noch die so genannten Mietereinbauten, also Einbauten, die der Mieter von sich aus vorgenommen hat. Für diese Mietereinbauten übernimmt der Vermieter keine Verantwortung. Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten sind hier vom Mieter selbst vorzunehmen. Welche Mietereinbauten der Mieter wieder entfernen muss,entscheiden dagegen einerseits vertragliche Vereinbarungen sowie auch gesetzliche Bestimmungen. Einbauten, die der Mieter entfernen muss sind: Selbst durchgeführte bauliche Veränderungen des Mietobjekts- hier kommen Einbauten, Anbauten und Installationen wie Holzverkleidungen, Fußbodenbeläge in Betracht. Die Verpflichtung diese Einbauten wieder zu entfernen besteht übrigens auch dann, wenn der Vermieter sie zwar erlaubt hat aber nicht auf eine eventuelle Entfernung ausdrücklich verzichtet hat. Außerdem gehören dazu Einbauten, die vom Vormieter installiert wurden und die der Mieter übernommen hat.



Vermieterpfandrecht:

Das Vermieterpfandrecht ist ein gesetzliches Pfandrecht, das der Sicherung der Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter sichert und immer einen gültigen Mietvertrag über Grundstücke und Räume voraussetzt. Mit diesem Pfandrecht kann der Mieter also Forderungen aus dem Mietverhältnis an den eingebrachten Sachen des Mieters geltend machen. Das Pfandrecht des Vermieters besteht für alle bereits fälligen Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis, einschließlich Entschädigungsforderungen, beispielsweise bei Beschädigung der Mietsache oder Verletzung der Rückgabepflichten, sowie für die im laufenden und folgenden Mietjahr fällig werdende Miete. Für spätere Mietforderungen und für künftige Entschädigungsforderungen ist das Pfandrecht ausgeschlossen. Die gesetzlichen Regelungen zum Vermieterpfandrecht finden sich in § 562 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Gegenstände gelten als eingebracht, wenn der Mieter bewegliche Sachen mit dem Willen der nicht nur vorübergehenden Aufbewahrung in die Mieträume gebracht hat, außerdem müssen sich die Gegenstände im Eigentum des Mieters befinden und sie dürfen nicht unpfändbar im Sinne der §§ 811 und 812 ZPO sein. Das Vermieterpfandrecht erlischt in der Regel, wenn die eingebrachten Sachen von dem Grundstück entfernt wurden, sofern dies mit dem Wissen oder nicht unter Widerspruch des Vermieters geschieht. Der Widerspruch ist allerdings ausgeschlossen, wenn die Entfernung im regelmäßigen Geschäftsbetriebdes Mieters erfolgt. Ist der Widerspruch des Vermieters berechtigt, darf er die Entfernung der Sache verhindern, bei Auszug des Mieters die Sachen in Besitz nehmen oder die Zurückschaffung von weggebrachten Gegenständen verlangen, sofern diese noch nicht länger als einen Monat weg sind.



Vertragserfüllungsbürgschaft:

Eine Vertragserfüllungsbürgschaft entsteht, wenn eine Drittperson für die Erfüllung eines Vertrages die Bürgschaft für eine Vertragspartei übernimmt. Wird beispielsweise ein Darlehen aufgenommen, kann ein Bürge des Kreditnehmers für dessen pflichtgemäße Erfüllung des entsprechenden Darlehensvertrages gegenüber dem Kreditinstitut bürgen. Kann der Kreditnehmer das Darlehen nicht wie vereinbart zurückzahlen, wendet sich dieBank an den Bürgen und fordert diesen zur Rückzahlung der ausstehenden Kreditbeträge auf. Bei der Bewilligung eines Kredites für einen Kreditnehmer mit schwacher Bonität ist die Beschaffung eines Bürgen oft die einzige Möglichkeit den Kredit vom Kreditinstitut gewährt zu bekommen. Die Vertragserfüllungsbürgschaft ist häufig in der Baubranche zu finden, um ein Unternehmen bei einer Insolvenz eines Auftragnehmers abzusichern. Für den Fall der Insolvenz sichert eine Vertragserfüllungsbürgschaft ebenso zusätzlich anfallende Kosten mit ab. Die Bürgschaft beträgt in der Regel 5 bis 10 Prozent der Auftragssumme. Die Vertragserfüllungsbürgschaft stellt sicher, dass ein Bürge für die Kosten der Fertigstellung einsteht, im Falle der Insolvenz eines Unternehmens und weiter ausführende Unternehmen nicht ebenfalls insolvent werden.Bürge sollte stets die Bank der jeweiligen Baufirma sein- bei Verträgen nach VOB ist dies sogar vorgeschrieben. Andere Bürgen stellen eher ein Sicherheitsrisiko dar.



Vollstreckungsunterwerfung:

Die Vollstreckungsunterwerfung/ Zwangsvollstreckungsunterwerfung findet sich in vielen notariellen Urkunden wieder und gibt dem Gläubiger das Recht, direkt mit dieser Urkunde, ohne weitere Klage, die Zwangsvollstreckung zu betreiben. Die Zwangsvollstreckungsunterwerfung ist eine wichtige Klausel im Kaufvertrag, mit der sich der Käufer der sofortigen Zwangsvollstreckung, im Falle, dass er den Kaufpreis nicht zahlen kann, unterwirft. Finanzierungen der Banken werden in der Praxis unter der Prämisse vergeben, dass sich ein Kreditnehmer in Bezug auf die Grundschuld der sofortigen Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück unterwirft, sobald der Kreditnehmer einen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann. Der Gläubiger kann also direkt den Gerichtsvollzieher beauftragen, ohne vorher einen gerichtlichen Titel erwirken zu müssen. Allerdings steht dem Gläubiger auch hier für den Fall der unrechtmäßigen Zwangsvollstreckung der Rechtsweg offen. Möglich ist hier beispielsweise die Vollstreckungsabwehrklage nach § 767, fallsnach der Erstellung des Titels Umstände eingetreten sind, die den Anspruch selbst betreffen, aber nicht rechtzeitig geltend gemacht werden konnten. Nicht zulässig ist die Vollstreckungsunterwerfung der sofortigen Zwangsvollstreckung, wenn es um den Bestand eines Mietverhältnisses über Wohnraum geht. Weitere Fragen zur Vollstreckungsunterwerfung beantworten Ihnen gerne ihre Anwälte.



Vorfälligkeitsentschädigung:

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist einerseits als eine an die Bank fällig werdende Ausgleichszahlung für vorzeitig abgelöste fix verzinste Spareinlagen und andererseits als Strafzahlung zu verstehen, die anfällt, wenn Darlehen mit vertraglich vereinbarter Laufzeit vorzeitig gekündigt werden. Banken legen Kapital, das ihnen durch Spareinlagen zur Verfügung steht, zu gewissen Zinssätzen an und machen dasselbe Kapital für Kreditnehmer frei- so verlieren sie im Falle einer vorzeitigen Auflösung von Krediten oder Spareinlagen wertvolle Einnahmen, die sich aus der für die Bank vorteilhaften Zinsdifferenz ergeben. Will ein Kreditnehmer seinen Kredit vorzeitig ablösen, verlangen Kreditinstitute also meist eine Entschädigung, um den ihnen entstandenen Zinsnachteil auszugleichen.. Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung muss nach den Maßgaben des Bundesgerichtshofes erfolgen. Die Vorfälligkeitsentschädigung stellt also eine Entschädigung für den entgangenen Gewinn dar, der sich aus dem Zinsschaden sowie den Bearbeitungsgebühren zusammensetzt. Grundlage für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ist der im Kreditvertrag festgeschriebene Nominalzins. Die Art und Höhe der Ansprüche des Kreditinstituts sind im § 242 des Bürgerlichen Gesetzbuches ausdrücklich geregelt. Die Vorfälligkeitsentschädigung stellt meist einen festgelegten Prozentsatz des vorzeitig zurückgezahlten Betrags dar.



Vorkaufsrecht:

Das Vorkaufsrecht ist ein gesetzliches oder vertragliches Recht, das dem Berechtigten die Möglichkeit bietet, eine Sache zu kaufen, bevor sie an einen Dritten verkauft wird. Durch die Ausübung seines Vorkaufrechtstritt der Vorkäufer nicht etwa in einen bestehenden Kaufvertrag ein, sondern schließt einen eigenständigen Kaufvertrag mit dem Verkäufer ab, gegen den er auch nur Anspruch auf Übereignung der Sache. Der Vorkaufberechtigte ist also gegenüber dem Verkauf der Sache geschützt und kann diese beim Verkauf selbst erwerben. Hat der Verkäufer bereits mit einem Dritten einen Kaufvertrag abgeschlossen, so muss er also aufpassen, dass er sich ein Rücktrittsrecht einräumt, für den Fall, dass der Vorkaufsberechtigte die Sache erwerben möchte. Ist die Sache bereits an den Dritten übergangen, kann der Vorkäufer von diesem aber nicht die Herausgabe verlangen. Zudem ist der Vorkaufsberechtigte nicht vor einen Schenkung oder einem Tausch geschützt, außer es liegt hierin ein Geschäft zur Umgehung des Vorkaufsrechts vor. Beim Vorkaufsrechtunterscheidet man das schuldrechtliche Vorkaufsrecht, das dingliche Vorkaufsrecht sowie das gesetzliche Vorkaufsrecht. Das gesetzliche Vorkaufsrecht besitzt beispielsweise der Mieter einer Wohnung, wenn diese eineEigentumswohnung umgewandelt wird. Bei einer Immobilie mindert das Vorkaufsrecht den Wert der Immobilie um ca. 2 – 3 Prozent, da es schwerer sein kann einen Käufer zu finden.



Vorschaltdarlehen:

Wird dem eigentlichen Kreditbetrag ein Darlehen vorgeschaltet, dann spricht man von einem Vorschaltdarlehen. Meist findet diese Art Darlehen in Hochzinsphasen Anwendung und dient in dieser Zeit als Zwischenfinanzierung bzw. Überbrückung, bis die Zinsen wieder sinken. Bei einem Vorschaltdarlehen besteht aber eine Zinsbegrenzung nach oben. Es ist ein kurzfristiges bis mittelfristiges Darlehen (etwa 2 Jahre Laufzeit) mit einem festen Zinssatz, das während der Laufzeit jederzeit vom Kreditnehmer gekündigt oder verlängert werden kann. Der Kreditnehmer kann es, bei gesunkenen Zinsen, jederzeit in ein langfristiges Darlehen zu den dann marküblichen Konditionen umwandeln, da die Zinsbindung grundsätzlich nur für ein oder zwei Jahre festgelegt ist, oder er wechselt zu einem anderen Anbieter. So ist es beispielsweise ideal, um einfach die Zinsentwicklung abzuwarten und zu einem günstigen Zeitpunkt das Darlehen in einer langfristiges umzuwandeln, wodurch dann günstige Zinsen für eine längere Laufzeit gesichert werden können. Grundsätzlich kann sich das Vorschaltdarlehen als sinnvoll erweisen, wenn in den nächster Zeit Zinssenkungen wahrscheinlich sind oder das spätere Bauspardarlehen zwischenfinanziert wird. Vorschaltdarlehen werden fast immer von der Bank finanziert, die auch das eigentliche langfristige Darlehen vergibt, so dass ein Wechsel in der Regel auch keine Probleme bereitet. Allerdings ist diese Art von Darlehen auch teuerer als andere Festzinsdarlehen.



Wegerecht:

Das Wegerecht ist eine Belastung eines Grundstücks zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Art, dass der Begünstige berechtigt ist, einen Weg über das belastete Grundstück zum Zwecke des Durchgangs/Durchfahrt zu nutzen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn ein hinteres Grundstück nicht an öffentliche Verkehrsflächen angeschlossen ist. Das Wegerecht wird in die Abteilung 2 des Grundbuchs unter „Lasten und Beschränkungen“ eingetragen und ist vererbbares und veräußerbares Recht. Es ist ein Sachenrecht und kann auf verschiedene Weise begründet werden: Privatrechtlich durch schuldrechtliche Vereinbarung in Form eines Vertrages oder die Bestellung einer Grunddienstbarkeit; öffentlich-rechtlich durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde in Form einer Baulast. Im ersten Fall der schuldrechtlichenVereinbarung durch einen Vertrag wirkt das Wegerecht nur zwischen den Personen abgeschlossen und wird damit gegenstandslos, sobald einer der Grundstückeigentümer wechselt. Bei der Bestellung einer Grunddienstbarkeit hingegen lastet das Wegerecht auf dem Grundstück und ist ein dingliches Recht. Auch spätere Erwerber des Nachbargrundstücks dürfen hier also das Wegerecht nutzen. Das gilt auch für spätere Eigentümer des dienenden Grundstücks, denn auch die müssen die Inanspruchnahme des Wegerechts dulden. Ob ein Wegerecht den Wert eines Grundstücks mindert, muss von Fall zu Fall entschieden werden.



Werkvertrag:

Beim Werkvertrag verpflichtet sich ein Unternehmer zur Herstellung des versprochenen Werkes, während sich der Besteller zur Zahlung der vereinbarten Vergütung verpflichtet. Dabei wird Werk im Sinne des BGB sowohlals Herstellung bzw. Änderung (Reparatur) einer Sache als auch als ein, durch Arbeit oder Dienstleistung herbeizuführender Erfolg, wie beispielsweise die chemische Untersuchung eines Stoffes etc. definiert. Wesentlich beim Werkvertrag ist, dass der Unternehmer für den Erfolg einsteht, andernfalls würde es sich um einen Dienstvertrag handeln. Geschuldet ist also beim Werkvertrag nicht nur das Tätigwerden, wie es beim Dienstvertrag der Fall ist, sondern ein Erfolg. Beispiel. A beauftragt eine Schneiderei aus einem bestimmten Stoff, den A geschenkt bekommen hat, einen Anzug zu schneidern. Das Unternehmen arbeitet zwei Wochen an der Aufgabe, scheitert aber letztendlich. Das hat beim Werkvertrag zur Folge, dass die Schneiderei keinen Anspruch auf Vergütung hat. Fachgerechte Ausführung und Funktionalität der verrichteten Arbeiten sind also wesentlicher Bestandteil eines Werkvertrages. Handelt es sich um bauliche Maßnahmen, wird der Werkvertrag oft auch Bauvertrag genannt. Hier hat der Gesetzgeber zur Beschleunigung fälliger Zahlungen gehandelt und 2000 das Gesetz zur Beschleunigung fälliger Zahlungen bei Werk - oder Bauverträgen verabschiedet. Das Gesetz beinhaltet einen Anspruch auf Abschlagszahlungen des Auftraggebers an den Unternehmer für bereits erfolgte in sich geschlossene Bauleistungen.



Wertermittlung:



Die Wertermittlung einer Immobilie ist nicht nur für den Käufer oder Verkäufer von Interesse, sondern besonders für den Kreditgeber ist der Wert einer Immobilie für die maximale Höhe eines Darlehens wichtig. Dabeiunterscheidet man drei unterschiedliche Verfahren der Wertermittlung: Das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren sowie das Sachwertverfahren. Welches Verfahren jeweils anzuwenden ist, geht aus der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken hervor. Die Wertermittlungsverordnung erklärt nach welchen Kriterien die Ermittlung des Wertes einer Immobilie vorzunehmen ist. Dabei handelt es sich um ein Gesetzeswerk, das für den Laien als kompliziert zu Lesen gilt. Deswegen wird es in der Regel auch nur von Sachverständigen, die sich auf die Wertermittlung spezialisiert haben, angewendet.
Beim Vergleichswertverfahren werden die Kaufpreise vergleichbarer unmittelbar in der Nachbarschaft liegender Grundstücke zur Wertermittlung herangezogen. Es wird in der Regel bei unbebauten Grundstücken angewendet. Das Ertragswertverfahren wird bei bebauten Grundstücken angewendet. Hier wird der Wert der Immobilie aufgrund des zu erwartenden Ertrages ermittelt. Dabei spielen beispielsweise Mieteinnahmen eine Rolle. Beim Ertragswertverfahren werden durchschnittlich 50 Prozent des jeweiligen Verkehrswertes erreicht. Als drittes Verfahren kommt das Sachwertverfahren in Betracht, bei dem die Herstellungskosten der Immobilie im Vordergrund stehen. Dabei wird der Wert aller vorhandenen baulichen Anlagen getrennt vom Wert des Grundstückes ermittelt. Anwendung findet dieses Verfahren in der Regel bei Ein – und Zweifamilienhäusern.



Wohnberechtigungsschein:

Um in einer von staatlichen Mitteln geförderten Wohnung wohnen zu dürfen, ist meist der Besitz eines so genannten Wohnberechtigungsscheins notwendig, mit dem der Bewerber nachweisen kann, dass er berechtigt ist ineine Sozialwohnung zu ziehen. Diese amtliche Bescheinigung wird vom zuständigen Wohnungsamt ausgestellt und ist an sozial schwache Haushalte zu vergeben, die ein niedriges Einkommen haben. Die Einkommensgrenzen werden von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich festgelegt. Als Richtwert gilt jedoch: 12000 Euro Einkommen im Jahr für einen Einpersonenhaushalt, 18000 Euro für einen Zweipersonenhaushalt, plus 4100 Euro für jede weitere erwachsene Person und 500 Euro für jedes weitere Kind. Eingerechnet werden alle voraussichtlichen Einkünfte für das kommende Jahr. Nicht mit gerechnet werden das Kindergeld und einige Pauschalbeträge, die von der Steuer abgesetzt werden können. Des Weiteren können je nach gesundheitlicher und familiärer Situation der Person/en, die den Wohnberechtigungsschein beantragen, weiter Freibeträge abgezogen werden. Sozialwohnungen, sind Wohnungen, die mit staatlichen Mitteln gefördert werden, das heißt der Eigentümer der Wohnung wird beim Bau durch zinsgünstige Darlehen und andere Zuschüsse gefördert, damiter Wohnungen für sozial schwache Bürger zur Verfügung stellt. Die Miete von Sozialwohnungen darf die Kostenmiete nicht oder nur gering übersteigen. Der Wohnberechtigungsschein ist immer für ein Jahr gültig und muss danach wieder neu beantragt werden.



Wohngebäudeversicherung:

Ein Schaden an einem Haus kann enorme Kosten verursachen. Deswegen ist die Wohngebäudeversicherung eine wichtige Versicherung für Gebäudebesitzer, die Schäden durch Leitungswasser, Sturm und Feuer absichert. Weil die Gebäudeversicherung aus drei verschiedenen Versicherungen besteht, namentlich Sturm-, Feuer- und Leitungswasserversicherung, wird sie auch als gebundene Versicherung bezeichnet. Die beinhaltete Feuerversicherung deckt alle Gefahren durch Brand, Blitzschlag, Explosion und Implosion. Die enthaltene Sturmversicherung greift bei Schäden, die durch Sturm, der mindestens die Windstärke 8 hat, sowie auch bei solchen die durch Hagel entstehen. Die enthaltende Leitungswasserversicherung schützt gegen Schäden durch Leitungswasser. Das Gebäude ist, samt allen fest eingebauten Gegenständen, wie beispielsweise Einbauküchen, Teppichböden, Heizungsanlage oder Sanitärinstallationen versichert. Ziel der Versicherung ist es, die Kostendeckung für Wiederaufbau oder Sanierung des Gebäudes sowie eine Absicherung gegen Folgekosten im Schadensfall. Im Schadensfall zahlt die Versicherung in der Regel den Betrag, der für eine Sanierung oder eine Wiederaufbau nötig ist. Abgeschlossen wird die Wohngebäudeversicherung vom Eigentümer des Gebäudes, bei einer Versicherung seiner Wahl. Grundsätzlich gibt es auch für diese Art von Versicherung sehr viele verschiedene Anbieter, deren Angebote sich nicht nur in den Prämien, sondern auch in den Leistungen unterscheiden. Vor Abschluss einer solchen Versicherung empfiehlt sich daher immer ein Vergleich.



Wohngeld: Jeder Bürger hat Anspruch auf angemessenes Wohnen. Um diesen Anspruch zu erfüllen, tritt bei finanzschwachen Menschen das Wohngeld ein. Die Ansprüche und Voraussetzungen für den Bezug von Wohngeld, regelt das Wohngeldgesetz. Wohngeld wird als Unterstützung des Staates für einkommensschwache Mieter von Wohnungen und Eigentümer von selbst genutzten Wohnungen bezahlt und hilft diesen, die angemessenen Wohnkosten zu tragen. Es wird als Mietzuschuss - oder Lastenzuschuss gezahlt. Mietzuschuss können Mieter von Wohnraum, Bewohner eines Heimes, Eigentümer eines Geschäftshauses oder eines gewerblichen Betriebes beantragen, wenn sie denn auch in diesem Hause wohnen. Lastenausgleich steht Eigentümern einer Kleinsiedlung, Eigentümern einer landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstelle, Eigentümern eines Eigenheimes oder einer Eigentumswohnung zu.Gewährt wird Wohngeld als Zuschuss, aber nur auf Antrag bei der örtlichen Verwaltung. Zuschussfähige Mietkosten umfassen zur Kaltmiete die Kosten für Wasser und Abwasser, Müllbeseitigung und Treppenhausstrom. DieKosten für Wohngeld teilen sich Bund und Länder. Über die Höhe des Wohngelds entscheiden Faktoren wie Anzahl der Familienmitglieder, die zu zahlende Miete und natürlich das Einkommen des Haushalts. Die Einkommensgrenzen liegen beispielsweise bei einem Ein-Personen-Haushalt bei einem Monatseinkommen von 830 Euro Netto nach Abzug von Pauschalen.



Wohnnebenkosten:

Als Wohnnebenkosten oder auch Betriebskosten werden Kosten bezeichnet, die neben der Miete monatlich als Abschlag zu zahlen sind und einmal im Jahr mit den tatsächlichen Nebenkosten gegengerechnet werden. So kann es zur Rückzahlung zu viel gezahlter Nebenkosten oder zur Nachzahlung von Nebenkosten kommen. Der Mieter ist dazu verpflichtet einmal im Jahr eine Nebenkostenabrechnung vorzulegen, in der die Kosten detailliert aufgeführt sind. Als Nebenkosten gelten beispielsweise Kosten wie Heizung, Wasser, Grundsteuer, Fahrstuhl, Müllabfuhr, Beleuchtung, Gartenpflege, Wascheinrichtungen, Hausmeister und sonstige Kosten. Grundsätzlichdürfen nur Mietnebenkosten auf den Mieter umgelegt werden, die in der BetriebskostenVO ausdrücklich ausgeführt sind. Wohnnebenkosten werden nach einem bestimmten Verteilerschlüssel auf die Mieter des Hauses umgelegt. Entweder nach Kopfzahl oder nach der Wohnfläche. Wasserkosten können beispielsweise auch verbrauchsabhängig verteilt werden mit Hilfe von Wasseruhren. Grundsätzlich empfiehlt es sich als Mieter die Nebenkostenabrechnung genau zu überprüfen, denn oft enthalten sie zu hohe Kosten oder solche, die eigentlich gar nicht auf den Mieter umgelegt werden dürften. Beispiel: Wenn in der Nebenkostenabrechnung Hausmeisterkosten und Kosten für Gartenarbeit getrennt aufgeführt sind, obwohl der Hausmeister die Gartenarbeit übernimmt.



Wohnrecht:

Das Wohnrecht gehört zu den Dienstbarkeiten und in dieser Kategorie zu den beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten, die einem Dritten das Recht gewähren, den Teil eines Gebäudes oder auch das ganze Gebäude unter Ausschluss des Eigentümers zu Wohnzwecken zu nutzen, ohne selbst eine Anteil an der Immobilie zu besitzen. Das Wohnrecht besteht grundsätzlich für die in der Bestellung angegebenen Gebäude/ Räume, es ist ein dingliches Recht, dass im Grundbuch, dort in der Abteilung II einzutragen ist. Allerdings kann ein nicht in der Bestellung angegebene Nutzung eines Stellplatzes vom Wohnrecht umfasst sein, wenn an dem Stellplatz ein Sondernutzungsrecht besteht. Das Wohnrecht kann nur für eine bestimmte Person eingetragen werden und hat auch noch Bestand, wenn die Immobilie an einen Dritten verkauft werden sollte. Dem Berechtigten des Wohnrechts ist es nicht gestattet, den ihm zur Verfügung stehenden Wohnraum an andere Personen zu vermieten oder zur veräußern. Der Berechtigte hat außerdem für die Erhaltung des Wohnraumes zu sorgen; die laufenden Unterhaltskosten trägt der Berechtigte insofern selbst, dass es sich um gewöhnliche Unterhaltskosten handelt. Nebenkosten wie Müll, Wasser oder Heizung hat auch der Berechtigte zu tragen. Grundsätzlich kann in einem so genannten Begleitschuldverhältnis zum Wohnrecht geregelt werden, wer welche Pflichten genau zu tragen hat. Durch das Wohnrecht wird ein Grundstück belastet, was sich negativ auf den Wert der Immobilie auswirken kann.



Wohnungsbauprämie:

Mit der Wohnungsbauprämie fördert der Staat Aufwendungen zur Förderung des Wohnungsbaus für unbeschränkt Steuerpflichtige ab 16 Jahren, die bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreiten, in der Form, dass diese eine Wohnungsbauprämie erhalten. Voraussetzung ist auch, dass die Aufwendungen nicht vermögenswirksame Leistungen sind. Als begünstigte Aufwendungen zur Förderung des Wohnungsbaus im Sinne des § WoPG gelten insbesondere: Beiträge an Bausparkassen zur Erlangung von Baudarlehen, soweit diese jährlich mindestens 50 Euro betragen. Hier gilt, dass die Bausparkasse ihren Sitz oder ihre Geschäftsleitung in einem Mitgliedsstaat der Europäischen Union hat und ihr die Erlaubnis zum Geschäftsbetrieb im Gebiet der Europäischen Union erteilt ist. Hier beträgt die Ansparphase sieben Jahre, danach wird die Prämie bei der Zuteilung des Bausparvertrages ausgezahlt. Die Prämie beträgt 8,8 Prozent der Aufwendungen, allerdings gilt das nur für Beträge bis zu 512 Euro- bei Zusammenveranlagung 1024 Euro. Des Weiteren zählen zu den begünstigten Aufwendungen, solche für den ersten Erwerb von Anteilen an Bau- und Wohnungsgenossenschaften und Beiträge augrund von Sparverträgen, die auf die Dauer von drei bis sechs Jahren als allgemeine Sparverträge oder Sparverträge mit festgelegten Sparraten mit einem Kreditinstitut abgeschlossen werden, wenn die eingezahlten Beiträge und die Prämien zum Bau oder Erwerb selbst genutzten Wohnungseigentums verwendet werden.



Wohnungseigentumsgesetz:

Zum Wohnungseigentum gehört sowohl das Sondereigentum an einer Eigentumswohnung als auch der Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum (Wohnhausgrundstück). Das Bürgerliche Gesetzbuch weist alle auf einem Grundstück errichteten Gebäude als wesentliche Bestandteile des Grundstücks dem Eigentümer dieses Grundstücks zu, so dass an Gebäuden und Wohnungen eigentlich kein selbständiges Eigentum entstehen kann. Diese Regelung erwies sich aber als nicht mehr zeitgerecht, so dass aufgrund des Wohnraumbedarfs Formen gefunden werden mussten, Wohraumsuchende an dessen Finanzierung zu beteiligen, zugleich aber einen realen Gegenwert erhalten zu können. Diese Möglichkeit wurde durch das Wohnungseigentumsgesetz geschaffen. Das Wohnungseigentumsgesetz regelt im Falle einer Teilung des Grundstücks durch Teilungserklärung das Eigentum an den einzelnen Wohnungen oder Gebäuden, am Teileigentum, sprich nicht zu Wohnzwecken genutzten Räumen, sowie das Gemeinschaftseigentum am gemeinsamen Gebäude oder Grundstück. Insbesondere wird im dem Gesetz geregelt: Die Begründung des Wohnungseigentums §§ 2 – 9, die Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander §§ 10-19, die Verwaltung des Wohnungseigentums §§ 20-29, Besonderheiten für Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang Wohnungseigentum §§ 43 – 50 (seit 2007 gelten die allgemeinen Vorschriften der streitigen Gerichtsbarkeit, nicht mehr die der freiwilligen Gerichtsbarkeit). Beispiel aus dem Gesetzestext: Wohnungen in Mehrfamilienhäuser müssen baulich voneinander getrennt sein jede einen eigenen Eingang haben, damit sie als Eigentumswohnungen verkauft werden können.



Wohnungsunternehmen:

Wohnungsunternehmen, auch Wohnungsgesellschaften, Wohnbaugesellschaften, sind Unternehmen, die in der Wohnungswirtschaft tätig sind. Ihre Aufgaben liegen im Bau, der Bewirtschaftung sowie der Verwaltung und Vermarktung von eigenem Wohnraum, speziell in der Hausbewirtschaftung, Bestandsverwaltung, Instandhaltung, Modernisierung etc. Primäre Geschäftstätigkeit solcher Unternehmen ist die Verwaltung von Mietwohnungen gegen Miete. Des Weiteren sind sie mit der Vermietung von Gewerbeeinheiten, Gästewohnungen, Garagen und Stellplätzen beschäftigt. Zudem bieten sie auch Leistungen für die Fremdverwaltung von Mietwohnungen anderer Eigentümer und von Eigentumswohnungen an. Spezielle Geschäftsfelder sind zudem die Verwaltung von Spezialimmobilien wie Altersheimen, Einrichtungen des Betreuten Wohnens ect. Nach der Rechtsform werden Wohnungsunternehmen in Wohnungsgenossenschaften, Kommunale Wohnungsgesellschaften, Werksverbundene Wohnungsunternehmen, solchen Wohnungsunternehmen, deren Träger kirchliche Einrichtungen sind, Freie Wohnungsunternehmen oder Heimstätten sowie Landesentwicklungsgesellschaften unterschieden. Das angemessenes Wohnen zu den Grundbedürfnissen des Menschen zählt, wird der Wohnungsmarkt hinsichtlich dieses Bedürfnisses von gesetzlichen Regelungen bestimmt, um die Rechte von Mietern zu schützen. Besonders Regelungen zum Mietrecht stellen sicher, dass jeder Bürger bezahlbaren Wohnraum finden kann. Dieses politische Ansinnen führte zur Herausbildung des sozialen Wohnungsbaus in der Wohnungswirtschaft. Wohnungsunternehmen unter verschiedener Trägerschaft verfolgen deswegen das Ziel der Wohnraumversorgung einer breiten Masse der Bevölkerung. Im Gegensatz zu diesen Wohnungsunternehmen, deren vorrangigstes Ziel das Streben nach Gewinn ist.



Zeitmietvertrag:

Ein Zeitmietvertrag ist ein Mietvertrag, bei dem sich Vermieter und Mieter in vornherein auf eine festgelegte Mietzeit einigen. Der Mieter kann also in jedem Fall so lange wie vorher vereinbart in der Wohnung bleiben- weder der Vermieter noch der Mieter können während dieser Zeit ordentlich kündigen. Ist der vorher ausgemachte Zeitraum abgelaufen, muss eine Kündigung nicht extra ausgesprochen werden, denn der Zeitmietvertrag läuft dann automatisch aus. Gekündigt werden darf hier nur außerordentlich und fristlos bei besonders schweren Verletzungen des Mietvertrages. Zudem gilt, dass es seit 2001 den einfachen Zeitmietvertrag, den viele noch von früher kennen, nicht mehr gibt. An seine Stelle ist der qualifizierte Zeitmietvertrag getreten. Laut diesem ist ein Zeitmietvertrag nur möglich, wenn hierfür ein konkreter Grund vorliegt, der dem Mieter schriftlich mitgeteilt und begründet wird. Findet man im Vertrag keine Begründung, so gilt der Zeitmietvertrag als nichtig und es entsteht automatisch ein unbefristeter Mietvertrag. Von Gesetz wegen werden drei Befristungsgründe anerkannt: Eigenbedarf, wenn der Vermieter beispielsweise plant, die Wohnung nach Ablauf des Zeitmietvertrages für sich bzw. einen Familienangehörigen zu nutzen. Ein weiterer Grund wäre wenn der Vermieter beabsichtigt, die Wohnung umfassende umzubauen, zu sanieren oder abzureißen. Des Weiteren besteht die Möglichkeit einen Zeitmietvertrag abzuschließen, wenn der Vermieter beabsichtigt die Wohnung an einen zur Dienstleistung verpflichteten zu vermieten. Vier Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses kann der Mieter vom Vermieter Auskunft darüber verlangen, ob der Grund für die Vermietung auf Zeit, also der Befristungsgrund noch besteht. Ist dies nicht der Fall, wandelt sich das Mietverhältnis in ein unbefristetes Mietverhältnis. Die gesetzlichen Regelungen zum Zeitmietvertrag sind im Bürgerlichen Gesetzbuch § 575 festgeschrieben.



Zentralheizung:

Unter einer Zentralheizung versteht man eine Heizungsanlage, bei der an einer zentralen Stelle Heizwärme für ein ganzes Gebäude erzeugt wird. Diese Wärme wird dann über ein Wärmeverteilersystem an die verschiedenen Räume transportiert. Üblich ist unseren Breitenggraden meistens die so genannte Pumpenwasserheizung, bei der Wärme über einen Heizwasserkreis verteilt wird. Grundsätzlich enthält eine Zentralheizung eine Einrichtung zur bedarfsgerechten Herstellung von Niedertemperaturwärme sowie Vorrichtungen zur Verteilung der Wärme in Gebäude. Die Wärmeverteilung erfolgt meist über ein Rohrleitungssystem, in dem warmes Wasser zirkuliert. Die Erzeugung von Wärme in einer Zentralheizung ist mit unterschiedlichen Methoden möglich: Die Wärme wird in Heizkesseln durch die Verbrennung von Brennstoffen wie Heizöl, Erdgas oder Holzpellets erzeugt oder Wärmepumpenheizungen entziehen einem kälteren Bereich, beispielsweise der Außenluft, Wärme, die sie in das Heizsystem einspeisen. Daneben gibt es auch die Solaranlagen, die Wärme mit Hilfe mit Sonnenkollektoren erzeugen und einen Warmwasserspeicher für kältere Zeiten speichern. Der Wärmeerzeuger einer Zentralheizung ist meist im Keller untergebracht, manchmal auch im Freien. Einige Zentralheizungen arbeiten auch mit Wärmequelle, die sich außerhalb des Gebäudes befindet ( Fernwärme). Neben Zentralheizungen gibt es Etagenheizungen, bei denen jedes Stockwerk einzeln beheizt wird.



Zielbewertungszahl:

Die Zielbewertungszahl ist eine Bewertungszahl, die von Bausparkassen immer neu festgelegt wird und über die Reihenfolge der Zuteilung von Baursparverträgen entscheidet. Hierbei werden Faktoren wie die Höhe und Dauer der Sparleistungen berücksichtigt. Ziel ist es, eine gerechte Zuteilungsreihenfolge bei Bausparverträgen zu gewährleisten. Die Zielbewertungszahl ist die niedrigste Zahl, die ein Bausparvertrag zum festgelegten Bewertungsstichtag aufweisen muss, damit der Vertrag zu der zum Stichtag gehörenden Zuteilungsperioden zugeteilt werden kann. Grundsätzlich wenden die Banken unterschiedliche Verfahren zur Ermittlungan so dass eine Berechnung für den Bausparer selbst so gut wie unmöglich macht.



Zinsbindungsfrist:

Die Zinsbindungsfrist ist der Zeitraum, für den beim Kreditvertrag der Zinssatz festgeschrieben ist. Der Begriff taucht in der Regel nur im Zusammenhang mit dinglich gesicherten Darlehen (Hypothekendarlehen) auf, deren Gesamtlaufzeit die Dauer der Zinsbindung übersteigen. So ein Darlehen wird auch Festzinsdarlehen genannt. Die Frist kann von unterschiedlicher Dauer sein. Üblich sind Fristen zwischen 5 bis 10 Jahren, eher unüblich aber möglich sind Fristen von 10 Jahren und mehr. Hierbei gilt: Je länger die Zinsbindungsfrist ist, desto höher ist der festgelegte Zinssatz. Eine Umkehrung dessen ist die Ausnahme und wird auch inverse Zinsstruktur genannt. Ist die Zinsbindungsfrist abgelaufen, muss der Nominalzins, also der Zins für den Kreditbetrag, neu ausgehandelt werden. Liegt eine Zinsbindung vor, so hat der Kreditnehmer nach Bürgerlichem Gesetzbuch hinsichtlich der ordentlichen Kündigung folgendes zu beachten: Wenn die Zinsbindungsfrist vor Rückzahlungsdatum des Darlehens endet und es wird keine neue Zinsbindungsvereinbarung getroffen, dann beträgt die Kündigungsfrist einen Monat und kann frühestens mit dem Tag, an dem die Zinsbindung endet, ausgesprochen werden. Wenn das Darlehen nicht durch ein Grundpfandrecht abgesichert ist, dann beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate, wobei die Kündigung frühestens nach Ablauf von 6 Monaten nach vollständigem Empfang des Darlehensbetrages ausgesprochen werden kann. In jedem Fall kann nach Ablauf von 10 Jahren nach dem vollständigen Erhalt der Darlehenssumme unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 6 Monaten gekündigt werden.



Zugesicherte Eigenschaft:

Zugesicherte Eigenschaft ist eine Bezeichnung, die im Zusammenhang mit Kaufverträgen sehr oft fällt und gehört zu den Sachmängeln einer Kaufsache, für die der Verkäufer haften muss. Fehlt einer Kaufsache eine zugesicherte Eigenschaft, dann liegt ein Mangel vor, der Gewährleistungsansprüche des Käufers auslöst. Zusicherungsfähige Eigenschaften sind meist physikalischer Natur (Beispiele: Der Verkäufer sichert zu, dass der Stahl rostfrei ist oder beim Gebrauchtwagenkauf wird die Eigenschaft „unfallfrei“ zugesichert), aber beispielsweise auch tatsächliche und rechtliche Verhältnisse, welche die Beziehung der Sache zur Umwelt betreffen und wegen ihrer Art und Dauer den Wert oder die Benutzbarkeit der Sache beeinflussen, zählen dazu, womit sich Zusicherungen auf alle wertbildenden Faktoren einer Kaufsache erstrecken können- auch die Abwesenheit eines bestimmten Fehlers kann eine zugesicherte Eigenschaft sein. Als zugesicherte gilt eine Eigenschaft dann, wenn der Verkäufer in vertragsgemäß bindender Weise die Gewähr für das Vorhandensein einer Eigenschaft der Kaufsache übernimmt und damit seine Bereitschaft anzeigt, für Folgen des Fehlens dieser Eigenschaft einzustehen. Der Verkäufer haftet dafür, dass die Sache zur Zeit des Übergangs der Gefahr die zugesicherte Eigenschaft hat. Fehlt die zugesicherte Eigenschaft, kann der Verkäufer im Rahmen seiner Gewährleistungsansprüche Nacherfüllung oder Minderung verlangen oder ganz vom Vertrag zurücktreten.



Zurückbehaltungsrecht:

Das so genannte Zurückbehaltungsrecht findet im Zivilrecht so wie auch in einem gewissen Umfang im öffentlichen Recht Anwendung. Hat ein Schuldner aus demselben rechtlichen Verhältnis, auf dem auch seine Verpflichtung beruht, Schulden, so kann er die geschuldete Leistung so lange verweigern, bis der Gläubiger den Gegenanspruch erfüllt. Beispielsweise steht es einem Mieter nach Aufforderung an den Vermieter, erhebliche Mängel an der Wohnung zu beseitigen, zu, die Miete einzubehalten, wenn der Vermieter der Aufforderung nicht nachgekommen ist, und zwar so lange, bis der Vermieter seiner Reparatur- oder Mängelbeseitigungspflicht nachkommt ( § 320 Bürgerliches Gesetzbuch). Das Zurückbehaltungsrecht ist hier ein Zahlungsaufschub der Miete oder einen Teil davon bis zur Mängelbeseitigung. Seit der Mietrechtsreform im Jahre 2001 ist dieses Recht nach § 556 b der Bürgerlichen Gesetzbuches genauer definiert. So gilt jetzt, dass wenn ein Mangel in der Mietwohnung nach erfolgter Aufforderung des Mieters vom Vermieter nicht behoben worden, muss der Mieter einen Monat vor der tatsächlichen Inanspruchnahme des Rechts, also vor der Einbehaltung der Miete oder der Mietfälligkeit den Vermieter schriftlich über sein Vorhaben in Kenntnis setzen. Die Höhe des zurückbehaltenen Betrages hängt vom zu behebenden Schaden ab, im äußersten Fall kann er die gesamte Miete ausmachen.



Zuteilungstermin:

Der so genannte Zuteilungstermin ist ein Begriff, der immer wieder im Zusammenhang mit Bausparverträgen fällt. Grundsätzlich bietet ein Bausparvertrag die Möglichkeit Eigenkapital für eine Immobilienfinanzierung anzusparen, wodurch der Bausparer den Anspruch auf ein günstiges Baudarlehen erwirbt, dass die Bausparkasse zum Zeitpunkt der Zuteilung zusammen mit dem angesparten Guthaben auszahlt. Der Zuteilungstermin ist alsoder Zeitpunkt, ab dem der Bausparer die Bausparsumme, bestehend aus Darlehen und Guthaben, abrufen kann. Wann die Zuteilung erfolgt ist jedoch von verschiedenen Voraussetzungen abhängig: Ablauf der Mindestsparzeit, die Erreichung des Mindestsparguthabens, außerdem muss eine ausreichende Bewertungskennzahl erreicht sein. Beim Abschluss eines Bausparvertrages ist der Zuteilungstermin noch nicht ausdrücklich festgestellt. Hier richtet sich die Zuteilung nach den verfügbaren Mitteln, der so genannten Zuteilungsmasse, die von den Spar – und Tilgungsleistungen der Bausparer abhängig ist. Zu unterscheiden ist der Zuteilungstermin von dem Stichtag, der für die Feststellung der Zuteilungsvoraussetzungen maßgebend ist und an dem alle Faktoren erfasst und dementsprechend ein Zuteilungstermin erfolgt. Man muss also Zuteilungstermin und Stichtag streng unterscheiden, da es sich um zwei unterschiedliche Ergebnisse handelt. Der Zeitraum zwischen Vertragsabschluss und Zuteilung wird als Wartezeit bezeichnet. Beim Zuteilungsverfahren sind gesetzliche Bestimmungen einzuhalten, die vom Bundesaufsichtsamt für Kreditwesen überwacht werden.



Zwangshypothek:

Die Zwangshypothek ist eine Form der Sicherungshypothek und neben der Zwangsverwaltung sowie der Zwangsversteigerung eine von drei Möglichkeiten in eine Immobilie zwangweise zu vollstrecken. Sie dient der Durchsetzung von Forderungen von mehr als 750 Euro- Mindestsumme ab der eine Zwangshypothek möglich ist. Grundsätzlich wird der Schuldner wird hier regelrecht zur Eintragung der Hypothek ins Grundbuch gezwungen. Zur Zwangshypothek kommt es im Anschluss an ein Vollstreckungsverfahren. Dieses wurde durchgeführt, weil die Zahlungsunfähigkeit des Schuldners festgestellt wurde und er selbst oder ein Gläubiger die Eröffnung undDurchführung des Insolvenzverfahrens beantragt haben. Benötigt für die Eintragung einer Zwangshypothek werden ein vollstreckbarer Titel, ein vollstreckbares Urteil oder ein Vollstreckungsbescheid über oben genannte Mindestsumme. Die Eintragung der Zwangshypothek in das Grundbuch wird durch das Gericht durchgeführt. Seine Wirkung kann die Zwangshypothek nur voll entfalten, wenn der Schuldner überhaupt ein Grundstück hat, das wenigstens in Teilen noch nicht anderweitig belastet ist. Für den Gläubiger ist diese Form der Hypothek eine sichere Möglichkeit, sich Rechte am Vermögen des Schuldners zu sichern, da dieser keinen Einfluss mehr hat und das Vermögen (Grundstück) beispielsweise in Geld umwandeln kann, um es so unter Umständen den Gläubigern zu entziehen.



Zwangsversteigerung:

Die Zwangsversteigerung ist ein Mittel, als Gläubiger Geld von einem Schuldner zu erhalten und wird dann eingeleitet, wenn der Schuldner nicht mehr zahlungsfähig ist. Zweck der Zwangsversteigerung ist also die Durchsetzung von Forderungen. Diese Durchsetzung erfolgt hier mit staatlichen Mitteln. Zunächst ist die Zwangsversteigerung ein Mittel den Gläubiger zur Zahlung zu mahnen, was aber in der Praxis nur selten von Erfolg gekrönt ist. Der Antrag auf Zwangsversteigerung muss vom Gläubiger beantragt werden. Man spricht hier auch vom betreibenden Gläubiger. Der Gläubiger kann einer sein, der im Grundbuch eingetragen ist oder einer, der eine Geldforderung hat. Voraussetzung um die Zwangsversteigerung einzuleiten ist immer ein vollstreckungsfähiger Titel (Gerichtsurteil oder notariell beglaubigter Vollstreckungsbescheid) und die Zustellung des Vollstreckungstitels. Der Beschluss einer Zwangsvollstreckung muss allen Beteiligten zugestellt werden, danach wird erst die Anordnung der Zwangsvollstreckung ins Grundbuch eingetragen. Ist der Beschluss dem Schuldner zugegangen gilt das Grundstück als beschlagnahmt. Der Schuldner kann dann binnen zwei Wochen die Einstellung der Zwangsversteigerung beantragen. Wenn er nachweisen kann, dass er die Forderung innerhalb von 6 Monaten begleicht, so wir die Zwangsversteigerung für diesen Zeitraum erst einmal eingestellt. Sollte es zu einer Versteigerung kommen, wird vorher der Verkehrswert des Objekts vom Vollstreckungsgericht festgestellt der Verkehrswert wird durch einen Sachverständigen geschätzt. Ist der Verkehrswert ermittelt, wird der Versteigerungstermin festgelegt. Dieser wird durch Aushang im Amtsgericht und Veröffentlichung im Amtsblatt bekannt gegeben.



Zwangsverwaltung:

Die Zwangsverwaltung ist neben der Zwangsvollstreckung und der Zwangshypothek eine von drei Arten der Zwangsvollstreckung in ein Grundstück. Im Gegensatz zur Zwangsversteigerung sollt der Gläubiger mit der Zwangsverwaltung nicht aus dem Erlös des Grundstücks sondern aus dessen laufenden Erträgen befriedig werden. Zu diesem Zweck wird ein Zwangsverwalter bestellt, der die Aufgabe hat, das Grundstück wirtschaftlich zuerhalten, es zu nutzen, die erzielten Nutzungen in Geld umzusetzen und das Geld dem Gläubiger zuzuführen. Es geht also bei der Zwangsverwaltung um Verwertung von Vermögen, um mit dem daraus entstehende Erlös Gläubiger zu befriedigen. Dem Schuldner bleibt sein Immobilienbesitz weitgehend erhalten, sogar sein Wohnrecht in der Immobilie kann ihm erhalten bleiben. Mit der Anordnung der Zwangsvollstreckung wird im Grundbuch ein Zwangsverwaltungsvermerk eingefügt. Danach wird das Grundstück durch den Zwangsverwalter beschlagnahmt, was die Wirkung eines relativen Veräußerungsverbots hat. Der Beschlagnahmung unterliegen neben dem Grundstück alle Gegenstände, die der Hypothekenhaftung unterliegen, Miet- und Pachtzinsforderungen, die vor der Beschlagnahmung entstanden sind, Land – und forstwirtschaftliche Erzeugnisse des Grundstücks, Ansprüche aus einem mit dem Eigentum verbundenen Recht, beispielsweise Grunddienstbarkeiten, Zubehör, das Eigentum des Schuldners geworden ist sowie Versicherungsforderungen. Der Gläubiger kann aber auch auf die Beschlagnahmung einzelner Gegenstände bzw. Forderungen verzichten. Dann erhält der Schuldner seine Verfügungsbefugnis zurück. Wirksam wird die Zwangsverwaltung zu dem Zeitpunkt an dem eines der folgenden Ereignisse eintritt: Der Zwangsverwalter den tatsächlichen Besitz an dem Grundstück erlangt. Dem Grundbuchamt geht der Antrag auf Eintragung des Zwangsverwaltungsvermerks zu. Zustellung des Zwangsverwaltungsbeschlusses an den Schuldner.